土地房屋权属登记中婚姻关系审查范围探析

郜飞燕

（焦作市政法委，河南焦作454150）

土地房屋权属登记中婚姻关系审查范围探析

郜飞燕

（焦作市政法委，河南焦作454150）

土地房屋权属登记中婚姻关系审查范围混乱问题突出。理论上呈现为实质审查与形式审查的“对立”或“交错”样貌，实践中各登记机构做法不一。透视登记的性质、登记机构的权能、婚姻关系的易变和救济的渠道，实质审查既无依据也难以操作。在实质事项程序化的理念下，应确立合理的审查范围与切实可操作的审查标准：审查范围应限于程序性事项，不再审查当事人的婚姻状况，即不再要求当事人提供婚姻证明材料，代之以询问笔录；审查标准为尽到必要的审慎义务。

土地房屋；权属登记；婚姻关系；审查范围

土地房屋权属登记的核心价值在于生成物权公示效力，婚姻关系审查的实质是保护“隐名共有人”的合法权益。受制于传统的家庭观念及法律意识淡薄，通常房地登记在夫妻一方名下。但是，房地产权证书作为交易的凭证，是拥有物权的象征，持有登记在名下的房地产权证书能够直接单方实现物权变动的效果，这无疑触动了房地登记机构敏锐的神经。是否审查婚姻关系以及在何种程度或范围内审查婚姻关系，始终成为登记机构挥之不去的困惑。一些登记机构为避免纠纷甚至诉讼的发生，减轻自身的责任承担，采取审查土地房屋权属登记中婚姻状况或约定等方式。［1］也有不少登记机构徘徊于是否审查婚姻关系之间，沿循自身摸索出的地方做法。房地登记审查范围关涉登记主体的合法权益，实践中各登记机构做法不一，严重影响了房地交易的进行，制约了经济的发展。本文着眼于C市的土地房屋权属登记的现实状况，以突出存在的婚姻关系审查范围问题为中心，正视登记机构亟待解决的实践困扰，全面剖解房地登记的理论根基，探求审查范围和审查标准的出路，希冀对房地权属登记理论与登记机构的实践操作有所裨益。

一、土地房屋权属登记审查婚姻关系范围的类型

概观之，基于登记机构的审查权限，当下土地房屋权属登记审查婚姻关系的类型分为三种：形式审查、实质审查与“交错”审查。我国房屋土地登记实践中，以上三种类型均不同程度地为各地登记机构所适用。之所以会产生以上分歧，根本在于法律规定的模糊。不仅仅是登记机构存在不同的做法，法院在审理相关案件时，不同的法院与法官也有着不同的理解与裁判方式。地方法院的裁判态度通常决定了该区域土地房屋登记机构审查婚姻关系的类型，使得登记机构无法自主独立行使其审查权。

（一）形式审查

形式审查即审查申请登记材料形式上是否合法，包括申请材料的完整性、申请材料与登记房地的相关性、申请材料相互一致、申请材料形式要件全面等。形式审查并不要求事实与权利登记的相符合，法律也未赋予就物权变动基础法律关系的真实性进行审查的权力，只要尽到了形式上的审慎审查义务，便认为登记机构履行了登记职责。体现在婚姻关系审查上，则遵循申请主体自行申报的原则。

（二）实质审查

实质审查是相对于形式审查而言的，在形式审查的基础上，追求登记主体与实体权利的契合。因此，实质审查与形式审查的区别在于审查范围是否及于物权原因行为。［2］物权原因行为是物权设立、变动的基础，实质审查有替代司法审查之嫌，但是由于实质审查能够最大程度保证登记的权利接近事实，降低登记错误发生的概率，而为不少人所提倡。体现在婚姻关系上，则为要求当事人提供婚姻状况证明。比如，未婚的需要提供未婚证明，离异的需要提供离婚证明和双方对财产处分的协议或公证、裁判文书，丧偶证的需要提供死亡明等，并且就婚姻证明材料的真实性进行审查。

（三）“交错”审查

“交错”审查是形式审查向实质审查过渡的审查类型，它既不是完全的形式审查，也不是完全的实质审查。原则上审查申请材料的形式，例外情况也要对物权变动的基础材料进行审查，并且在必要时进行实地查验，综合做出是否登记的判断。质言之，程序性审查为主，必要的核实为辅。“交错”审查主要是基于现行《物权法》第12条的规定，登记机关应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要的材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。涉及婚姻关系状况的审查，登记机构原则上不对给婚姻关系审查，当发现申请人陈述与提供的材料不一致，或者婚姻证明材料有虚假或伪造嫌疑时，要求申请人提供婚姻状况证明，必要时实地调查申请人的婚姻状况。

二、现行土地房屋审查婚姻关系存在的问题

在土地房屋登记过程中，婚姻关系状况如何审查困扰着登记机构。当下，以C市Y区房屋土地登记中心为例，以案例为中心，分析2004年“两证合一”（国有土地使用权证、房屋所有权证）前存在的因婚姻关系变动造成的登记审查难题。主要表现在以下几个方面：

1.婚姻存续期间的房产，离婚协议约定与事实不符，如何审查？

案例1：廖某与王某与1995年结婚，在1998年共同购买了一处住房，并以廖某的名义进行了产权登记，2002年两人离婚。如果廖某与王某协议离婚，在财产分割中约定“无共同财产”，廖某现在要办理两证合一，这种情况廖某是否可以单方办理？是否还需要提供2002年至今的婚姻证明？

2.房产证取得后结婚，是否审查从房产证取得时间至结婚时间的婚姻状况？

案例2：廖某与王某协议离婚，双方约定该套房屋共同共有，但一直未到登记机关办理离婚变更手续，廖某与2005年与张某再次结婚，并以张某作为现在的夫妻共有人办理该套房屋的转移登记，登记机关在受理案件时，是否应该审查廖某在取得房产时的婚姻状况？

3.可否依据离婚调解书单方办理房屋变更登记？如果有给付条件，是否可单方办理？

案例3：廖某与王某通过法院调解离婚，调解书上对财产的分割约定是“由王某分的该套房屋”，王某是否可以凭调解书单方办理房屋过户登记？如果调解书上还约定“王某需要支付廖某10万元”，这种情况是否需要廖某共同办理？王某如果到法院开具生效证明是否可以单方办理？

4.婚前财产如何认定？

案例4：刘某在2000年购买了住房一套，于2002年与李某结婚。刘某在未提供婚前财产公证及其他个人财产证明的情况下，以该套房屋系婚前购买为由，以个人名义转让该套房屋，刘某是否可以单方办理转移登记？刘某与李某2003年离婚，离婚协议上约定“双方未对共同财产进行分割”，刘某以婚前财产为由申请办理房屋变更登记？是否允许？

5.多手婚姻关系如何审查？

案例5：20世纪80年代初登记结婚，取得房屋所有权，1989年离婚，1990年代再次结婚，1999年再次离婚，2005年申请两证合一，如何审查婚姻关系？只审查房屋取得时的婚姻关系以及相关的约定，还是审查所有节点的婚姻关系？

6.是否需要提供未婚证明？

案例6：李某与1999年购买一套住房，2001年与陈某结婚，2006年双方通过民政部门登记机构办理离婚手续，财产出来协议上注明双方无共同财产，现李某转让房产。是否需要提供购房时至结婚登记期间的未婚证明？根据提供的未婚证明，李某是否可以单方转让？转让时，是否提供离婚至今的婚姻证明，如果2007年再次结婚，是否需要现在的配偶到场？

7.农转非安置房的办理

案例7：王某与周某于1997年结婚，1998年王某通过农转非安置取得房屋一套，产权登记在王某名下，2004年王某与周某经法院调解离婚，调解书上未将安置房纳入共同财产，现王某需要转让安置房，原配偶周某无法联系到场，如何处理？

以上关于婚姻关系审查的问题，要求提供的证明材料较多，一般要去多个部门或单位调取或查找相关证据材料。

三、确定土地房屋权属登记婚姻关系

审查范围的理论根基

确定土地房屋权属登记婚姻关系审查范围，必须在理论层面探究其理论根基。明确登记机构的登记性质，剖析登记机构的权能，正视婚姻关系的不稳定性，并就婚姻关系审查范围在婚姻法及其司法解释内探讨其救济渠道，才能在实践中找到登记机构的位置，尽快朝正确的方向转变。

（一）土地房屋登记的性质

关于土地房屋登记的性质历来争议较大。但是，就法律的规定可见一斑。2008年7月1日起《房屋登记办法》开始施行，将房屋登记界定为记载房屋权利和其他事项于房屋登记簿上的行为。改变了1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》中对于登记的界定，即“确认房屋产权归属关系”。将登记视为确权行为则混淆了其与司法权的边界。实际上，登记只是物权变动的一个环节或者说一个程序，使其产生公示公信的效果。登记本身并非赋予申请主体以物权，也不对权利关系作出判断，只是记载权利的状态。因此，《房屋登记办法》准确把握了登记的记载本质，私法属性浓厚。因登记不确认权属，且不改变财产权的性质，无需对婚姻关系进行实质审查。

（二）土地房屋登记机构的权能

审查人员的职权是依照规定办理土地房屋登记。无论是《房屋登记办法》还是《房地产登记技术规程》均未规定必须审查申请主体的婚姻关系。《婚姻法》规定的在婚姻关系存续期间产生的财产双方共有，是一方财产权受到侵害时的实体法依据。《房屋登记办法》要求财产共有人共同申请登记。但是，申请人在提供符合登记条件的材料时，登记机构必须及时办理登记手续。也就是说，婚姻关系并非是必经审查范围。此外，由于登记机构的人员有限，审查婚姻关系不仅增加了工作量，影响交易的效率，并且无法从根本上解决问题。在特殊的情形下反而会侵害申请主体的合法权益，在多重婚姻的情形下，要求申请主体提供各段婚姻关系证明，以及在无法提供时要求另一方到场核实，往往在客观上难以实现。现实的婚姻关系情况纷繁复杂，登记机构无法穷尽所有具体的情形，即存在“审查不尽”的结果。故而，必须针对不同的个体采取不同的审查方式。不同的登记人员的审查经验和专业知识存在差异，在个案审查的方式也会有较大的不同。

（三）婚姻关系的不稳定性

社会经济的快速发展冲击着传统的婚姻关系，婚姻关系极不稳定，证明及审查婚姻状况往往事与愿违。首先，婚姻关系的证明材料并非绝对真实。据访谈调查，在房屋土地登记中要求提供婚姻关系证明，大多数离婚证是伪造或虚假的。申请人员在提供伪造的登记申请材料时，审查婚姻关系徒劳无益。其次，有的申请人无法提供结婚证或离婚证，通过工作单位或居委会、村委会、街道办事出具婚姻证明材料，或者提供流动人口生育证明。如果存在户口迁移或者配偶一方为外国国籍，开具证明困难重重。再次，多次结婚、离婚的现象较为普遍，这种情况下申请登记的例子不在少数。但是，每段婚姻关系均有可能对财产做出约定，却又未办理变更登记，要求所有的离婚当事人共同办理，几无可能。

（四）救济的渠道

登记的权利与事实不一致时，行政法规与司法解释规定了全面的救济渠道。救济渠道包括诉讼外的渠道和诉讼内的渠道。诉讼外的救济渠道是按照《房屋登记办法》的规定，通过“更正登记”和“异议登记”的程序，变更土地房屋的权利归属。诉讼内的救济渠道是依据法律的规定通过对另一方提起诉讼来保障自身的权益。现行法律及相关司法解释已经解决了夫妻一方私自处分夫妻共同财产的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第11条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”该司法解释意味着登记机构只要形式审查符合要求则不承担法律责任。因此，在取得登记情形下，另一方可以通过诉讼外的渠道救济权利；在处分登记情形下，另一方可以通过诉讼内的渠道救济权利。

四、土地房屋权属审查婚姻关系的地方经验

近年各地登记机构正在逐步走向“正途”，殊值借鉴。考察各地方登记机构的规定，能够总结有益的经验，以确定科学合理审查的范围和标准。

（一）江西南昌：房屋取得登记不审查婚姻关系

2015年6月23日《南昌市城市房屋依申请登记操作办法》开始施行。房屋登记实行申请人自行申报单独或共有情况，登记机构询问相关情况，询问情况与申请主体提供的申请材料一致的，申请人不再需要提供婚姻状况证明，直接予以登记。在进行取得登记时，以商品房买卖合同或发票上记载的主体为基础。［3］

（二）福建龙岩：房屋转移、抵押取消婚姻关系审查

为了便于群众登记，简化登记程序。2014年9月福建龙岩市在房屋所有权转移、抵押登记中取消审查婚姻关系，主要原因是实际操作中登记申请人婚姻多次变更，结婚、离异、再婚等，逐一审查使得登记程序烦琐，申请人需要提供更多的材料进行证明。该举措实施后，当地报纸等新闻媒体公开进行了报道，龙岩市民纷纷到房屋登记中心申请增加所有权人登记。［4］

（三）浙江温州：不再审查婚姻关系

2014年5月温州市政府出台《温州市房地产“多证联办”工作实施方案》，房屋登记机构不再直接审查婚姻关系，以尊重申请人的意思自治。但是，如果夫妻双方共同购买房屋，则需要双方作为买方共同签订房屋买卖合同，并共同办理所有权转移登记。一方的名下的房屋可直接办理转移、抵押等手续。购房后婚姻关系变化的，不影响产权证书的办理。离婚约定共有或非登记方所有，双方共同办理产权变更手续。

五、完善土地房屋登记中婚姻关系的审查

我们应当在实质事项程序化的理念下，确立合理的审查范围与切实可操作的审查标准：审查范围应限于程序性事项，不再审查当事人的婚姻状况，即不再要求当事人提供婚姻证明材料，代之以询问笔录；审查标准为尽到必要的审慎义务。

（一）审查理念：实质事项程序化

土地房屋登记机构并非裁判机关，不享有对实体权利义务进行预断与处分的权力。实质事项程序化是正当程序理念在土地房屋登记审查上的具体化，也是程序法治的体现，沿循正当程序所得出的结果即被认为是正当的。实质事项程序化的核心在于依据既定的程序规程，审查材料的形式要件，满足程序要求的予以登记。登记机构应当转变追根问底、确保真实的理念，以实质事项程序化理念为指导，坚持依法审查和依申请登记的原则，在权限范围内严格履行登记审查职责。

（二）审查范围：取消婚姻关系的审查

土地房屋登记在夫妻一方的名下并不影响财产共有的性质。在土地房屋登记过程中，登记机构不予审查婚姻关系。土地房屋登记机构依据基础材料或者登记薄的记载，根据申请人的申请设立或变动物权。［5］申请人进行取得登记时，需提供商品房买卖合同和其他基本的登记要件信息材料；申请人进行变更登记时，需提供登记在其名下的土地房屋产权凭证或者其他能证明房屋归其所有的生效判决书、裁决书、调解书和其他基本的登记要件信息材料。以上登记时，是否申请人单独所有或者共同共有、按份共有，由登记机构工作人员以询问的方式查明，并由申请人签字和按捺手印。财产共有的应当由双方共同办理土地房屋权属登记。取消婚姻关系的审查，有利于督促夫妻一方及时主张自己的权利，以申请增加共有人的程序，即通过变更登记维护合法权益。这种方式有助于提高审查效率，避免无益审查和超越职权的实质审查。

（三）审查标准：必要审慎义务

审查标准为形式审查，要求登记机构尽到必要的、合理的审慎义务。判断登记机构是否尽到上述义务的关键点在于：一是申请材料是否存在明显的瑕疵。二是申请材料之间是否存在明显的不一致或矛盾之处。有核实或查验的必要的，则要求申请人进一步提供材料，也可以现场查看。关于未尽到必要的审慎义务的责任追究，原则上实行恶意申请登记主体的民事责任与登记机构的行政责任相结合的责任追究制度。一方面能够威慑登记机构严格按照程序事项的要求依法登记；另一方面追究恶意申请主体的民事侵权责任，保障“隐名共有人”的合法权益。因夫妻双方自身原因导致的登记在其中一方名下，不能将责任归于登记机构或善意取得第三人。值得注意的是，《物权法》规定登记错误的赔偿责任，是建立在登记机构未尽到合理的注意义务或者必要的审慎义务基础之上。换言之，只有在登记工作人员故意或重大过失导致登记错误，并给当事人造成损失的，登记机构才承担损害赔偿责任。登记机构不再因婚姻关系的审查而承担责任。

结论

土地房屋权属登记审查婚姻关系没有任何法律及登记相关行政法规依据，也不符合基本的法理。无休止的审查既不能达到完全审查的效果，也徒增人力资源的浪费，只是审查机构的一厢情愿，最终只能造成“出力不讨好”的后果。事实上，取消婚姻关系审查，并不意味着降低登记的要求，登记机构应定期管理与培训，提高工作人员的专业素质，须具备辨别材料真伪的素养，能够敏锐察觉相互冲突之处。同时，相关办法出台后加强媒体的宣传报道，使申请人自行申报与变更登记、异议登记、诉讼救济等关联制度相衔接，真正实现预防错误登记与治理错误登记，形成完整的土地房屋权属登记及其救济体系。

［1］王大龙.“房屋登记机构审查申请人婚姻状况的风险与对策”［J］.中国房地产,2012（10）.

［2］陈华斌.物权法研究［M］.香港:金桥文化出版有限公司, 2011:300.

［3］万仁辉.江西南昌7月起房屋登记不再审查婚姻证明［N/OL］.江西日报，［2015-06-05］.http://house.ifeng. com/detail/2015_06_24/50444729_0.shtml s=pc.

［4］龙岩市房屋所有权转移、抵押将取消婚姻状况审查［EB/OL］.闽西新闻网，［2015-06-05］.http://news.66163. com/2014-09-19/944237.shtml.

［5］朱正好.不能将婚姻关系与物权归属关系混为一谈——小议房屋登记中是否审核申请人的婚姻状况问题［J］.中国房地产,2015（5）.

（责任编辑：张惠fszhang99@163.com）

A Study on the Examination Scope of the Marriage Relationship in the Registration of Land Ownership

GAOFei-yan
（Politics and LawCommittee ofJiaozuoCity,Jiaozuo454150,China）

There are so much chaos prominent in examination scope of the marriage relationship in the registration of land ownership.It presented for“opposition”or“staggered”appearance for substantive examination and formal examination in the theory.The practice of different registration agencies are not the same.From the nature of the registration,the powers and functions of the registration,the variable and the relief of the marriage relationship,substantive examination not only has no basis but also difficult to operate. Under the concept of substantive matters,it should establish a reasonable scope of review and practical operation of the review criteria.The scope of review should be limited to procedural matters,not to review the status of the parties to the marriage.It suggests that the parties are no longer required to provide proof of marriage material,which replaced with inquiry transcripts.The review criteria should do the necessary duty of prudence.

land and property;registration of land ownership;marriage relationship;examination scope

D922.38

A

1008-018X（2016）04-0064-05

2016-05-12

郜飞燕（1983-），女，河南焦作人，河南省焦作市政法委办事科员，法律硕士。