房产测绘中测绘面积的质量控制探讨

■叶维琳

（瑞安市房地产测绘队　浙江　瑞安　325200）

房产测绘中测绘面积的质量控制探讨

■叶维琳

（瑞安市房地产测绘队浙江瑞安325200）

随着我国房地产业的不断发展及房地产市场的持续完善，房产测绘内的房屋面积计算管理工作也得到加强。因建筑风格与居住方式的不同，房产测量的规范和规则也就不同。本文对影响建筑面积测绘的因素进行详细分析，并给出产测绘面积的相关质量控制措施。

房产测绘面积测绘影响因素质量控制

0　引言

房屋实测面积指的是房屋竣工验收之后，由开发部门直接委托房地产三位行政主管部门对已经认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照《房产测量规范》、房屋竣工图纸、变更图纸和预算数据等资料，对房屋实施实地勘测、绘图和计算后所得面积。房屋实测面积是消费者办理房屋所有权证、其他项权证和房款结算及物业费结算的主要依据。

1　房屋面积测算概述

房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，其中，房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；房屋使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算；房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积；房屋共有建筑面积。指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

2　影响房产测绘质量的因素

2.1个别房产测绘单位的资质较低

个别低资质的房产测绘单位管理水平差、测绘人员少、测绘技术水平低，对于现有房产测绘项目因时间紧、任务量大等因素就容易出现问题，因此有必要提高房产测绘单位的准入资质。

2.2房产测绘从业人员的技术水平参差不齐

由于建筑类型不断变化的多种因素，要求从业人员必须具备专业性强、技术水平高的素质；具备相关的工作经验的能力。然而，目前房产测绘从业人员的技术水平参差不齐，急需引起重视。

3　加强房产测绘面积质量控制的有效措施

3.1完善房地产测绘市场质量控制机制

在现阶段我国房产测绘过程中相关规范还不够健全的客观情形下，一些不符合规范的房产单位大打擦边球，严重影响了房产测绘工作法制化的进程。此外，随着房产市场的不断开放市场机制及市场规则方面的出现的问题显得越来越突出。市规则方面，竞争、交易规则并不健全；而市场机制方面，仲裁机制、风险防范机制、信用机制等也未形成。针对此种情况，要想充分发挥市场供给与市场竞争来对测绘产品与服务质量进行控制，必须有相应的法律法规的介入，并完善房产市场的面积测绘制度。

3.2对外业测绘质量进行有效控制

外业测绘是提高测绘质量的基础。外业测绘质量控制的内容主要有：调查表中的用地略图和房屋权界线示意图的用地范围、房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致：房产测量要素是否齐全、准确、对有关物的取舍是否合理；房产面积测量原始记录是否规范，内容是否完整；房产测绘成果是否规范，内容是否完整（其中对拥有共摊面积得房屋的共摊面积的测定是否合理）。

3.3面积计算部位的认定应当准确具体

计算部分一旦认定不准势必造成总面积错误，因此在测绘前应参照《规范》，确认好全面积、半面积以及不计算面积的部位。实践中，建筑设计图的注释与《规范》规定不一致的情况较为常见，如设计图上注有入户阳台、花园以及景观窗等，但实际并没有，对此类现象应格外注意。在房产测量性质界定时，比如入户花园与《规范》中的外走道基本一致，实践中，若该公用位置处于封闭状态则应计算其全面积，若处于敞开状态下则按如下情况进行：若该部位处于房屋建筑主体结构之内则应当认定为柱走廊，进行全面积计算，反之则认定为无柱外走廊论，计算其一半的面积。总之，实践中类似情况较多，因此在测算中应结合该建筑结构的具体情况进行判定，必要时可要求委托方及设计方提供相关说明资料。

3.4面积计算中的公用分摊应当科学合理

在确保房产计算面积及边长数据准确性的条件下，房产测绘质量控制中的关键环节就是共用面积分摊问题。由于其大小关系着消费者的切身利益，因此必须保证面积分摊计算的准确性。因此，房屋各层及总面积计算完成后，对公用建筑面积进行分摊计算，分摊后，应当将分摊之前的套内面积、总面积以及分摊面积与分摊之后进行比对，并根据图纸、设计指导书对分摊结果进行质量检查，由测绘双方核对，以确保分摊计算准确无误。

3.5成果资料的检查、整理、归档。

商品房实测成果资料经过整理、书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式向委托人提交成果资料、归档使用，这里检查，主要是指作业小组测绘员之间互相检查和测绘部门设置的质量检查机构或专职检查人员。重点检查：预实测的分户界限，房屋使用性质与共有面积相关的建筑是否与图上一致，设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理，房屋边长数据的采集有没有错误，面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定幢号、室号编写是否符合房产发证要求，委托人名称、房屋坐落、地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。

4　结语

综上所述，伴随着我国房地产行业的快速发展，房产测绘不仅是一项技术性要求比较高的工作，还是一项需要与时俱进的工作。因此，需要从事该工作人员在具有较强的责任心的同时还应该定期接受专业培训，同时，还应该用创新性的眼光来看待房产测绘工作，与时俱进，活学活用，尤其是紧密结合不同时期法律规范，建立相应的房产测绘市场制度，只有这样才能适应这一工作要求。同时，测绘作业人员还必须严格遵守房产测绘制度法规，做到测绘有法可依、程序科学到位、数据高效准确，这样不但能够确保测量质量，还能够促进测绘行业自身的健康发展。

[1]韦学丽.浅谈房产测绘中测绘面积的质量控制 [J].中国房地产业，2012（2）.

[2]夏忠福.提高房产测绘质量的措施探讨 [J].测绘与空间地理信息，2013（8）：156.

[3]李玉红.降低房屋测绘面积误差的几点技术措施探讨 [J].房地产导刊，2014（21）：36.

[4]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制 [J].科技信息，2011（13）.

[5]张伟尊，魏红娟.房产测绘中测绘面积的质量控制探讨 [J].河南科技，2013（02）

P2[文献码]B

1000-405X（2016）-9-279-1