阶段性调整将到来

文‖张宏伟

阶段性调整将到来

文‖张宏伟

楼市：坚硬的泡沫

编者按:

一线城市楼市正持续高温。

据克而瑞研究中心提供的数据显示，以2015年2月-2016年2月为区间统计，北京均价涨幅19.7%，上海均价涨幅42.5%，深圳均价涨幅为68.2%。2016年新年伊始，虽然出台的各项利好政策并非针对一线城市，但市场心理产生变化，一线楼市持续高烧，售楼处一派火热景象。此外，根据媒体报道，更是催生了一系列杠杆炒房、“场外配资”的投机潮。

易居研究院最近发布《近六年70城房价趋势报告》，报告预计，2016年一线城市房价上涨的压力会进一步加大，房价将有继续上涨的可能；从地区结构来看，华南和华东地区的房价上涨压力最大，尤其是2015年在各类宽松信贷政策的刺激下，此类地区各大城市都出现了比较明显的房价反弹态势。此类地区在2016年可能会面临相对收紧的购房政策。

楼市，最坚硬的泡沫。

2015年下半年已透支2016年楼市需求

2015年，一线城市的商品住宅市场呈现出的特点是：政策面宽松；市场需求集中释放；改善型需求放量明显；区域市场分化。

集中释放

自2014年四季度以来，政策“支援”楼市，首套房认定标准调整、普通住宅标准调整、高端预售许可证审批的放开均表明政策呈现出“宽松”态势。

2015年下半年至今，上海楼市的复苏，除了供求因素、市场去库存、货币超发因素等影响外，与2015年3月30日的“330新政”有较大关系。

所谓“330新政”指的是拥有1套住房且房贷未结清的居民家庭再次申请商业贷款购买普通自住房的首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房的最低首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清相应贷款的缴存家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%；个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的5年调整为2年。

门槛的降低，使得置换型需求被激活，作用直接。相关数据表明：二手房市场，置换型需求在外环占40%左右，中环占50%左右，内环占到70%。一手房市场，置换型需求达50%-60%。

至今，这种置换型需求仍比较活跃，使得上海房地产市场成交量价回升明显。

在政策宽松之下，市场需求得到集中释放。根据相关数据，商品住宅市场，2015年上海商品住宅面积累计成交1500万平米，同比增54.9%，全年商品住宅成交均价为31545元/平米，同比增长16.9%；在普通公寓市场同样迎来需求大量释放，累计成交为1313.6万平米，同比增长53.8%，促使公寓成交均价同比增长18.3%，达31202元/平米。别墅市场，2015年累计成交量186.5万平米，同比增加62.8%，由于别墅均价弹性较差，成交均价增长8.8%，小于公寓，为33978元/平米。

另外，从投资者需求和市场成交结构来看，改善型需求的放量明显。区域市场分化加速。

比如，2015年静安区以91055元/平米的均价列为上海成交均价最贵的区域，而嘉定、松江及浦东为2015年商品住宅成交面积贡献最大的区域。

从3个月的移动存销比看，2015年上海商品住宅存量面积为1071.2万平米，3个月移动存销比为6.6个月，其中公寓的3个月移动存销分别为5.4个月，未来3-6个月的去库存压力相对较小，市场基本面仍有量价齐升的趋势。而别墅3个月移动存销比达14.7个月，未来3-6个月价格上涨动力仍较弱。

反转到来？

2015年以来，国内外经济形势复杂，国内经济下行压力不减，实行稳健的货币政策来护航宏观经济运行形成共识，后续来看，货币政策会维持适度宽度的操作基调；降准降息增加市场流动性以对冲新增外汇占款的减少成为央行必须做出的选择，而配合最近出台的信贷资产抵押再贷款均是央行为平稳市场资金面所做的努力。

从行业政策面看，2016年开启的已是第六轮楼市支持政策，这进一步表明在短期内，房地产行业对经济增长仍具有不可替代的拉动作用。

可梳理近几年楼市与政策的关系。

比如2014年前三季度，包括限购的政策面并没有出现实质性松动，楼市也相对低迷，市场需求被积压与有待激活。

2014年第四季度至2015年上半年，集中出台货币、房地产行业政策预示着政府在鼓励住房消费，政策面呈现“宽松”态势，楼市基本面出现好转。

2015年下半年，上海楼市已无去库存压力，不需要政策刺激，但由于经济触底及股市压力，央行及相关部委频繁的政策刺激导致2015年下半年其实已透支2016年楼市需求，可以预见2016年的上海房地产需求将处低位。

2016年初，目前各周销量仍基本处于高位，但本轮市场需求在2015年第四季度和2016年上半年集中释放完毕之后，下一轮市场的阶段性调整将到来。

拐点

2016年，政策预期可能收紧。

上海相关部门已强调防范房价快速上涨、违规操作对楼市的金融风险及防止经济对楼市的过度依赖，目前已着手对土地市场进行调整，2016年上海楼市调控政策收紧当是大概率事件。

由于目前一线城市房价维持在高位，叠加住宅库存小、土地价格偏高及开发商涨价预期，短期内一线城市房价仍将维持向上走势。所以严格执行楼市限购政策是主基调，同时预计2016年政策将会在高端楼盘许可证的审批、收紧“330新政”等方面进行调整。

从城市整体周期趋势判断，上海商品住宅成交量短周期为21-24个月，如果依照此规律推测，上海商品住宅市场成交量将在2016年7-9月迎来拐点。

比如，浦东新区南汇的商品住宅成交量近两轮的周期为19-21个月，如果延续此规律，南汇商品住宅成交量的同比趋势性拐点将出现在2016年4-6月；浦东商品住宅成交量（不含南汇）近两轮的周期为21-26个月，浦东商品住宅成交量的同比趋势性拐点将出现在2016年下半年；松江商品住宅成交量的周期较长，为27-33个月，当地商品住宅成交量的同比趋势性拐点将出现在2016年下半年；嘉定商品住宅成交量近两轮的周期为23个月左右，其商品住宅成交量的同比趋势性拐点将出现在2016年9月左右。中心城区商品住宅成交量近两轮的周期为23-27个月左右，中心城区商品住宅成交量的同比趋势性拐点将出现在2016年下半年。

从近两轮的周期调整节点判断，南汇、浦东商品住宅成交量调整要提前于上海整体市场近1个月，而嘉定及中心城区的商品住宅成交量调整，在下行周期调整时提前于上海整体市场1个月，而在上行周期调整时与上海整体市场同步。

商品住宅市场基本符合平衡定律，如同2013年大量释放的是2011年和2012年过度抑制的购房需求，2015年需求的提前透支将导致2016年购房需求处于低点。

调整周期

上海与全国GDP走势呈现较大一致性，全国GDP累计同比增速“破七”将对上海带来较大的下行压力；另外，房企投资的持续下降也客观反映出其对2016年市场的判断偏悲观。

经济下行导致新开工缺口。2014年至2015年的新开工面积缺口，将在2016年影响市场供应，并限制住宅销售量处于较低水平。

实际上，2014年以来上海住宅用地市场实际成交量已为“负增长”，在存量土地紧张的情况下，供不应求仍为主要基调，而住宅用地成交楼板价上行压力较大，揭示一定的投资风险。

楼市上涨之后必然出现调整期。

投资者要认同以高地价推动市场是不可持续的，以股市推动市场亦难持续。股市获利资金的逐步抽离寻求更稳定的资产配置。

鉴于目前的楼市形势，对未来上海楼市政策可以做一个预测：一是限购不会放松，将严格执行。二是高端产品预售许可证进一步加大审批。三是“330政策”在2016年应该会收紧，严格区分普通住宅与非普通住宅，这应该是大概率事件。四是房产税征收标准可能会扩大。标准可能定在单价4.1万/米2左右。去年是3.2万元/米2。

（作者系同策咨询研究总监）