中部六省地价与房价互动关系实证分析

◇杨蕊菲

中部六省地价与房价互动关系实证分析

◇杨蕊菲

本文以2005～2013年中部六省的地价与房价相关数据为研究样本，运用计量分析软件Eviews对两者之间的关系进行实证分析。分析结果表明：首先，人口增长率、房屋竣工面积以及本年土地开发面积对地价存在着显著的正向影响，人口密度对地价具有显著的反向影响。其次，人口密度和地价对房价是具有显著的正向影响的，失业率、人均生产总值和竣工房屋面积对房价虽有正向影响但不显著。最后，地价与房价是单向因果关系，其中地价的变化会相应地影响房价的变化。

地价；房价；人口增长率

10.13999/j.cnki.scyj.2016.08.020

在我国GDP构成中，房地产业的比重不断扩大，已经成为经济发展的支柱产业，但是房价的快速上涨已经超过了普通百姓的承受能力。中国的住房市场化起始于1998年，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业备受非议，之后出台紧缩性调控新政，然而收效甚微，房价依旧不断飞涨。直到2008年下半年宏观经济形势恶化，房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，房地产增加值在2009年占中国GDP的6%，50多个产业与房地产息息相关，但这一年楼市繁荣只是增加了更多泡沫。另一方面，土地既是资源，又是资产，地价和地价政策在国民经济政策中起着十分重要的作用。地价对土地资源配置起调节杠杆的作用，对土地资产的实现来说，地价并不是越高越高，也不是越低越好。随着房价以及政府土地出让收入的持续上涨，关于房价与地价关系的研究越来越受到社会各界的重视，成为社会各界讨论的重点。但是，专家学者之间、政府行政机构之间对房价与地价的关系认识不同，进而会造成消费者对房价与地价持续上涨的不解甚至恐慌。众所周知，土地是建造房屋的基础，地价与房价的关系十分复杂，因此，关于房价与地价的互动关系的研究也显得格外重要。弄清楚地价与房价的关系对于维护社会稳定具有很大的促进作用，同时在政府决策等方面可以提供相应的数据依据，以便于政府做出正确合理的宏观调控措施；在开发商方面有利于其做出买地及开发的合理决策；并且能够让消费者科学理性地看待房价与地价的变动。

一、文献回顾

影响房价和地价的因素种类繁多，学者Davies认为地价除与房价有关联之外，与土地利润率这项因素的相关度更显著。Edward、Joseph和Hilber认为地价与人力资本、地区经济发展呈显著正相关，而与房价并无直接联系。黄伟鑫将房价和地价的影响因素分别划分，其中影响房价的因素分别为人口因素、宏观经济因素、行业经济因素、制度政策因素等，影响地价的因素包括人口因素、社会因素、经济因素等。相对房价而言，关于地价影响因素的文献不是很多，Manning以美国94个城市1980年的数据作为样本，通过模型分析了影响土地价格的因素，实证研究从土地供应方面选取了土地开发成本、农地价格、政府规制和自然地理条件等5个变量，从需求方面选取了3个城市愉悦度因素、2个货币化收入因素以及3个表示城市经济、社会状况和文化发展的因素，构建了单一方程横截面数据模型。Manning的研究结果显示，人口增长率、土地开发成本、城市气候条件、人口密度、高收入群体家庭收入等等因素对城市土地价格具有显著的影响。

对于房价与地价这两者之间的关系相关学者各有见解：O Sullivan认为地价变动是造成房价变动的结果，房价变动并不能造成地价变动。Smith将土地作为住房的生产要素，从城市住房供给方面，探讨了地价和房价间的关系。David E.Dowall John D.Land认为土地的有效利用以及土地的密度控制这两方面会影响新建房屋的价格。Kin研究韩国房地产时，指出高地价是造成房价上涨的重要因素之一。Evans认为房价的不断上涨是因为地价上涨导致的土地规划及其他条件的供给限制。Cheshire and Sheppard在分析英国的土地规划的福利效应时指出规划带来的不良影响就是扭曲地价，从而造成了英国的房价相对收入来说在全球处于前列。杨慎则认为地价的大幅度上涨必然导致房价大幅度的提高，因此，他得出要控制房价就必须降低地价的结论。另一部分学者则对房价与地价互动关系进行了实证研究。张清勇经过了一系列的经验研究，发现地价是由房价这个因素决定的，房价变动是地价调整的原因。周京奎通过实证分析认为房价对地价存在着较大影响，地价对房价的影响作用较小。Raymond以香港地区的土地和房屋销售20年的年度数据为样本，运用了Granger因果检验分析了房价与地价之间的关系，结果显示房价和地价之间并不存在任何因果关系。Davies利用数据通过回归分析，指出房价与地价互相影响，而且地价与土地利润率和贷款利率显著相关。

二、数据选择与模型建立

本文主要研究影响地价（简称DJ）与房价（简称FJ）的主要因素以及地价与房价的互动关系，通过大量的文献阅读将影响房价及地价的因素概括为三类，分别为人口因素、制度政策因素及经济因素，其中人口因素包括人口增长率（简称ZZL）和人口密度（简称RKMD）这两类因素，制度政策因素是指本年土地购置面积（简称GZMJ）、人均地区生产总值（简称SCZZ）以及本年土地开发面积（简称KFMJ）这几类因素，经济因素包括城镇人均可支配收入（简称RJSR）、失业率（简称SYL）、房地产投资额（简称FCTZ）以及竣工房屋面积（简称FWMJ）这几类因素，共9个自变量。搜集的数据时间跨度为2005～2013年，地域涵盖了我国中部六省省会城市，分别是太原、合肥、武汉、南昌、长沙和郑州。

本文选择地价以及上述9个变量作为影响房价的自变量进入回归模型；选择房价以及上述9个变量作为影响地价的自变量进入回归模型；选取房价和地价这两个变量进入到格兰杰因果检验的模型之中。

三、结果与讨论

地价及其影响因素的回归分析初次结果中，方程的整体是显著的，t检验表明，人口密度、人口增长率、竣工房屋面积以及本年土地开发面积这四个变量通过了显著性检验，说明以上几个变量的回归系数显著而其余几个变量未通过显著性检验，则对其余变量进一步剔除建立新的回归模型。

回归结果显示，人口增长率ZZL对地价DJ有显著的正向影响，原因主要是随着人口的增加，人均占地面积减少导致供不应求，从而增加地价；房屋竣工面积FWMJ对地价也存在显著的正向影响，这主要是因为房屋竣工之后升值空间得以体现，周边基本设施以及环境状况会加以提升，从而增加地价；对低价存在显著的正向影响的第三个因素就是本年土地开发面积KFMJ，其原因可能是随着经济的增长需求，开发商对土地的需求会相应有所增加，所以本年土地开发面积越大就意味着现期开发商对土地资源的需求越高，从而抬高地价；另一方面人口密度RKMD对地价具有显著的反向影响，这可能是因为人均土地面积减少的同时政府为了降低居民生活负担，会出台相关调控地价的政策以保障居民基本生活质量，从而降低了地价。

房价的回归结果显示，人口密度RKMD对房价FJ存在显著正向影响，原因主要是随着人口的增长，住房需求也在增加，由此会导致开发商提高房价以谋取更大利润；另外地价DJ对房价也存在着显著的正向影响，这说明地价的高低直接影响着房价的变化，地价越高则房价越高，地价越低则房价越低；失业率SYL和人均生产总值SCZZ同时对房价具有正向作用，失业率低的情况下政府会为了加大就业率实施相应措施，另一方面，人均生产总值的增加说明社会总需求在增加，而社会总需求的增加暗示着投资与生产活动较活跃，从而能带动厂房、楼房、住宅和写字楼等需求的增加，由此引起房价的上涨；竣工房屋面积FWMJ对房价也具有正向影响，开发商会根据市场上的具体情况来调整开发的进度，而且通常会选择在行情较乐观的时候推出房源，所以房屋竣工面积和房价之间存在着显著的正向关系。

运用Eviews7.2软件对地价和房价进行因果关系检验，检验结果可知，第一个的概率P值小于0.05，则拒绝原假设，认为地价DJ是引起房价FJ变化的Granger原因；第二个的概率P值大于0.05，则接受原假设，认为房价FJ不是引起地价DJ变化的Granger原因。由此可见，地价和房价之间是存在单向因果关系的，其中，地价的变化会相应地影响房价的变化。

四、结论及建议

通过上述分析结果可知，人口增长率、房屋竣工面积以及本年土地开发面积对地价存在着显著的正向影响，人口密度对地价具有显著的反向影响。其次，人口密度和地价对房价是具有显著的正向影响的，失业率、人均生产总值和竣工房屋面积对房价虽有正向影响但不显著。最后，地价与房价是单向因果关系，其中地价的变化会相应地影响房价的变化，地价这一因素是造成房价的成因，我国政府的土地政策以及地方政府的土地财政收入都会直接或间接地影响房屋的销售价格，因此要想比较透彻地了解房地产这个市场，就一定会涉及到房地产开发商和政府这两个方面。具体的政策建议包括:

（一）建立房价考评机制

房地产投资近年来是地方政府追捧的主要投资之一，就是因为房地产业的优势，目前在我国，上级政府对下级政府考核政绩时，其中有一个重要指标就是GDP和财政收入的增长，而房地产业可以同时提高财政收入和GDP，因此能够给地方政府官员提供考核政绩所需的资料并且能够使其有基础得以晋升职位。所以要使得各政府官员能够切实关心房价的变化，只有将房价是否稳定和房价与经济发展是否相匹配这两项内容落实进考核政府官员的指标中，将考核制度做进一步的改革和完善，才能有效地抑制房价提升。

（二）建设住房保障体系

国际专家学者通过研究得出结论，住房保障体系的确立可以对房价的上涨进行有效的削弱。搭建住房保障这样的一个平台，能够逐步的实现经济房作为房产主体的市场。就相关经验而言，商品房的市场对象一般是高收入人群，中等收入人群偏向于经济房型，对低收入者而言，他们更多的是依靠相关政府所提供的廉价房，再其次，生活困难户由政府免费提供住房。国家规定，在政府出售土地的同时，必须留有一定比例的收入作为经济适用房和廉租房的建造资金，为低收入和困难户提供便利。在其出售时不能进行盈利，只能以成本价格甚至更低的价格卖给低收入人群。

（作者单位：江西财经大学）