全面营改增下房地产行业税负测算及其应对措施

◇张添文　肖　莹

全面营改增下房地产行业税负测算及其应对措施

◇张添文肖莹

在2016年全国两会政府工作报告中，李克强总理正式提出，5月1日起全面实施营改增，其中房地产行业也纳入改革范围。我国推行房地产行业的“营改增”主要是为了减少房地产行业的税负，实现房地产行业的均衡稳定发展。一方面，由于房地产行业与人们的生活息息相关，因此，房地产行业实行全面营改增引起了人们的广泛关注。另一方面，房地产行业作为我国第三产业的主要经济支柱，尤其是“土地财政”现象在地方政府中日益兴起，房地产行业的发展对我国经济起着至关重要的作用。对于房地产行业自身而言，如何根据营改增的变化实现自身税负的减少成为了每个房地产企业必须考虑的问题。本文将对营改增对房地产行业的税负变化进行一定的分析，提出一定的改进措施以促进房地产行业更好地发展。

营改增；房地产行业；税负

10.13999/j.cnki.scyj.2016.08.009

一、我国营改增政策回顾

2011年10月，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税行为改为征收增值税。2012年1月1日，率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。2012年9月1日至2012年12月1日，交通运输业和部分现代服务业营改增试点由上海市分4批次扩大至北京市、江苏省、安徽省、福建省（含厦门市）、广东省（含深圳市）、天津市、浙江省（含宁波市）、湖北省等8省（直辖市）。2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围。2014年1月1日起，铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点。2014年6月1日起，电信业在全国范围实施营改增试点。2016年5月1日起，全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。

二、我国房地产行业营改增的必要性分析

（一）房地产行业实行营改增是全面深化财税体制改革的要求

在党的十八届三中全会中，会议明确提出了财政是国家治理的基础和重要支柱，财税体制在治国安邦中始终发挥着基础性、制度性、保障性作用。深化财税体制改革也是我国实现治理能力与治理体系现代化的要求。我国税制结构仍不完善，需要进行进一步的财税体制改革。我国现在虽然实行以流转税和所得税为主的双主体税制结构，但从现实而言，其依然是以流转税为主，这必将会对其他税种之间的配合产生影响以及很大程度上限制了税收对整个社会公平的影响。对房地产行业进行营改增，进一步消除流转税中营业税与增值税在房地产行业重复征税的问题，有利于完善我国税收体系，是全面深化财税体制改革的要求。

（二）房地产行业实行营改增是新常态经济下实现产业结构优化升级的必然要求

目前我国经济正处于一种中高速发展的状态，优化产业结构，实现产业结构的不断升级，实现可持续发展成为了经济追求的目标。

在现代社会中，房地产行业涉及生产、流通以及消费三大领域，其上下游企业涉及范围颇广，上有建筑业、金融行业以及部分现代服务业等，往下涉及到人们息息相关的住房问题，其在我国经济中的地位不言而喻。由于税制结构的不完善，房地产行业长期处于重复征税的状态，无疑加大了房地产行业的税收负担，无法更好地实现产业结构的优化升级，营改增政策的实施有利于更好地释放房地产行业给我国经济发展带来的潜力。

三、营改增下房地产行业具体税负改变测算

2016年5月1日起，将房地产行业纳入营改增范围之内，与此同时，房地产行业的税率确定为11%。我国房地产行业在营改增政策之前主要的问题在于重复征税。由于房地产行业的特殊性，其上下游企业与其关系极其密切，并将影响房地产企业的成本。在房地产行业的上游企业建安企业中的进项税额能否进行抵扣以及房地产行业能否实现向消费者的税负转嫁成为了关键问题。房地产企业实现营改增，有利于解决房地产行业中营业税与增值税的重复征税问题，可解决建安企业中的材料成本、基础设施等进项税额抵扣问题，是否会降低房地产行业税负，现进行全面营改增后税率11%的税负改变测算。

假设Y为某房地产公司的应税收入，M为可抵扣成本（如材料成本、设计费用等）占应税收入中的比例，则我们可得：

营改增前应纳营业税=5%Y（在此我们假设不考虑城市维护建设税及教育费附加，下同）

实施营改增政策之后，房地产行业税率为11%：

销项税额=［Y/（1+11%）］×11%

进项税额=［Y/（1+11%）］×M×11%

应纳增值税X=［Y/（1+11%）］×11%-［Y/（1+11%）］×M×11%

=0.099Y×（1-M）

在此我们令应纳营业税=应纳增值税，则可得出营改增前后应纳税额相等时的临界点：5%Y=0.09Y×（1-M），由此可得当可抵扣成本M为49.5%时，营改增前后房地产行业应纳税额保持不变。

现考虑行业税负率问题，税负率=应纳税额/应税收入，由此可知营改增前房地产行业的税负率与营业税税率一致，均为5%且处于不变状态，营改增后房地产行业税负率=X/Y= 0.099×（1-M），即M为49.5%时也是税负率的临界点。由此可知，房地产企业的税负改变主要在于可抵扣成本的多少。

当M=49.5%时，税负率（X/Y）=5%

当M=10%时，税负率（X/Y）=8.9%（高于税负率临界点）

当M=60%时，税负率（X/Y）=4.0%（低于税负率临界点）

在营改增后房地产行业适用的税率确定为11%的情况下，在不考虑城市维护建设税及其教育费附加的前提下，我们通过营改增前后税负率的计算可以得出以下结论：第一，可抵扣成本在营改增的过程中处于决定性的作用，可抵扣成本占应税收入的比例大小将直接决定着房地产行业在营改增前后税负率的降低或者增加。第二，当可抵扣成本占应税收入的比例为49.5%时，营改增前后房地产行业税负率相同，当可抵扣成本占应税收入的比例高于49.5%时，营改增后房地产行业的税负将实现降低，有利于房地产行业更好地发展。当可抵扣成本占应税收入的比例低于49.5%时，营改增政策反而会增加房地产行业的税负水平。

四、营改增下房地产行业的应对措施

（一）房地产行业自身要提高对企业可抵扣成本的重视程度

由房地产行业营改增前后税负测算结果可得可抵扣成本在营改增后将对房地产企业的税负产生至关重要的作用，因此，对于可抵扣成本中的相关项目，房地产企业应给予足够的重视，在材料供应商的选择以及施工企业的选择方面，要充分考虑各施工企业的资本实力以及报价、各材料供应商的材料品质及质量，尽可能优先选择一般纳税人作为合作伙伴，以取得增值税专用发票为前提，与小规模纳税人的合作尽可能让其代开增值税专用发票，以实现企业的进项税额抵扣，减少房地产企业的税负。

（二）房地产行业应加强资金短缺的防范意识

在现今的房地产行业中，大部分房地产企业都是采用预售的模式，由于初期开发成本较高，采用预售模式要先垫付销项税额，材料成本与财务成本的双重叠加有可能导致企业的现金流出现短缺的情况。加之现今信贷政策对企业的要求越来越严格，这些将会对房地产企业的资金链产生不良的影响，也必将成为房地产企业实现可持续发展的一个障碍。因此，房地产企业在重视可抵扣成本的同时一定要实现自身企业现金流的完整，时刻保持资金短缺的防范意识。

（三）房地产企业要提升企业员工的专业素质以及纳税意识

一方面，营改增政策的实施，对于每个房地产企业而言既是机会又是挑战，企业人员从上而下应充分把握这个机会，就企业领导而言要充分对营改增后企业的税负测算进行纳税筹划，以减轻企业税负。同时，也要对企业员工进行能力培训，提升员工的专业素质，对具体事情的实施进行更好地操作。另一方面，营改增进项税额的抵扣主要依据的是增值税专用发票，因此，企业员工应提高纳税意识，在材料采购过程中，不要因为材料价格上的优惠而出现放弃开具增值税专用发票的行为，这样就导致企业无法更好地实现成本的抵扣，间接加重了企业的税负。

五、结语

就目前我国深化财税体制改革的大环境而言，为了更好地实现双主体税种的税制结构，完善税制结构的要求使营改增有了其可能性。房地产行业事关每个人的生活，为了更好地避免房地产行业营业税与增值税双重征税的问题，减少房地产行业的税负，使房地产行业的营改增具备了必然性。通过对房地产行业营改增前后的税负分析，得到房地产行业营改增前后税负临界点，并根据分析对房地产行业更好地减少税负提出几点对策建议，以期房地产行业实现持续健康的发展。

［1］钟顺东，钟涵宇.房地产行业税负“探究”.企业导报，2016 （01）.

［2］黄贤红.“营改增”后房地产企业的税务筹划.财务审计，2016 （08）.

［3］贺旭婷.房地产企业如何应对“营改增”.文史博览（理论），2015（06）.

［4］孙宇.房地产行业 “营改增”的税负变化预测与评估.中国市场，2015（16）.

（作者单位：江西财经大学）