关于物业服务企业的安全保障义务研究——以具体适用与改善机制为角度

赵露 孙瑞霞

（1.陕西云德律师事务所 陕西 西安 710061；2.新疆财经大学外国语学院 新疆 乌鲁木齐 830000）

关于物业服务企业的安全保障义务研究
——以具体适用与改善机制为角度

赵露1孙瑞霞2

（1.陕西云德律师事务所 陕西 西安 710061；2.新疆财经大学外国语学院 新疆 乌鲁木齐 830000）

社会经济正迅猛发展，纵使在房地产业不十分景气的当下，物业服务行业的发展仍随着市场的需求不断增长。进而致使物业服务企业安保义务的适用范围亦逐渐扩大、类型趋于多样并日渐复杂。然而物业行业起步较晚，尚不成熟，物业服务水平差强人意，常存在服务意识不够，管理水平有限，安保人员流动性大等原因，导致物业与住户之间矛盾重重。因此，明确物业服务企业（以下简称“物业”）安全保障义务（以下简称“安保义务”）的责任主体、责任性质、适用范围及应当承担的责任，对于平衡物业的利益与权益受损害的业主或其他特定权利人（以下简称“权利人”）的损害补偿有现实意义。建立物业安保责任机制，对于解决物业纠纷、有效地保障且均衡各方利益有积极作用。

物业服务安全保障义务具体适用补充责任改善机制

引言

2016年2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》出台，国务院与时俱进提出了“开放式街区”的创新规划思路，对已建成的住宅小区和单位大院逐步开放，原则上不再建设封闭式住宅小区。笔者认为该规划是利于社会资源集约化发展、建设和谐社会的重要蓝图，具有划时代的意义。然而，刚出台的政策，都将有一个漫长而循序渐进的过程来完善。就目前而言，“一屋不扫，何以扫天下”，如何确保每户、每栋楼、每个社区的规范管理特别是安保工作的落实到位以及如何协调社区之间的资源共享，离不开各物业、社会各部门携手，稳扎稳打才能逐步实现长远规划。安全问题，是重中之重，也是物业服务企业管理的基石。

一、物业安保义务的概述

1.安保义务的概念及构成要件

何谓物业的安保义务，我国法律没有明确规定，学界亦没有统一的定义，不同学者有不同的看法。笔者认为，所谓物业的安保义务，是指依据法律规定或合同约定，物业应在其可控制、可预见的范围内，采用警戒、巡逻、防范、维护等合理必要措施，尽到合理注意和谨慎勤勉义务，保障本辖区业主及其他特定权利人人身、财产不受侵害。若违反该义务，则在一定范围内承担损害赔偿的补充责任。

若判断物业是否违反安保义务，则须分析其行为是否符合侵权行为的基本构成要件：首先，物业有违反安保义务的行为，该行为是“不作为”的形态；其次，有权利人的人身、财产遭受了损害结果；再次，物业行为与该损害结果之间存在因果关系；最后，物业存在主观过错，特别注意的是，该过错性质应当为“过失”，而非“故意”。在这四个要件当中，对“因果关系”的理解是判断物业是否违反安保义务、是否应承担安保责任的难点。笔者认为，应当从“如果经营者达到了应有的注意程度，实施了其应当实施的作为行为，是否可以避免或者减轻损害后果”[1]这个角度来判断是否存在因果关系。而非物业的行为与损害结果之间是否存在

因果关系来判断。否则，物业就成为了实际意义上的直接侵权人，应当承担的是侵权责任而非安保义务的补充责任。

2.安保义务的理论基础及现行法律规定

关于安保义务的理论来源，最常见的有三种：（1）“危险控制理论”，即“在属于不作为责任原始形态的对他人侵权行为之责任领域内，监督者控制潜在危险的义务通常来源于他对危险的控制力。”[2]即相对权利人而言，物业具备专业知识，了解整个辖区的实际情况，拥有一定的安防设施，对危险的发生有一定的掌控能力。基于此，在危险发生时物业最有能力采取措施预防或减轻损害后果。（2）“获益风险论”，即“谁享受利益谁就应承担风险，收益与风险相一致，那些从危险源处获得利益人便负有防止危险发生的义务”[3]。物业定期或不定期的向权利人收取物业费用，就应在该辖区出现危及人身、财产安全的事故时，承担防止危险发生或阻止危险扩大的安保义务。（3）“合理信赖论”，“在和平、自由、有序的社会中生活，是人类的基本要求，安全是人们享有诸如生命、身体、自由、健康等人身利益和财产利益的前提”。[4]权利人有理由相信物业拥有较为专业的安保人员，较为有效的安保设施，相对权利人及其他人更有能力保障所辖范围内权利人的人身、财产安全，这显而易见是权利人最合理的信任和期许。

现有法律法规对安保义务的规定：2003年最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条以司法解释的形式第一次对安保义务做出了明确要求。2007年国务院颁布的《物业管理条例》第46、47条，也对安保义务做出类似规定。2009年《侵权法》第37条第一次以法律形式对安保义务进行较为详细的描述。2009年最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对社会生活中可能产生的物业纠纷中的一些特定问题一一作了明确规定，用来指导实践及审判工作。除此之外，安保义务的规定还散见于《消费者权益保护法》《消防法》等相关部门法律之中。

3.安保义务的性质

笔者认为，不同于法律上典型的法定义务，安保义务属于一种特殊的法定义务。即该义务源于法律法规的明文规定，但特定情况下不排除合同的事先约定。我国法律对安保义务做了较为明确的规定，物业若违反了安保义务，则应当依法承担相应的侵权责任。但是，若物业与权利人（一般多为业主）在《物业服务合同》中对该辖区物业的安保义务事先有特殊要求和更高标准的约定时，权利人也可以选择依合同约定要求物业承担相应的违约责任，对权利人人身、财产的损失承担全部或部分赔偿责任。此时从法理上讲，发生了《合同法》第122条关于侵权责任和违约责任的竞合情况，权利人可依法选择其中之一主张损害赔偿责任。但需要注意的是，若选择了向物业主张违约责任，则法律上不支持“精神损害赔偿”的相应诉求。

二、安保义务在物业服务过程中的具体适用

用于判断“哪些行为”属于违反安保义务的一般标准，常见的有法定标准、行业标准、“合理人”标准等，笔者认为最佳的判断标准应是“合理人”标准。即具有一般认知水平的普通人，利用自身掌握的一般常识和生活经验，对该可能发生的危险是否存在进行一般判断。若经“合理人”合理的判断认为，物业在危险发生时或损害结果尚未结束时，应当采取必要的措施却无任何正当理由并未采取相应措施，致使损害结果最终发生，则物业需就安保义务在特定时刻的缺失承担相应的责任。当然，还应结合权利人缴纳物业费用的数额多少、物业自身能力现状、物业对侵权行为后果的可预见性大小等多重因素进行综合考量判断，何谓“合理”，哪些行为不被认为是“不合理”。

至于物业应当对“哪些人”适用安保义务，笔者认为作为《物业服务合同》的相对方，业主自然是物业承担安保义务的对象。除此之外，所有通过合法途径取得该物业辖区内建筑物使用权人（如与业主同住的家属、亲朋，该辖区内建筑物专有部分的承租方、因特定理由的暂住人、借住人等）也应当在该辖区范围内享有由物业保障其人身、财产不受侵害的权利。对于有正当理由偶然出入该辖区的人员与物品（例如已被权利人应允的来访者、维修人员、送货人员、施工人员等），大多数学者也认为应当属于物业向其承担安保义务的权利人。

另外，物业应当对“哪些事”适用安保义务，在合理限度内，该责任范围大致可以归结为如下几个方面：

1.设置一定数量和符合标准的安保设施设备。“物业服务企业应当安装必要的设施设备来保障业主的安全，并且确保居民区所使用的建筑物配套服务设施、设备安全可靠，有国家强制标准的应当符合强制标准的要求，没有国家强制标准的，应当符合行业标准或者达到进行此等经营所需要达到的安全标准。”[5]例如配备门禁设备、监控设备、报警装置均有利于物业进行较为专业的安防、巡防工作。物业对安保设施要充分利用，规范操作，合法使用，对出现故障的设施设备及时进行维修或更换。

2.物业严格自身管理，坚持提供规范服务。一方面，物业应当建立并始终执行严格、完善的管理制度。如规范执行卫生保洁制度，专业培训保安制度，严格把控消防制度，坚持内部考勤考核，员工持有健康证上岗，及时进行内部奖惩制度等。另一方面，对辖区内公共设施进行定期与不定期相结合的维护保养制度，对损坏的设施及时进行修缮与整治。在日常生活中，健身器材致人、物损伤，地面施工或高空坠物致住户人身、财产损害，住户车辆被盗抢、划伤等情况最为常见。物业作为所有人和管理者，对公共设施有当然的维修养护义务。若设备老化、人为损坏等原因发生故障，物业又怠于修理更换，因此造成了人员和财产损害，物业应当承担相应的赔偿责任。在地面施工及建筑物外墙砖块脱落等情况时，物业应设置警示标志，放置必要的安全措施，反之若物业未尽到疏导、提示的警告义务，则物业难逃其咎。出现车辆被盗抢和划伤的情况时，物业应当承担何种程度的安保义务，在理论上有一定争议。笔者认为，若车辆所有人与物业签订了专门的《车辆保管合同》，则当该车辆发生损害时，车辆所有人可依据该保管合同向物业追究违约责任，要求物业全额或部分承担赔偿责任。若车辆所有人并未签订保管合同，而仅支付了少额的停车费用（无论支付方式采用按次、按月还是年付），这仅仅是获得了在本辖区内占有使用特定或不特定停车位的相应对价。物业若违反安保义务，结合公平原则，为了平衡物业的收益和其应当承担的责任程度与车辆所有人支付的对价，认定物业仅需承担相应的补充赔偿责任而非全部责任，更公平合理。

3.防范、制止违法行为方面。物业应对辖区内形迹可疑的人员物品进行盘问和检查，必要时采取合理措施防范、制止违法犯罪行为的发生和扩大。相反的，若违法犯罪事实发生时，物业并未第一时间协助、配合警务部门、消防部门等提取证据、封锁现场、查找相关信息，而是怠于采取任何措施，听之任之，则构成违反安保义务，对权利人应当承担相应的赔偿责任。

最后，物业应当“如何承担”安保责任，笔者和大多数学者的观点一致，认为物业应当承担的责任形态为补充责任。即“在不能够确定实际加害人或加害人不能够承担全部责任的情况下，由补充责任人在一定范围内对受害人直接承担赔偿责任的责任形态”[6]。在不能确定实际侵权人或者侵权人无力承担全部责任的情况下，若物业公司消极不作为，未尽到安全保障义务时，则物业应当承担相应的补充责任。让物业在此处承担补充责任而非全部责任，这既保证了权益受损方的利益得到更充分保护，也考虑物业应当承担与其过错程度、安保义务大小和程度均相适应的补充责任，并对代第三人向权益受损方承担的那一部分赔偿数额，享有追偿权。

三、完善物业安保制度的几点构想

1.加强法制建设，完善涉及物业安保义务的相关立法。应明确定义物业安保义务的概念、构成要件。在法律条文中以列举并加“兜底条款”的方式描述安保义务适用的权利人范围和安保义务涉及的具体内容。此种方式不但以相对稳定的法律条文指导法律实践活动，同时也为今后多变的社会生活情况及复杂的小区环境留有发展的余地。对于判断是否违反物业安保义务的标准和判断物业承担责任大小的相关标准，则应当结合实践出台相关指导意见给予较为明确的判断依据。

2.关注物业内部建设，加大从业人员的培训力度，细化专业分工，进行高效管理。物业服务种类增多，复杂程度增高，要求物业必须从自身出发，

加强内部建设，要求从业人员持证上岗，对具体的服务项目进行专业化分工，分门别类为住户提供专业的绿化、保洁、安保、维护等相关物业服务项目。特别是安保部门，应当培养安保人员时刻保持高度责任心，向从业人员教授安保设施的使用方法，维护安保设施的正常运转，制定高效有序的巡逻制度以及突发事件时做到快速冷静的报警。

3.结合物业企业外部力量，携手业主委员会、物业行业协会以及民间治安防范力量，共同确保辖区的长治久安。业主委员会来源于业主全体的推选，有较强的公正性和极大的说服力，在自发组织的民事调解过程中有天然的举足轻重的作用。充分发挥业主委员会的作用，对邻里间的定纷止争、及时遏制潜在冲突常会达到事半功倍的效果。辖区安防可以借鉴、联合民间治安防范力量，协同进行巡逻，由内及外，内外联合，对辖区及周边大街进行密切连接，构筑“疏而不漏”的巡防布局，使潜在的违法犯罪行为无所遁形。物业行业协会除了对各物业进行定期培训，教育指导外，还应当加强各物业之间的友好联系，牵线搭桥，使物业之间良性竞争，取长补短，共同发展，共同为各社区提供更优质的服务，从而提升整个行业的素质水平。

4.针对物业管理，推广适用相关责任保险。物业可引入市场化的风险分担机制，购买相关责任险种，将有可能承担的风险进行转移。物业可选择就单独的责任事项购买不同种类的险种，例如针对施工时人员伤害，购买人身意外险，对辖区停放车辆的安全购买车辆盗抢险等。当然，也可以对物业的整体服务在特定时间内整体购买物业服务责任险。

四、结语

如何减少物业纠纷，更好地享受优质的物业服务环境已成为所有人的美好期许和发展目标。本文首先对安保义务的相关基本内容进行了简单的梳理，之后着重分析安保义务在物业服务过程中的具体应用及改善措施，旨在理清哪些行为、哪些人、哪些事以及如何适用安保义务。从而提出在物业服务过程中，如何从多角度多方面共同完善物业安保机制，有效地解决今后可能再次出现的类似纠纷，更好的维护当事人的合法权益，使未来物业服务的发展一步步走上规范化、法治化的道路。

［1］张新宝，唐青林.经营者对服务场所的安全保障义务［J］.法学研究，2003（3）：88.

［2］［德］克雷斯蒂安·冯·巴尔著.张新宝译.欧洲比较侵权行为法（上册）［M］.法律出版社，2001：269.

［3］杨垠红.侵权法上安全保障义务之研究［D］.厦门大学法学，2006年博士论文：32.

［4］熊进光.侵权行为法上的安全注意义务研究［M］.北京：法律出版社，2007：186.

［5］张新宝，唐青林.经营者对服务场所的安全保障义务［J］.法学研究，2003（3）：85.

［6］王利明.侵权责任法研究（上卷）［M］.北京：中国人民大学出版社，2010：46.

D923

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1007-9106（2016）12-0133-04

赵露（1987—），女，陕西云德律师事务所专职律师，对外经济贸易大学法学院在职人员高级课程研修班学员，在职硕士，研究方向为民商法领域；孙瑞霞（1961—），女，新疆财经大学外国语学院副教授，主要从事应用语言学研究和法学研究。