房地产企业工程管理流程的改进

王宗贤(沈阳建筑大学管理学院，110168)

房地产企业工程管理流程的改进

王宗贤
(沈阳建筑大学管理学院，110168)

改革开放以来，我国国民经济飞速的发展，随之也带动了房地产行业的发展。房地产业已成为推动国民经济的重要部分。然而，经过二十多年的发展，我国房地产业仍处于粗放型生产发展，在运营和管理方面还存在着不足的地方，导致房地产发展销售业绩不理想，贷款成本上升，融资困难、资金短缺、土地资源减少等问题，给房地产业的发展带来很大影响。因此，加强房地产业的工程管理至关重要，只有提升管理效率，才能使房地产业在市场日趋激烈的竞争中稳定发展。

房地产业；工程管理；改进

0.引言

从2010年开始，为了控制楼价暴涨，我国推行了相关调控政策以加强对房地产市场的管理，使房地产发展环境有了较大的变化。而房地产市场的主要状态呈现为：刚性需求卖家观望，投资卖家望而却步。房地产企业销售情况交叉。随着房地产业的快速发展，顾客对产品的质量要求也越来越高，房地产业之间的竞争力也日益激烈。目前，我国多数房地产业在管理方面还存在一些问题，如规模较小、管理差、抗风险能力低等。只有对经验管理模式适当改进，才能使房地产业在激烈的市场竞争中良好的发展。深入分析工程管理中出现的问题，提出相应的改进策略，建立健全流程管理体系，使房地产业具有深层次的竞争力，以取得长期稳定的发展。

1.房地产工程管理流程

工程管理流程主要包括方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、项目实施阶段、项目验收和移交阶段【1】。在工程建设过程中，要对建设工程进行有计划、有组织、领导与控制的管理，使工程建设的质量达到预期的效果。根据房地产开发的特点，可以把工程流程分为三个部分，分别为设计、施工和竣工验收移交。

2.房地产工程管理中出现的问题

2.1 工程管理开发前期准备不够

房地产业在管理涉及到多个方面，其中开发前期的准备工作是最基础的【2】。当前，我国房地产项目中前期准备工作不够到位最为普遍，没有进行深入研究就盲目决策开发，导致在过程中出现一系列问题。房地产项目开始之前的准备工作有着重要作用，如果前期没有进行调研论证，没有经过深思熟虑的思考，一拿到土地就开始盖房，没有对各个方面进行考量与论证，如技术方面、经济方面等，而造成房源符合消费者需求，也造成开发的失败，严重影响房地产业的发展。

2.2 管理体制不健全

我国在房地产项目开发之前，没有深入了解项目管理，管理模式也是按照传统的方式进行的，导致难以实现预期的效果。出现延迟交房、成本过高、管理费用过高等问题。

2.3 不够重视施工许可规定

房地产开发项目时，只顾眼前利益，没有长远的规划，通常都希望能早点结束工期，以实现经济效益。大多数施工单位为了尽早完成开发，不顾开发程序的限制而率先施工，没有经过政府建设主管部门施工检查与办理相关的手续。这使工程在施工中出现强制暂停的结果，不仅会遭受罚款，而且使房地项目开发去也被实行经济上的惩罚。还有的施工单位为了赶超施工进度，完全不顾国家相关的政策规定，比如超时施工、违规施工、施工作业不达标等，这些问题都会存在安全隐患，因此，房地产工程总应严格遵守国家相关规定。

2.4 设计监理制度不够规范

当前，房地产业在开发时，设计单位和监理单位没有进行沟通与交流，导致在这个过程中出现大量的问题，使变更图纸比原设计图纸还多，造成成本的浪费现象，再加上管理制度不够完善，在管理上出现混乱现象，严重影响了工程的效率。

2.5 造价预算出现严重偏差

一般情况下，确定房地产项目的投资额度，主要是在决策阶段或者涉及阶段。但是由于项目正式确定以后，受到多方面的因素，如施工单位人员、材料、施工机械以及工艺技术等方面的影响，使施工阶段工程的造价管理出现极大的偏差，如开发商在施工前不够重视设计的有效性，导致施工阶段出现一系列问题，而进行修改设计。这种更改对工程造价的变动有着很大影响。

2.6 完工验收与备案管理不够严谨

在房地产项目建设中，有的单位对完工验收环节不够严谨，没有意识到此环节的重要性。在工程完工后，为了使工期早点结束而尽量缩短验收环节的时间，通常都是草草完成。由于对房地单位对施工中分项验收等环节不够严格，而导致完工后出现一些问题，如结算依据不足、验收资料不齐全等，从而使验收手续办理不能正常进行，出现拖延交付等后果。因此，应加强施工完工后的验收与备案管理工作。

3.工程管理流程体系优化思路及改进措施

3.1 项目开发前期的改进

房地产开发前期的规划管理是最重要的部分，关系到房地产开发项目的可控性与可预测性，因此，在前期的管理工作中，要全面的考虑房地产涉及的各个方面，对其进行深入的研究。比如在前期对各个部门所占用的时间进行有效的控制，在建房时对周围的环境进行考察，以确保后期的工作能顺利进行。

3.2 制定长远的施工计划

项目计划与整个工程有着密切的关联，是关系到项目顺利完工的重要部分。在制定项目计划时要严格按照实际情况进行，对于短期的计划要在规定时间内完成，一些长远的计划要建立在短期计划之上，让计划层层递进的实施，这样进行实施计划，才能实现工程的稳定进行，保证工程的质量和效率。

3.3 严格遵守国家房地产工程管理规定

严格遵守国家规章制度，把设计图纸落实到位，将资金、物资和施工服务的市政公用设施等其他应当具备的条件落实到位，这些都是施工前的重要工作，也是国家房地产工程管理的规定【3】。在工程建设完工后，施工单位应当组织设计，编制施工单位完工的竣工图，然后对工程的质量做出评价与分析，整理相关的文件资料，并向有关部门提交验收报告。

而有些单位由于没有按照规定进行，没有制定合理的施工计划，导致在过程中出现一系列问题，严重影响施工质量。有的单位只注重视经济效益，而忽视了其质量的重要性。这使房屋的质量受到了很大影响。因此，施工中要安排专业人员负责工程监理队伍，房地产开发单位应严格遵守国家相关规定，以保障工程的顺利进行，使工程的质量得到提升。

3.4 强化完工时的验收管理

工程完工时的验收不仅关系到工程的质量，还保证了工程的效率，使工程能够在规定时间内完成。如果完工后验收工作没有认真履行，可能引起一些安全隐患，引起的后果不仅只是经济上的损害，而且会导致公司的名誉受到损害，甚至影响公司以后的发展，在激烈的竞争中难以稳定发展。因此，施工管理在完工后的管理应严格按照规定进行，强化完工后的验收管理。

4.结语

总而言之， 改进房地产企业工程管理，不仅可以满足顾客的需求，而且使房地产业的经济效益得到提升，增强了房地产业的竞争力【4】。因此，做好企业的工程管理对房地产发展有着重要意义。对于工程管理中出现的问题进行深入分析，完善管理体系、制定长远的规划、严格遵守国家相关的规整制度等，不断加强房地产建设的管理，使房地产业稳定的发展。

[1]邱今堤. 我国中小房地产企业项目管理过程中的问题及其改进策略[J]. 现代商业,2015,09:127-129.

[2]陈祖. 关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J]. 四川建材,2006,02: 142-144.

[3]倪红伟. 房地产开发经营企业统计工作存在的问题与对策[J]. 统计科学与实践,2012,07:54-56.

[4]周淑英. 当前房地产开发企业工程档案管理存在的问题及改进措施[J]. 黑龙江档案,1997,04:38-39.

TU723

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1007-6344（2016）04-0166-01