营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策分析

戚兴国

摘要：“营改增”是2011年经国务院批准，财政部和国家税务总局联合下发的革命性的税收政策。该政策自试点实施至今已经取得了良好的效果，并且在全国范围内不断扩大和深入，而这种改变也促使着房地产行业税收筹划和财务管理必须随之进行转变，这样才能更加适应现阶段的“营改增”制度。本文主要介绍了营改增对房地产企业各个方面的影响，阐述了在现阶段的情况下要如何对房地产企业提出改革的策略，以期达到维护房地产企业税收数量和保持房地产企业发展的目的，进而创造出更多的社会效益和经济效益。

关键词：营改增 房地产企业税收 影响 对策

随着“营改增”税收改革在我国的普及和深入，国家对房地产企业税收调控不断加强，我国的房地产企业“营改增”已是迫在眉睫，企业必须也要做出相应的改变来适应现阶段的税收政策并作出相应的调整，维持自身企业的相关利益。营改增税收方案对我国的房地产企业产生的影响主要存在于生产生本和房地产的赋税项目上，因此展开的改革措施等也要从这两方面进行入手。学会优化在房地产生产过程中的生产生本，对物质材料进行税收策划，在房地产影响方面也加入税收的策划政策。通过这样的手段来维持和发展房地产企业的经济效益。

一、“营改增”对房地产企业生产成本的影响

（一）对房地产建设材料采购造成的影响

对于房地产企业来说，建筑材料的采购工作是房地产建设工作中相当重要的环节。在这一步骤当中，不但要采购数量较大的建筑材料，例如钢筋、水泥等，也需要采购一些小型的建筑使用材料，如铁钉等原材料。大型建筑材料的采购往往都是选择店面较大和规模较大的企业进行选择和采买，能够根据自己的需求在采买当中开具相关增值税的专用发票；而较小规模的建筑原材料采买有时则会选择一些店面较小店铺和企业，这些铺面在很多时候都无法出具增值税的专用发票。进而导致房地产企业在这一环节无法对税务进行增值税进项扣除，进而致使房地产企业生产成本的增加。

除此之外，即使房地产企业能够拿到发票， 但依据我国现有的税法规定， 砂石、 混凝土等建筑材料往往需要缴纳百分之六的增值税， 而建筑施工企业需要缴纳的成本税却要比建筑材料缴纳的税收低一个百分点， 为百分之五。这一影响也导致了我国的房地产企业必须进行行业改革，以求更加适应营改增税收制度。

（二）房地产建设人力成本在“营改增”制度中受到的影响

从房地产建设工程中的工人来源来看，一般建筑企业所选用的建筑劳动力都是来自于农村的农民工。农民工在完成建设工程的劳动力任务时虽然建筑成效较好，但农民工和其他劳动力也有一定的区别。由于流动性较大，农民工往往没有专门的劳务公司对其进行负责，因此房地产企业也无法获取相应的增值税发票。进而导致房地产企业自身需要增加一定的税收支出，影响生产成本。

二、“营改增”对房地产税收的影响

我国的税务法律法规规定，在房地产行业当中，需要交纳的税收分为两种，其一是土地增值税，其二是企业营业税。这两种税务从属性上来说属于价内税，由于房地产行业本身的企业特点，在税收中常常会出现复征税的情况。而房地产建筑行业由于本身的建设环节相对较多，其中蕴含的项目进程也会导致行业负税率增大的情况出现，致使房地产企业的税收总量增加，导致房地产的企业成本不断上涨，增加房地产企业的资本负担。

从税法的规定中我们可以看出，增值税和营业税相比有着本质的差异。增值税从属性上来说是一种价外税税种，这种税款在收缴的过程中还需要扣除上一层企业已经缴纳的税收额度。因此如果使用“营改增”税收制度，那么税务人员就可以将已经缴纳国的增值税直接扣除，从而减少复征税情况的出现，减少房地产企业的税收支出。

三、在“营改增”制度之下，房地产企业的改革对策分析

（一）适应和学习“营改增”税收制度

“营改增”税收制度在我国实行已经经过一段较长的时间，在这段时间中房地产企业也陆陆续续完成了对“营改增”税收制度的适应和学习工作。在房地产企业当中，要强化对企业中的员工进行税收知识的培训，让企业中的员工能够在企业生产经营的过程中，针对每一次企业的开支行为都让对方出具相关发票。通过培养企业员工的发票税务意识来适应现阶段“营改增”税收制度，并且将日常经营管理中的发票收集起来，让其发挥出自己的作用。要制定相应的增值税内部控制体系及相应的工作管理制度，应对和预防“营改增”可能的风险，企业中的财务管理人员要提高专业素质，进行专门的税务培训，学习相关“营改增”的税收制度，让企业中的财务管理人员能够熟练针对企业的每一次税收行为进行处理，防止房地产企业本身出现偷税漏税的情况，维持企业的健康发展。

（二）对房地产开发成本进行税收筹划

房地产企业在房地产的开发过程中所花费的时间往往相对较长，不但需要筛选房地产开发建筑用地，也需要在这段时间中进行建筑原材料的购买。如果能够在这段时间之内对房地产的工程建设成本进行分摊处理，就能够对房地产企业建设项目中的各个环节的增值税进行分摊处理，从而为房地产企业的开发成本减少相关开支。因此在“营改增”的制度之下，建议房地产企业要设立专门的税务筹划岗，对开发成本首先进行大致上的税收筹划，将房地产企业运营过程中各个环节的税收支出进行明晰和分析，然后找出分摊处理的相关对策，以减少房地产企业的房地产开发成本。

（三）对房地产建设中的物质材料进行税收筹划

房地产企业的建设项目环节中也需要对其中使用的物质材料进行税收筹划。我国的市场经过长时间的发展和进步已经逐步转变成为了全新的市场经济体制，在这种体制之下，买方的作用和意义被扩大，房地产企业在进行建筑原材料的购买当中为了减少支出的税款，可以采用招标的方式进行建筑原材料的采买。在原材料招标采购的过程中，必须首先要求相关原材料企业厂家能够出具增值税的专用发票，在这一基本要求之上再要求建筑原材料的质量和价格。对各个竞标的原材料厂家和企业进行筛选和综合性的考虑，最后选择对房地产企业利益最高的一家作为建筑原材料的采买对象。

（四）对房地产销售方式进行税收规划

除了以上三个在房地产企业的税收上进行规划和策划工作以外，我们还需要认识到在房地产的销售过程中也存在税收的情况。房地产在建设完成之后的销售环节，如果成功出售，则需要根据房产本身的售出情况缴纳相关土地增值税和营业税两种税款类型。房产出售的价格越高，那么需要交纳的土地增值税和营业税的总额也就会提高。因此在这一环节展开对房地产销售方式的税收规划能够有效的减少房地产企业在销售环节所需要交纳的税金，进而提高房地产企业的经济效益。

常见的房地长销售方式税收规划是将房产的销售分为房地产的销售和房屋建筑装修费用两个组成部分。由于房地产行业在这种销售方式中缴纳的税款范围变得更大，因此需要交纳的增值税和营业税就会相对降低，从而减少房地产企业的税务支出，提高经济效益。

（五）对房地产企业的劳务支出进行税收策划

最后是要对房地产企业的劳务支出进行税收策划。房地产企业的劳务支出可以分为两个方面，其一是房地产企业在工程建设环节中所使用的建筑工人的劳务支出；其二则是房地产企业当中本身存在的员工的劳务支出。正常情况之下，劳务支出的税款都需要劳务企业进行缴纳，而如果能够在这一环节当中得到增值税的发票，则在后续的经营和销售的过程中就不需要专门较难房地产企业的劳务支出税款，从而为房地产企业减少大量的劳务税务支出。

因此房地产企业在建设的过程中，应该选用有着正规劳务企业管理的相关人员参与房地产的建设工作；其次房地产企业本身的经营也需要选取和招聘具有正规劳务保证的相关技术人员。通过这种有正常劳务保证的招聘方式，能够使得房地产企业本身减少大量的劳务支出，不必在针对房地产企业生产和经营过程中所使用的相关人员进行劳务税款的支付，从而减少房地产企业的税务负担，创造更大的经济效益。

四、结束语

营改增税收方案制度的实施对我国的房地产企业产生的影响是难以避免的，因此我国的房地产企业也要学会抓住这次改革的浪潮和时机，争取在这段时间之内完成对自身房地产企业的改革。营改增税收方案对房地产的影响体现在各个环节和方方面面，因此改革的方案也要从房地产事业的所有关机出发，对房地产企业的税收方案进行合理性的税收策划，从而达到为自身的房地产事业节省更多税收，创造更多经济价值的目的。房地产企业在这一时期要注意吸取相关部门的经验，努力和国家的营改增税收政策相匹配，尽早完成对自身企业的改革转型。

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