农业部农业贸易促进中心 李伟伟
农地经营权抵押贷款应破解三大难题
农业部农业贸易促进中心李伟伟
一是借款人主要为新型农业经营主体,普通农户较少。一方面,新型农业经营主体信用意识较强、等级较高,银行更愿意与其“打交道”。另一方面,普通农户土地面积小、价值低,评估成本高,抵押物处置更为困难,银行往往“不折腾为妙”。
二是抵押物自身“不合格”,银行只能变相规避放贷风险。一般说来,新型经营主体主要通过“出租”方式流转土地,其期限较长,但租金大都一年一付,即年初支付当年的流转租金。银行很清楚,这种流转模式的借款人真正获得的只是当年的经营权,这种“抵押物”是不合格的,因为一旦借款人无法按时还款,此时抵押物的价值往往已经丧失。实践中,银行为了降低自身的风险,想了两“招”:一是将地上附着物(如大棚、作物)和土地经营权“捆绑”抵押,评估价值以地上附着物为主,二是由政府部门或担保公司进行“信用担保”。银行坦称,这种所谓的“产权抵押+地上物”或“产权抵押+第三方(或政府)信用担保”,已经不是真正意义上的土地经营权抵押贷款,抵押更多是“形式”。
三是抵押物处置难,银行等金融机构根本无法处置。应该说,上述银行的做法,从源头上有效规避了“抵押物处置”这一最大风险。因此,实践中很少发生银行真正处置抵押物的这一情况。然而,一旦出现违约,即便抵押物是合法的、合格的,银行也根本无法处置。2014年前后,浙江省象山县种植大户郑康国承包了780亩林地种植杨梅,他以这些山林的林权作为抵押反担保,通过担保公司的担保从农信社贷款178万元。由于自然灾害,郑康国无力偿还贷款,担保公司进行了代偿。但担保公司无法给这片山林找到“下家”,也不可能自己来经营。这么多果树,还需要管护,目前只好依然暂由郑康国进行管理。林权如此,担保公司如此,更何况土地经营权和银行。对银行来说,不容易变现的抵押物,反而是一种负担。
(来源:《中国经济时报》)