豪宅并购背后的踏空风险

龚小锋

相信在今年，豪宅仍然是北京房地产市场的热门话题。原因无他，北京土地越来越少，而且在今年高端楼盘扎堆入市的情况下，为争抢有限的高净值人群，顶豪市场竞争将更加激烈。

和以往不同的是，北京市场今年开始会逐渐出现一些“熟悉而陌生”的面孔，也就是经过包装改造后的老豪宅。

随着豪宅项目增加，在需求一定量的基础上，老豪宅如何去化并不是一件容易的事，毕竟卖了那么多年的项目。但与之相比，近年出让的土地价格过高、区域配套尚需完善的新晋“地王”踏空风险恐怕将再度放大。

从涉及收购的几家项目来看，均为传统别墅区的老牌豪宅均为低密度独栋别墅产品。老豪宅拿地成本优势明显，再加上新老品牌形成合力，重新包装上市后很可能给新豪宅带来冲击。

融创中国董事长孙宏斌此前就表示，部分企业2013年在土地市场“疯狂”时期获得项目至今还没有入市，2015年一线城市高价地块频出，而这些项目将集中在2016年集体入市。因此，未来很多企业在去化方面将十分艰难。

不但是豪宅销售，还有土地市场也许也会迎来一个转向。从近来收购老别墅项目的公司来看，无论是恒大还是融创，都是业内以快速周转开发运营的房地产公司。这些收购举动在一定程度上表明，热衷豪宅开发的实力房企面对北京土地价格飙升的现状，显得比以往更加冷静，并将视野转向传统豪宅板块。

孙宏斌说，“过去看北京、上海，什么地都能拿；现在再看，什么地都不敢拿，地价高得已经离谱”，所以2015年融创选择大举布局二线核心城市。无独有偶，泰禾集团董事长黄其森几乎说了一样的话：“过去我说过北京什么地都可以拿，现在来看，风险正在显现。”

在地产大佬们这样的判断下，2016年房地产并购趋势不仅将继续，而且会进一步加剧。有此类倾向的房企融资行为将更频繁，为并购提供充足的弹药。同时，一些老牌项目也有望在此轮市场中得到进一步整合，当然，新一轮洗牌也是难免的。