房地产企业参与小城镇建设的路径选择

周刚华

党的“十八大”指出要坚持走中国特色的新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，并明确了推进我国经济结构战略性调整，重点之一是推进城镇化。随着《国家新型城镇化规划2014-2020》的发布和实施，新型城镇化已经成为今后一个时期中国社会经济发展的主旋律。新型城镇化强调以人为核心，有序推进农业转移人口市民化，优化城镇化的布局和形态，提高城市可持续发展能力，推动城乡发展一体化，改革完善城镇化发展体制机制。可见，新型城镇化既是国家战略，又影响到千家万户，涉及到人口、住房、产业、基础设施、公共服务等多方面的改革，为房地产业可持续发展提供了新的机遇和空间。

根据2014年浙江省国民经济和社会发展统计公报的数据，截至2014年底，全省城镇化率达到了64.87%，与全国平均水平54.77%相比，高出了10.1个百分点。浙江省政府十分重视新型城镇化实践探索，在2010年就启动了中心镇建设和小城市培育试点。经过系统规划、政策扶持、产业集聚和基础设施建设，全省27个试点镇的社会经济发展取得显著成效，在城镇体系中的地位和作用大大加强。在小城镇发展过程中，许多项目的投融资模式、开发建设方式、经营管理机制都有所创新，为房地产业创造了丰富的投资机会。

然而，从2014年开始，随着宏观经济和政策环境变化，我国房地产市场进入新的发展阶段，行业转型升级加快，企业面临许多机遇和挑战，如何对接新型城镇化战略，特别是积极参与小城镇发展，进一步分享改革红利，已经成为房地产企业需要认真研究和探索的重大现实问题。因此，对房地产企业参与小城镇建设的相关研究具有重要的现实意义。

一、房地产企业参与城镇建设的方式

根据房地产企业参与小城镇建设程度和小城镇建设项目特点，房地产企业参与小城镇建设模式可以分为房地产投资、基础设施与公共服务、房地产项目和一级开发等四大类，如表1所示。

1.房地产投资类

房地产投资类是指房地产企业将资金投入到小城镇建设项目中，企业本身并不参与项目的日常实际操作和管理。根据项目融资方式不同，该类模式可以细分为不同类型，包括城镇化债券、城镇化发展基金、城镇建设项目信托、股份制改造以及资产证券化等。

2.基础设施与公共服务类

基础设施与公共服务类是指房地产企业可以通过具体的城镇公共基础设施/公共服务设施项目与城镇政府合作，参与到小城镇项目建设。在该类模式中，房地产企业除了投入资金外，还要在项目的建设、管理等方面进行全方位参与。根据建设项目类型不同，可以分为代建、服务外包、BOT、TOT、TBT和PPP等。

3.房地产项目类

房地产项目类是指房地产企业根据公司发展战略，选择具有盈利性的房地产项目进行开发经营。根据房地产项目的类型不同，可以分为住宅项目开发、商业项目开发和其他房屋开发（如产业园、工业厂房等）。

4.城镇一级开发类

城镇一级开发类是指房地产企业作为小城镇建设的一级开发商，全面参与小城镇的开发建设，包括小城镇的整体改造、新区开发建设等。

二、房地产企业参与城镇化项目建设的对策和建议

针对浙江省的实际，可将房地产企业分为四类，即：大型开发企业、中小型房地产企业、专业型开发企业和服务型房地产企业。结合浙江省房地产企业参与小城镇建设模式和特点，分别从产品选择、参与模式以及融资方式等方面，为不同类型的房地产企业提供相应对策和建议。

1.对大型房地产企业参与小城镇建设的对策和建议

大型房地产企业一般是指具有一级开发资质，在全国或者大城市以上区域占有较大市场份额，具有市场导向能力和品牌优势，资金、技术实力雄厚且发展潜力较大的主营从事房地产开发的企业。由于这类房地产企业开发规模大、综合开发能力强、人力资源丰富、资金实力雄厚、融资能力高等特点，结合房地产企业参与小城镇建设模式特点，大型房地产企业可参与小城镇的新区开发、旧城改造、产业园等大型项目开发建设，即采用综合开发等模式，以实现企业的长远利益和社会收益。

对于新区开发、产业园类等项目，大型房地产企业要发挥综合开发能力强的特点，坚持在规划布局、建设思路、空间衔接上高起点、高标准，结合小城镇的区位优势、经济优势和产业优势等，在科学论证基础上，做好小城镇项目建设工作。同时，合理安排小城镇建设项目的开发顺序，按照先进行城市基础设施和公共服务设施建设，后进行房地产项目开发（例如，商业、住宅和酒店等）的顺序建设小城镇。在项目融资方面，由于这些项目具有建设时间长、资金投入大等特点，大型房地产企业要充分发挥自身融资能力强的特点，除了公司自身资金投入和项目银行贷款融资外，还可以与地方政府合作，通过发行城镇化债券、城镇化发展基金、城镇建设项目信托等融资方式，积极筹集城镇化项目建设资金，如表2所示。

2.对中小型房地产企业参与小城镇建设的对策和建议

中小房地产企业在我国房地产企业中占大多数。中小型房地产企业由于规模、资金和技术力量等方面的局限，在与大型房企竞争中难免处于劣势，但也有其自身优势。一是能够满足市场多样化需求。对房地产市场来说，提供差异化产品以满足不同购房需求是大势所趋，中小房地产企业比较容易做到产品的个性化和差异化，用以满足不同层次消费者的要求。二是协调成本与运营成本低。中小房地产企业由于管理层次少，管理信息传播的渠道比较通畅，组织结构一般比较简单，很多决策可以“一竿子插到底”。因此，中小房地产企业具有办事快捷、反应灵敏等特点，可以在很大程度上降低企业的协调成本和运营成本。三是灵活的管理方式和市场适应能力。由于大规模开发、大资金运作带来的一定是大考验，而中小房地产企业更多的是开发中等以下规模项目，操盘经验更丰富，能规避这样的风险。因此，结合房地产企业参与小城镇建设模式特点，建议中小型房地产企业积极参与城镇的房地产投资类、代建类、房地产开发和经营类等项目开发建设。

对于房地产投资类的小城镇项目，中小型房地产企业可以利用以前积累的资金优势，通过购买城镇化债券、城镇化基金、城镇化信托、股份制改造以及资产证券化等方式，间接参与小城镇项目建设。这种方式一般适用于投资能力和融资能力较强、轻资产经营发展的中小型房地产企业。

对于代建类小城镇建设项目，中小房地产企业应发挥其技术、管理和人才等方面比其他企业的优势，选择适合企业自身发展的小城镇建设项目进入，保质、保量、按时完成小城镇项目建设，从而得到企业应有的回报。

对于房地产开发和经营类的小城镇建设项目，中小型房地产企业应结合自身的特点，认真研究当地居民的消费能力、消费习惯，大力发展具有当地特色的房地产项目。在开发方面可以与当地有实力开发企业进行合作，在商业经营方面可以与当地有实力经营企业合作，借助于当地企业在政府方面以及人力资源方面等优势，实现共赢，如表3所示。

3.对专业型房企参与小城镇建设的对策和建议

本文所指专业型房地产企业是指在城市基础设施或公共服务类项目建设方面具有某项或某种特殊资源（如人才、设备和管理等）的房地产企业，这种资源是由公司长期积累或历史等原因所造成的。例如，由城市基础设施建设有限公司改制而来的房地产企业，由园林绿化公司转型到房地产企业等。由于该类企业对于城市基础设施与公共服务类项目，具有专业技术力量强和开发经验丰富等优势，结合房地产企业参与小城镇建设模式的特点，这种类型的房地产企业应积极参与小城镇基础设施和公共服务设施等项目建设。

目前，浙江省小城镇基础设施和公共服务设施类建设市场潜力非常巨大。根据浙江省人民政府《关于加快特色小镇规划建设的指导意见（浙政发〔2015〕8号）》的内容，特色小镇原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右（不含住宅和商业综合体项目），每年固定资产投资约为3.3亿元，按照浙江省目前639个建制镇计算，全省小城镇每年固定资产投资额将达到千亿元以上。在小城镇开发项目选择上，建议专业型房地产企业可以选择盈利性较为稳定的城市基础设施与公共服务项目。例如，交通类项目（高速公路、国省干道、铁路、机场、航道、港口码头、桥梁、停车场等）和能源类项目等（供电、供气、成品油储运、新能源等）。

由于这些项目具有公共品或准公共品的性质，项目本身并不一定产生持续、稳定的营业收入，或者项目产生的净收益现值并不足以弥补发生的成本。对房地产企业来说，能否在所投资城镇项目产生外部效益的情况下，获得必要的、合理的经济补偿，保障其投资安全，将会极大地影响它们参与小城镇项目建设的积极性。因此，需要创新房地产企业参与小城镇建设项目模式，根据这类项目使用权和经营权配置情况，融资模式可以采取BOT、TOT、TBT和PPP等融资模式，如表4所示。

4.对服务类房企参与小城镇建设的对策和建议

服务类房地产企业主要是指在房地产产业链中专注于某一环节或几个环节服务的房地产企业，例如物业管理公司、中介服务公司等。这种企业往往在自己所服务的领域具有人才、管理和服务优势等。根据房地产服务类企业特点，以及房地产企业参与小城镇建设模式的特点，服务类房地产企业在小城镇建设中应采取服务提升策略，积极参与服务外包类项目，例如，政府大楼物业服务、产业园区物业服务以及政府社会服务等。

据有关资料统计，按照我国现有城镇化速度，城镇化建设将近有40万亿元投资，因此，服务类企业在小城镇建设中蕴含着巨大商机，具体体现在以下几个方面。一是人口转移中有商机。城镇化是农村人口和劳动力向城镇转移的过程，城镇化将有力地吸引生产要素向城镇聚集，城镇将承接大量的农村富余劳动力，这些转移到城镇的人口与原有城镇人口一样，需要就业、居住和生活，需要享用城镇公共服务和物业服务。城镇发展需要人气，有了人气经济才能发展，消费才能拉动，物业管理就有服务对象。二是产业转移中有商机。在城镇化进程中，大力建设生态环保产业园区，大规模实施“产业转移”，淘汰高污染高耗能企业，引进生态环保型产业等新型产业，新型产业发展必须有新型物业服务与之相匹配。三是文化发展中有商机。新城镇的出现，其实就是新物业群的出现，城镇的建设者、经营者和消费者就是新的城镇居民、新的物业主和使用者，大量、多元的物业服务需求随之出现，服务类行业的发展机遇就应运而生。物业服务是城镇管理重要的组成部分，而城镇管理又是城镇文化的重要内容。可见，城镇文化的发展必然会为服务类企业的发展预留足够的空间和资源。

由于未来城镇政府服务外包市场规模巨大，服务类企业（特别是物业管理企业等）可根据企业自身的实际情况，发挥服务型企业的特点，向集团化、专业化和规模化等现代服务业方向发展。

要提前介入城镇化进程，把握发展主动权。服务类企业应提前介入城镇化进程，抢占属于自己的空间和市场，争取自身可持续发展的蛋糕，名正言顺地在城镇化进程中担当重要角色。这里既需要政府层面重视发挥服务业在城镇化进程中的积极作用，将服务业发展编制到城镇化统筹规划之中。同时，也需要服务类企业自身主动出击，通过吁请、提案、宣传、推介等形式加入城镇化发展行列，更需要服务类企业加快转型升级的步伐，创新管理服务，赢得民心，赢得尊重，赢得信任。

要加快转型升级步伐，创新商业模式。创新商业模式的关键，要准确定位企业自身优势，重点发展使之成为企业发展的核心竞争力，要利用市场经济条件下的产业分工体系，合理地通过外包机制使企业轻装上阵，支持企业快速发展扩张。具体可以从三个方面发展：一体化市场向专业化服务转变；运用科技手段向技术集成商转变；利用自有资源平台向服务集成商转变。

要实施市场资源整合，完善市场监管体系。多年来，服务类骨干龙头企业对整个行业发展的贡献和示范带动作用有目共睹，城镇政府要支持骨干、龙头和品牌企业进一步发展壮大，鼓励这些企业通过兼并、重组等方式优化整合市场资源，充分发挥服务品牌的示范作用和集聚效应。

参考文献：

1.沈学清.房地产企业参与新农村建设的探索和思考.当代经济.2007.4

2.杨林萍.浅谈房地产企业如何参与和谐社区建设.才智.2009.4

3.浙江省统计局 国家统计局浙江调查总队.2014年浙江省国民经济和社会发展统计公报.http：//www.zj.stats.gov.cn

李求军/责任编辑