房屋登记中婚姻关系审查及若干问题浅析

凌亚梅

从上世纪80年代房产总登记至今，杭州房产登记中婚姻关系的审查模式大致经历了三个阶段，其模式变迁是一个很好的缩影，生动反映了房屋登记机构在该问题上的困扰、探索和转变。

第一阶段为“宽进严出”的审查模式。以2004年3月1日为界限，在此之前的夫妻共有房产登记采取的是隐性共有的方式。即夫妻关系存续期间取得的房产，由其中一方申请登记并取得权利。通常申请人为房屋权利来源证明（购房合同、公有住房买卖协议书、拆迁协议书等）上记载的一方，配偶不核发共有权证，视为隐性共有。在该种审查和登记模式中，登记机构在申请人取得房屋权利时对夫妻关系的审查较为宽松。后续房屋所有权人在处分房屋进行转移登记或抵押登记时，登记机构将对其婚姻状况进行严格审查，要求申请人提供相应的婚姻证明，由登记机构结合婚姻证明材料审查取得房屋权利时是否存在隐性共有人，如存在共有人的，要求共有人一并到场方可处分房屋。

这种审查模式下，房屋登记机构在取得登记时的审查较为轻松，但弊端在于处分房屋时当事人负担较重，如每次办理抵押登记均需提供取得房屋时的婚姻状况证明，同时也加重了登记机构后续的审查压力，降低了行政效率。而且尽管如此，仍然会出现当事人弄虚作假、故意隐瞒或是产权人进行房屋登记后婚姻状况发生多次变化的情况，导致登记机构审查不尽。

第二阶段为“严进宽出”的审查模式。鉴于上述模式中繁重的审查压力，也为减少权利人处分房屋时登记机构的审查责任，降低审查难度，提高办事效率。杭州自2004年3月1日开始，在产权登记上采取了婚姻状况前置审核的模式，即“严进宽出”，将之前在处分环节对婚姻关系的审查提前至取得登记时。登记机构在取得产权登记时强制审查申请人的婚姻状况，要求当事人提供户口簿、结婚证、离婚证等婚姻状况证明材料进行产权登记申请。如房屋系婚姻关系存续期间取得，且无特别约定的，登记为夫妻共有产，对原来的“隐性共有人”核发共有权证，使其显性化。将来待权利人处分房屋时，登记机构以房屋所有权证、共有权证记载的房屋权利人为准，不再审查有无其他共有人。

这种一次性审查的模式，有效降低了登记机构在处分登记时的重复审查压力，不仅简化了手续、提高了办事效率，也在一定程度上减轻了办事群众的负担。但该种登记审查模式也使登记机构陷入另一种困境。由于是一次性审查，所有的审查压力无形之中转移至取得登记之时，且这种对民事实体法律关系的审查存在着较大的行政风险，一旦登记时遗漏了共有人，极易引起行政诉讼。

第三阶段为“询问+自行申报”模式，随着《物权法》《房屋登记办法》《房地产技术规程》以及《杭州市区国有土地上房屋登记办法》的相继出台，加之传统审查模式暴露出来的缺陷和行政风险，房产机构对婚姻关系的审查方式开始考虑和酝酿转变。2013年4月1日，杭州正式调整了婚姻关系的审查方式，房屋登记部门原则上不再直接审查夫妻关系，由登记机关进行询问，申请人自行申报。换句话说，房屋登记部门将充分尊重购房人的意愿，在登记机构询问、申请人申报无共有人的情况下，可直接将房屋权利来源证明中记载的“买方”登记为房屋所有权人。今后处分房屋时，仅需房屋所有权证上记载的所有权人确认即可。

在以往的婚姻关系审查模式中，无论是“宽进严出”还是“严进宽出”，都在一定程度上契合了当时的登记背景和社会环境，具有一定的积极意义。比如上世纪90年代，因福利分房制度，房产的价值未得到充分体现，权利人权利意识淡薄，因此登记的积极性不高，隐性共有的形式被普遍接受。此后，随着房地产市场的不断发展，房产的价值大幅提升，权利人权利意识和登记意识显著提高。为减少房产方面的纠纷，维护隐性共有人的权益，登记机构开始调整原有的登记模式，对配偶一方核发权证。但是这两种方式使登记机构处于一种职责不清的状态。事实上，夫妻共有产的判断属于民事实体法律关系，属于法院民事审判权的范畴，系司法权而非行政权，登记机构作为行政机关对此并没有实质审查的义务。因此，登记机构这种恐不进行实质审查将影响房屋登记的公信力而对民事实体法律关系进行过分探究的行为，使得自身有了越权之嫌。此外，上述两种模式也使得权利人过分依赖登记机构而怠于主张和行使自己的权利，反而不利于对弱者的保护。

随着新的法律、法规的出台，房屋登记更加倾向于程序化和要件化，登记机构的职能和审查义务也进一步得到明确。“询问+自行申报”的审查形式应势而生，不仅将登记机构从“审无权、查不清”的境地中解脱出来，也更契合了相关的立法精神。从《物权法》第十二条关于登记机构职责的规定、《房屋登记办法》对“房屋登记”概念的界定以及《房地产登记技术规程》中阐明的登记要件和审查要求来看，房屋登记是一种依申请登记的行为，登记机关的主要职责是查验材料是否齐备、对申请人进行询问，按申请材料将当事人物权变动的事项记载于登记簿，其承担的应当是形式审查而非实质审查。在这样一种立法精神指导下，不动产登记簿记载的应当是一种权利的推定，是通过收取的要件和登记程序拟制出来的结果，登记机构工作人员只要尽到了合理审慎的审查义务，在要件齐备和程序完善的条件下得出的登记结果即可推定为正确的权利。况且，《房屋登记办法》设立有“更正登记”“异议登记”制度，在申请人提供虚假材料或申报不实的情况下，登记机构因审查职能所限而出现登记簿记载与实际权利状况不一致时，为权利人提供了救济渠道。

由于“询问+自行申报”模式充分尊重了当事人的意愿和隐私，在杭州实行两年多以来，办事群众反映良好，收到了很好的社会效果。同时，对于登记机构而言，也大大节约了行政成本，提高了行政效率，降低了行政风险。通过这两年的登记实务，笔者认为在该审查模式下的夫妻共有产登记，尚有几个问题值得注意和探讨。

第一，当工作人员询问申请人有无共有人，申请人回答无共有人时，登记机构即可将房产登记为申请人单独所有。但是，如果该申请人既有的产权登记档案中已明确提供有婚姻证明，且该证明表明申请人具有婚姻关系的，笔者认为登记机构应当要求其对此进行说明并提供相应的证明材料，而非一刀切地以自行申报为准。此处要求其提供婚姻证明材料并非是前述的审查民事实体法律关系，而应理解为登记机关工作人员承担合理审慎的审查义务，否则将有疏于审查之责。

第二，房屋权利来源证明中仅记载了申请人一方，经登记机构询问，申请人表示有共有人，若该共有人与申请人无婚姻关系，即使双方共同申请，登记机构也不能直接登记为共有产。此举没有异议，否则登记簿信息将与权利来源证明不一致。

但若系夫妻共有的房产前来登记，购房合同等权利来源证明上仅签署了夫或妻一方，能否直接将房屋登记为夫妻共有产？对于该问题实务中也有着不同看法，第一种观点认为该种情况下可以直接登记至夫妻双方名下。认为《房屋登记办法》第十八条所指的共有关系系指夫妻共有，如房屋在婚姻关系存续期间取得并且由夫妻双方共同申请，那么即使合同的受让人仅为夫或妻一方，也应将房屋登记为夫妻共有，从而将隐性共有人显性化。第二种观点则认为不能直接登记为夫妻共有产，需修改权利来源证明为夫妻双方或者登记在一方名下后办理夫妻共有产变更，将房屋登记至夫妻双方名下。笔者比较倾向于第二种观点，根据《房屋登记办法》第二十、二十二条的相关规定，申请人必须与依法提交的材料记载的主体一致，假设房屋权利来源证明中仅签署了夫或妻一方的，由夫妻双方共同申报为共有产，登记机构如登记为共有产，则登记簿记载与权利来源证明记载的主体不一致，与上述规定相违背。此外，在“询问+自行申报”的审查模式下，登记机构对申请人的婚姻关系不再审查，不再收取婚姻关系证明也是大势所趋。该种登记方式有利于唤起群众的权利意识，鼓励大家取得权利时在源头上进行规范，由双方共同签署权利来源的证明文件。最后，如申请人需修改权利来源证明材料在实际操作中存在困难的，登记机构也可以将两个房屋登记事项合并办理，并不会给申请人加重负担。

陈品禄/责任编辑