张铁军：用责任塑造北京CBD的灵魂

张铁军：用责任塑造北京CBD的灵魂

2001年，是一个独特的年份。这一年的7月13日，北京成为2008年夏季奥运会的主办城市；12月11日，中国正式成为世贸组织的成员。

加入WTO 使得国际经贸往来更加频繁，奥运会的举办使得轨道交通、场馆设施等城市现代化建设进程加速，立足于国际商务交往的北京CBD迎来了最佳的发展期。

2001年的9月13日，融合了国内外8个设计方案精髓的北京商务中心区（CBD）规划正式颁布，作为北京CBD建设的蓝图，这个规划的重要性不言而喻。

如果说规划是CBD的灵魂，那么规划师就是塑造CBD灵魂的人。北京市弘都城市规划建筑设计院副院长张铁军参与了北京CBD的规划和建设，也见证了北京CBD的成长与发展，我们一同聆听他与北京CBD之间的故事。

图片来源：张铁军专访

转型：从“东郊工业区”到“商务中心区”

二十年前，25岁的张铁军接到了他的第一份工作任务：为北京市汽车摩托车联合制造公司进行改造规划。

二十年后，张铁军着手规划改造的北汽摩旧址，矗立着世界知名的地标性建筑：中央电视台新址。

1996年的时候，北京CBD的规划还很不成熟，虽然1993年版的总规已经明确提出要在这一地区发展北京的商务中心区（CBD），但仅仅是规模很小的起步区编制了控制性详细规划，大部分地区的规划还都是空白。

更有难度的是，北京CBD不同于深圳、上海，深沪两地的CBD都在新区，受到的制约比较少，但北京CBD是在建成区，而且是原来的工业集中区，人们经过这里时，看到的还是北京市第一机床厂、北京市汽车摩托车联合制造公司、北京市开关厂、北京仪器厂等等。

对于规划师来说，工厂要搬迁、原有的市政公共设施要改造、新的项目又要开工建设，如此种种，头绪纷繁复杂，难度也可想而知。

但无论如何，在规划师的眼中，建国路和东三环所组成的“十字形”区域，北京CBD已经宣告了从“铁十字”（以制造业为中心）向“金十字”（以商务为中心）的转型开始。

《北京CBD》： 1992年《北京城市总规划（1991-2010年）》中提出的“在建国门外大街至朝阳门外大街、东二环路至东三环路一带，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。这是当时您规划时唯一可以参考的吗？

张铁军：“总规”比较宏观，很难指导当前建设。但它的概念、思想很重要，它把商务中心区的建设上升到城市经济转型、结构调整的一个战略高度。原来没有这样的认识，都是市场的自发行为。像京广中心、国贸中心，这些写字楼都是单个项目在建，没有一个城市建设的整体导向，有了“总规”的指引，后期的建设就比较明确了。

《北京CBD》：您当时意识到你们是在进行北京CBD的设计吗？您还记得1996年这片区域是怎样一番景象吗？

张铁军：因为没有一个CBD的整体规划，当时的情况是大部分工厂改造项目都是作为单个项目独立在运作，还缺乏整体的考虑。当年这里的情形我印象深刻，我去过好多次，做规划我们有句话叫“七分现状三分规划”，一定要先了解它现在的发展状况是什么样的。我们站在一些比较高的角度上去眺望全景，整个区域是工厂连成片，厂房有大有小，但是大部分生产状况都不太好。

《北京CBD》：当年您站在一个制高点向下望去，好多烟囱都不冒烟了？

张铁军：没有那种欣欣向荣的景象了。比如一机床厂，它当时在我们国家的机床生产行业里面是非常领先的，我就记得印象中我们去一机床厂参观的时候，有一个单体厂房4万平米，据说是当时亚洲最大的厂房。这个厂房有24米高的龙门吊，现在的六层楼一般就18米，它那一层就比六层楼还高，那个体量非常壮观。进去以后，我感到非常震撼，走了很长时间才走出去。但是那时候一机床厂需要从传统的机床往数控机床转，这需要大笔的投资。

《北京CBD》：当年您在这些工厂实地走访的时候，有没有了解工厂的领导或者职工的想法？

张铁军：大家都对这片土地挺有感情的，觉得这块地位置非常好，资源很宝贵，希望改了以后会更好。而且他们看到旁边那些项目，像由雪花电冰箱厂改造后建成的国贸，改造完以后土地价值发挥得更大。他们也希望自己辛辛苦苦工作这么长时间的土地，改造完以后能有更好的发展前景。比如，北京仪器厂和万达就提过，后期的管理我们的职工能不能一块参与？给我们留一些物业和办公，一方面帮我解决一些就业问题，另一方面，我们的一些人能继续留在这片工作了半辈子的地方。当时万达做方案的时候还专门规划了一个办公楼，就是给当时的厂方留的。

《北京CBD》：那在这些具备改造条件的老工厂，您看到的最显著的变化是什么？

张铁军：实际上这些工厂不但想改，并且他们已经有实质性的动作了。一机床厂已经在跟人谈合作了，合作方就是潘石屹。北汽摩也在跟中央电视台接洽，光华染织厂和新加坡的一家公司在谈，北京仪器厂跟万达集团、北京开关厂跟新城国际都已经签署了协议。

《北京CBD》：考虑到这些工厂的改造设计对未来商务功能区的定型，这并不是一个简单的工作任务？

张铁军：是的。所以我们在做规划的时候，我们当时列了十个重要的项目。这些项目前期已经做了好多工作了，需要在规划里面要考虑它的延续性，不要对它的实施产生过大的影响。这十个项目原来的用地大部分都是工厂，后来建成的都是现在的地标性建筑。比如建外SOHO、银泰、中环、财富中心、新城国际、中央电视台、北京电视中心、万达、金地等等。我们正好赶上这样一个新旧更迭的时代。

博弈：如何切分好利益的蛋糕？

随着城市经济的升级转型，土地的使用权在不断流转，土地出让政策也在进行着新旧更迭，旧的操作方式是土地方可以和使用方直接对话、协商，协议出让土地，新的操作方式则是像现在这样，土地经过政府的一级开发后，再到市场上进行公开的招拍挂。

当时北京CBD区域内待迁企业的划拨土地是由政府统一收购、统一开发、统一拍卖，还是自己转让，尚没有确定。政府还在犹豫，开发商正好下手。

而且，开发商有相当一部分规划在原址建设住宅，并不是用于发展商务的写字楼。此外，公共空间、道路、绿地等等，这些包含在北京CBD规划中的内容，并不一定出现在开发商的规划中。

如果没有规划单位的导向要求，待迁企业会快速完成土地置换，进行建设。在这场赛跑中，规划师也在平衡着企业利益诉求和城市功能定位的矛盾。

《北京CBD》：当时您在着手规划时，有些待迁企业和开发商的项目谈判已经结束，当初是怎样在这些已经成型的项目建设中，争取到更多的公共开放空间的？

张铁军：CBD寸土寸金，让各家接受规划部门的建议，从它的蛋糕里面切出一块来给公共利益，比如，预留一些公共空间，这期间涉及到的沟通、协商都是我们规划工作中很重要的一部分。公共空间我觉得对一个商务区的建设是特别重要的，像纽约的中央公园就是这样的设计理念，纽约的密度很高，但是它有一个三点几平方公里的中央公园，旁边是高强度开发的写字楼。陆家嘴其实也一样，也有一个中心绿地。就是说越高强度开发的地方，越要有一个开放空间，让人从空间节奏上也有一个转换。

《北京CBD》：您觉得最难的部分是哪个？

张铁军：最难的部分在设计工作之外。如何能让各方都接受我们的规划，在各方利益平衡中把规划推进下去，是考验我们的最大难题。规划是一个公共政策，它不仅仅是一个技术文件，它需要各方协调、妥协，达成一致意见。所以有时候存在一些局部利益和整体利益的博弈，在博弈中最大可能地实现它，就是规划师的责任。

《北京CBD》：在这场博弈中，规划师胜负如何？

张铁军：大部分规划还是按我们的设想实现了。当然有些对各方利益影响比较大的，在规划方案里边也在相应调整，找一个结合点。

《北京CBD》：您能否回忆一个具体的谈判现场？一个经过谈判最终达到双方满意的沟通结果？

张铁军：比如，潘石屹建外SOHO项目中规划绿地的谈判。我记得潘石屹那块从一机床厂拿的地，面积很大，他设计了十几条步行小街，理念很好。我们的规划方案给它加了一些城市道路进去，他接受了，他觉得为城市做贡献是应该的。规划里面还有一块绿地，潘总当时觉得挺心疼的。他说你看我们已经贡献路了，现在绿地还要切一块，二点几公顷。当时我们跟他讲，因为你这个地很大，你拿出来做公共设施的贡献比例跟其他企业比，并没有比别人多多少，是因为你整个的用地面积大，绿地在这儿，周边的地都是你的，最大的受益者还是你这个项目。后来潘总还是接受了规划的建议，我也听说，他又回去跟一机床厂谈，让土地方考虑进行一些相应的补偿。

争议：如何打消各方疑虑？

2001年，世界上还发生了一件令世人难以忘记的事情，“9.11”，张铁军对这个日子也印象深刻，因为就在“9.11”发生后的第三天，9月13日，北京CBD规划正式发布。

正因为“9.11”事件中世贸的双子座遭到恐怖袭击而倒塌，也有媒体质疑起当时北京CBD的规划，还是否有必要建设那么高的楼？这个区域的密集高楼会不会存在一定的风险？

除了高层建筑物，人们关注的还有交通状况，北京CBD规划公布后，首批重点建设的项目如北京财富中心、国贸三期、央视新址大楼、新城国际、银泰中心、建外S OHO等等相继开工，北京CBD进入了大规模的建设期，交通能否支撑起如此高强度的建设，以及建成之后即将产生的大量人流，北京CBD规划中又是否提前考虑到了公共交通的配套发展？

《北京CBD》：刚开始接受这项重要的任务，您面临的最大的挑战是什么？哪些方面出现了争议和讨论？

张铁军：首当其冲，我们遇到了第一个命题：就是办公楼要不要集中。综合中外案例，集中有好处也有弊端。它对局部地段的交通压力比较大，必要性到底在哪里？

我们有一个前期报告在专门研究这个问题。当时北京陆陆续续提出要建商务办公楼的项目很多，我们把需求都搜集汇总了一下，大概2000多万平方米。实际上市场上当时提供的不到100万，这2000多万平方米很分散，长安街沿线、亮马桥、宣武门地区、中关村等等。这么分散地建设跟商务这种业态的自身特点不太吻合，它是需要聚集的，形成一个比较完整的产业链，有总部办公、银行、金融机构，还需要有一些下游的配套服务机构，像会计、律师、法律、广告、咨询，对它有一个强大的支撑，太分散了这种效率就会大打折扣。另外它需要城市的交通、市政等基础设施的支撑，因为它强度很大，如果很分散，地铁怎么修，公共交通怎么配给，所以还需要有这么一个区域聚集发展。

我们当时研究了北京市商务设施的合理容量以及CBD商务设施在全市的合理配比，我们建议大约有一半应该聚集在这个区域，才能保证它有一定的聚集效率，差不多是1000万。然后我们也研究，就是这1000万都是办公吗？好像也不好，都是办公的话，我们看到国外好多地区，就是CBD做得比较成熟的，它的经济发展、城市建设非常不错，但是也有一些问题，我们叫昼夜人数比太悬殊了。

《北京CBD》：差异特别大？

张铁军：差异特别大，白天的时候，尤其到了中午上班时间你去看，街面上全是人，非常热闹、非常繁华。到了周末、节假日，就冷冷清清了。在2012年我去伦敦金融城，这应该是一个非常成熟的金融区了，周末的时候在金融城里面走，马路上几乎没人，你可以随便横穿马路，车很少。

《北京CBD》：所以咱们当时规划的时候就考虑到这个弊端，想在北京CBD避免？

张铁军：我们当时有一个概念叫做24小时活力的CBD，24小时活力就是表明这个地方大家都愿意来，能待得住。不仅仅是办公，应该有一些配套，商业、餐饮、零售、酒店、展览、娱乐，甚至居住，是这么一个功能比较混合的区域。这个实际上也是我们吸取了竞赛各方的一些建议，另外还有就是我们前期做的一些研究。

《北京CBD》：还有没有其他的从国外提供的这些竞赛的内容里头，我们吸取的特别有效的经验？

张铁军：应该说对公共交通的重视这是一个共识。因为CBD高强度开发，对交通的依赖很强，这么多人在这里聚集，你到底能不能解决出行问题。所以发展公交，这是特别重要的一个手段，我们在这方面花了比较大的力气，做了大量工作。

那么我们怎么去贯彻这个公交呢？有一个交通的合作团队是香港的MVA公司，他们配合我们做交通的一些专项、定量的分析。我们一起交流，他告诉我，你若能保证你这块的公交出行率在80%到90%，这个强度再翻一番是有可能的。但我们能够做到吗？我们可能达不到这个力度。

《北京CBD》：我们为什么做不到这个力度，是人的出行习惯，还是公交配套跟不上？

张铁军：主要是因为地铁供应能力跟不上。公交主要是依赖地铁，地面公交运送的能力还是有限。地铁又是整个城市发展的网络，它需要放在整个大的网络里面考虑。

原来东三环下面是没有地铁线的，我们规划提出一定要在东三环下面加一条南北向的地铁线，尽最大可能服务CBD，即使这样我们的密度跟西方比还是有差距的。我们测算地铁的分担能力，也就在百分之六七十左右，所以地铁的供应能力影响到CBD开发强度的提升。

还有一个原因是投资有限，2000年的时候，北京地铁的投资力度还没有这么大，也很难想象能够花那么多钱去修地铁。后来看这块应该做的力度更大一点，但这个事，我们一个部门是左右不了的，它是一个整体规划。

创新：如何让规划走在时间之前？

2001年，正式对外公布的北京CBD规划融合了国内外8个优秀设计方案，将这8个方案进一步融合，最终出台综合方案仅用了不到半年的时间。

跟时间赛跑不仅体现出当时北京CBD规划出台的紧迫性，回应现实的急切需要，也体现出了规划师的责任与效率。

15年，弹指一挥间，如今北京CBD核心区建设正进行得如火如荼，并且超大规模地开发、利用地下空间，而这一理念实际上从北京CBD规划之初就延续至今，那时候，规划师们已经统一意见，把地上的车流引入地下，用机动车入地的方式，净化地面交通，提高土地使用率。

当时，地下空间工程规模巨大，政府又财力有限，需要在市场中由项目推动建设，整个地下交通又需要和每个项目的地下空间贯通，涉及到的投资、通道预留、高度、功能、地铁通道口预留位置选择等等问题，对于规划师来说，地下空间的规划与设计是一个庞大的系统工程。

与地下空间的利用相对应，地面上密集的路网设计也成为北京CBD的开创之举。

《北京CBD》：当年地下空间的设计所面临的状况，是一个可以推想出来的困境，如果在规划前与涉及到的企业逐个协调，会有一个漫长的工作周期。如果避开谈判直接出规划由政府统一要求，则会带来更多的矛盾和问题，也很难得到各方共赢的结果。在时间压力下，你们如何找到这项工作的突破口？

张铁军：现在都在讲“协作式规划”：不是规划师闷头做，做完了之后交给政府或者项目去实施，而是大家共同参与。在今天，这是一个比较新的理念，其实我们当时做CBD地下空间的时候就是这种做法。

我们有一个蓝图，需要这么多部门和企业的协作，这很难办。怎么办？我们当时就请管委会出面组织，几家分头开会。政府在其中的角色非常好，大部分在做组织、做协调，然后我们去谈判，市场来推动，真正的建设者是市场项目，出资是企业。

比如说银泰和中环，我们就请银泰和中环过来，我们要做这个通道大概在哪个位置，你要给我们预留什么条件，在哪个高度。旁边你要做什么功能，我们希望他尽量做商业，不然通道走起来很枯燥。然后我们跟地铁设计城建院沟通，地铁你给我留什么口，我这个项目可以给你怎么去接。

我们开了好多这样的小会，开完了之后我们出一个会议备忘录：在我们这个地下空间规划里面，把这些备忘录全附上。这不是法律文件，但是一个承诺书，相当于你认可这个做法，你也同意政府的这个需求，愿意这么去干。我觉得大家还是比较诚实守信的，后期也都在积极配合。

《北京CBD》：会议备忘录中这些承诺的内容，后来都在建设中实现了吗？

张铁军：大部分都实现了。我们当时开了二十多个小会。都是协作式的，大家一块商量，找结合点。政府有想法，开发商也觉得这么搞对我的项目有帮助，他也愿意投入，对地下空间的价值也是一个提升，能跟地铁连上，地铁的人流可以很快地到我这个项目里边，人流过来了之后又会有些商业机会，下面去做商业开发的话，还可以创造更大的效率，所以积极性很高。

有的企业还主动和我们联系，比如当时华贸这个项目是在CBD这4个平方公里之外的，没有在我们这个项目里面，但是华贸也表现出了很高的积极性。他主动跟管委会对接了。之前，地铁大望路车站到西边比较方便，但是到东边就比较困难了，一般人出地面还得过马路，对地面交通也是干扰。后来华贸就做了一个通道跨过这个西大望路，出了地铁可以直接到它那儿，这对地面交通的净化很有帮助。

《北京CBD》：那说明我们这个工作方式，他们当时是非常认可的？

张铁军：就是协作式规划，其实对我们方案也有点调整。比如说，我们在做财富中心跟富尔大厦那个通道的时候，就做了很多的这种调整，我们当时觉得通道可能是越短效率越高。但是财富中心它自己的方案做完了，富尔的方案也有个想法，最后就是双方一块开会，一块调整位置，好像我记得从原来的位置往东移，占了一点三环路退线绿化的空间，把通道做起来了。如果没有这种方式的话，可能这个规划在实施过程中就有很多困难。如果大家提前介入参与的话，对你的方案也是一个优化，我们很多都是这样做的。

《北京CBD》：今天，我们任意打开一张北京市的地图，都可以从上面看到，CBD地区高密度的路网设计，不同于北京市其他地区的大块分割。您可以给我们讲一下当时的设计主要出于什么样的考虑吗？推行高密度路网是否遇到了阻力？

张铁军：当时不管是外国专家还是我们自己的专家都在提，要窄马路密路网。道路不一定很宽，一定要密，要提高它的密度。这样给出行更多的选择，对交通组织有很大的好处。在北京，这个理念在CBD得到了比较好的落实，而且比较早。