我国房地产库存问题及消解

林素钢，崔秀芹

（1.南通大学 商学院， 江苏 南通 226019；2.江苏商贸职业学院 会计与金融学院， 江苏 南通 226011）

改革开放以来，特别是1998年城镇住房制度进一步深化改革后，通过实行住房分配货币化，建立和完善多层次城镇住房供应体系，我国房地产市场得到了较快发展，商品房成交总量持续增加，在有效改善居民居住条件的同时，也有力地助推了国民经济的繁荣。但是，在经历了十几年的快速扩张后，房地产业积累的问题和矛盾逐渐显现，市场供求关系由过去的供不应求发生逆转，不少城市出现了过剩现象，过多的库存成为制约房地产市场进一步健康发展的主要问题。

一、我国房地产市场库存现状

近年来，我国不少地区房地产库存问题越来越突出。待售商品房是指房地产开发企业已竣工的可供销售或出租的商品房屋中，尚未销售或出租的商品房屋，包括以前年度竣工和当期竣工的房屋。商品房待售面积是用来衡量房地产市场库存状况的重要指标。根据国家统计局数据，2015年全国商品房待售面积在5月份回落后出现了持续反弹，12月末商品房待售面积71 853平方米，比11月末增加2 217万平方米。其中住宅待售面积增加1 155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。[1]我国房地产市场库存存在如下特征。

（一）全国范围内库存规模总量呈现持续增长态势

近十年来，我国房地产企业每年的商品房库存数量不断增加。国家统计局公布的相关数据显示，2004年末全国房地产待售面积为14 293万平方米，占当年商品房竣工面积的1/3，自此以后，除了个别年份出现负增长外，基本上以个位数的增长率平稳增加。但自2011年开始，库存房地产面积呈现加速增长态势，年平均增幅超过25%，2012年和2013年的增长率甚至高达34.1%和35.2%，商品房待售面积的绝对数值在2015年末达到71 853万平方米，接近2004－2008年五年间待售面积的总和，市场库存压力不断加大。见表1。

（二）不同城市的房地产库存存在分化

尽管我国房地产市场总体上存在过剩现象，但由于在经济发展水平和城市规模容量等方面的差异，各地区房地产市场呈现不同的发展态势，商品房库存的具体情况也有所不同。[2]北京、上海等国内一线热点城市房地产市场受宏观经济下行的影响，购房者观望心理浓厚，导致商品房库存数量出现了暂时性的增加。但由于这些城市经济体量庞大，房地产销售潜力仍然巨大，加之土地供应量处于不饱和状态。因此，在市场形势稍有恢复时，房产销售情况会快速恢复，房地产库存压力并不严重。存销比即待售面积与上年度销售面积之比，可以用来衡量房地产市场消化库存能力，如果超过12个月，说明房地产市场存在库存压力。统计数据显示，一线城市和重点二线城市的平均存销比约为12个月，即消化现有房地产库存需要一年左右的时间。与此相对应的是，前期房地产企业经历超常规发展阶段的三四线城市，销售大幅放缓，待售面积的绝对值增长到了历史最高值。根据河南省住房和城乡建设厅的统计数据，占该省县级城市总数1/3的31个城市的库存房地产去化周期为18至36个月，另有7个县级城市的数据则高达36个月以上，房地产库存压力很大。

表1 2004－2015年我国房地产库存情况

（三）房地产库存中的主要品种为商品住宅

我国商品房包括商品住宅、商业营业用房、办公楼和其他公益性建筑等品种。根据统计数据，房地产库存以商品住宅为主，占库存总量50%以上。从趋势上看，库存商品住宅占比呈现缓慢上涨态势。数据显示，商品房待售面积中商品住宅占比在2007年末为50.92%，连续三年稳定在57%左右。但随后开始逐渐上升，从2011年的62.16%上涨到2014年的65.44%。2015年年末，商品住宅待售面积占比有所回落，下降近2%达到62.97%。与开发投资比例相呼应，待售商业营业用房在库存商品房中占比数年来稳定在20%左右，位列第二。排名第三的办公楼待售面积占比则近5%。见表2。

由于我国库存商品房中住宅占比处于绝对优势，本文的分析以住宅去库存为例。

表2 2005－2015年我国房地产库存构成情况单位：万平方米

二、房地产库存产生的原因分析

近年来，我国房地产库存特别是非意愿库存持续增加，从表面上看是由于经济下行导致的销售增长乏力，其深层次的原因却是房地产业自身发展过程中的矛盾累积。具体分析，包括如下几方面的原因。

（一）直接原因

1.前期过量开发导致的供给过剩：2008年爆发的全球金融危机对我国经济带来了较大的负面影响。为扩大内需，促进经济增长，中央政府推出了4万亿元投资计划，宽松的货币政策和财政政策导致全国商品房价增长率在2009年高达23.18%，快速上涨的房价进一步推升了房地产市场的投资热情。为了遏制部分城市房价的过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，国务院在2010年出台文件，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市执行住房限购措施。限购政策实施之后，很多大中型开发商另辟蹊径进入三四线城市房地产市场，由于这些城市政府急于扩充财政收入，顺应开发商的需求推出大量土地，结果推升了当地的房地产开发供应量。国家统计局公布的数据显示，2010年至2011年我国房地产开发投资增长率连续2年高达30%左右，商品房施工面积增长率近25%，巨额的投资形成新增供应在近年来集中推向市场，产生了大量库存。见表3。

2.房地产需求增长乏力：与房地产开发投资增长率相比，我国商品房销售面积年增长率自2010年起一直在6%左右徘徊，2014年则跌至1.38%的历史低点，市场需求增长呈疲弱态势。与北京、上海等一线城市不同的是，三四城市房地产市场经历前期快速扩张后，需求被过度透支，后期受下列因素影响，销售恢复增长难度较大，①人口聚集能力不足导致刚性需求不足。不少三四线城市的经济结构简单，第三产业发展缓慢，对周边进城务工人员的吸引力不强。政府机关、事业单位和少数重点生产企业成为吸纳大学毕业生就业的大户，但由于吸纳人数有限、就业机会不多和待遇不高等因素使得许多本地户籍的大学毕业生在毕业后选择在外地发展，上述原因导致三四线城市人口增长缓慢，城市常住人口明显低于户籍人口，人口流出现象严重，潜在购房需求呈现逐渐疲弱的趋势。②商品房产品性价比不高导致改善性需求不足。多年来，跟随全国房地产市场的趋势，三四线城市的商品房价水涨船高，过高的房价抑制了消费者的购买欲望。与此相对应的是，不少地区的城市化采取了“摊大饼”式的外延扩张策略，大量开发楼盘位于城市边缘地区，基础设施和配套设施的建设不完善，开发商随意提高项目容积率，居住的便利程度下降，居民购买欲望不强，过低的入住率又进一步抑制了配套商业的完善，形成了恶性循环。③市场不振导致投资性需求不足。在全球经济危机的影响下，我国经济下行压力加大，进入转型发展的新常态，房地产市场处于以价格低速增长为特征的平稳增长时期，房价涨幅从两位数跌为一位数，2014年下降至1%左右。由于房价增速放慢，赚钱效应不明显，导致投资性需求下降，再加上2014年股票市场开启的牛市行情，分流了寻求投资机会的资金，使得商品房成交量走低，增加了楼市的库存量。

表3 2005－2015年我国房地产开发投资情况

（二）深层次原因

城市化的超速发展导致的土地财政依赖是房地产库存问题的深层次原因。近几年，不少地方政府较多地通过采取“摊大饼”的城市发展模式来推动城镇化进程，提高城市的地位，彰显管理者的政绩。城市化超常规发展取得了成绩，但这些成绩的取得，需要有大量资金支撑开发建设和维护运营，仅依靠现行税制下的增值税分成和地方税种等收入显然是力所不能及的。出让土地尤其是城市边缘地块用于开发新城区，既可以通过城市规模的外延使得城市化取得立竿见影的效果，又能获取大量资金用于城市基础设施建设。

在各地加速城市化的进程中，通过大量出让土地获取政府收入远比通过实体经济积累资金“见效”迅速，地方政府对土地财政的依赖程度不断增加。1998年我国土地出让收入为507.7亿元，2001年增加到1 295.89亿元，2007年又升至12 216.72亿元，2013年则高达41 250亿元。[3]在房地产业快速发展时期，通过出售土地可以轻松地获得大笔财政收入，地方政府不重视经济发展方式的转型和产业结构的调整，过度依赖土地财政和房地产业来支撑经济增长，患上了土地财政依赖症。1998-2000年我国土地出让金收入占地方财政收入比重在10%以下，2001-2013年平均占比超过50%。土地收入成为地方政府少数稳定的收入来源，为了应对不断增加的公共事业支出，只能通过各种举措增加土地收入。近年来，外贸出口减少，企业经济效益下滑，地方政府财政收入压力加大，只能通过加大推地力度，卖地求生存，结果导致土地供应急剧增加，房地产库存严重。另一方面，为了提高单位土地的售价，国土部门在土地规划中不断提高项目容积率，忽视居民居住的舒适性，导致不少经济欠发达县城高层住宅林立，也是形成商品房供给过量的一个重要原因。

三、房地产高库存带来的危害

适量的库存是房地产市场经营和发展的基础，是市场供销顺畅和价格稳定的保证，但库存过多则会使企业资金占用过多、成本增加，容易陷入周转不灵的困局，严重的话可以导致经济危机。房地产业非意愿库存的持续上升对我国经济产生了众多不利影响。

（一）高库存加剧了经济下行压力

我国经济增长以投资为主要驱动力，在固定资产投资中，房地产开发投资占比超过20%，加上上下游产业链上的相关投资占比总计超过了40%，国民经济对房地产业的依赖度不断加深。市场的高库存现状和企业的资金压力导致土地投资不振、房屋开工不足，房地产开发投资告别高速增长时期，投资增速自2010年的33.16%下降为2015年的0.99%。房地产投资的回落直接减少了对钢铁、水泥等建材与之相关的上下游产业的需求，带动相关产业的投资增长下行。我国“十三五”规划中提到经济要保持中高速增长，GDP要保持在6.5%以上，在当前经济增速放缓且面临转型之际，外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车——投资和消费必须发挥更大的动力。因此，房地产库存导致开发投资下滑问题不解决，必将拖累固定资产投资，经济“稳增长”也会承压。

（二）高库存制约了房地产业的发展

1.房地产业正常的再生产过程受阻滞：不断增长的房地产非意愿存货影响了房地产业正常的再生产循环，加大了开发商资金回笼的压力。2014年下半年以来，房地产市场中现房销售占比明显上升，期房销售占比下降，销售结构的变化对房地产企业的“资金链”造成了较大的冲击。受此影响，开发企业只能压缩开支，减少拿地和开发数量，导致投资增速下降，房地产业发展速度随之降低。[4]

2.房地产企业的盈利能力明显下降：我国房地产业的净利润率在2009年达到近16%的高水平，净资产收益率在2013年也一度达到15%。但随着非意愿库存上升，房地产企业利润率降低成为普遍性的现象，部分房企甚至持续亏损。[5]截至2016年2月初，公布2015年销售业绩的上市房地产企业合计有78家，其中业绩预告为预盈的有38家，占比为48.7%，另外还有15家企业预期亏损，25家企业出现了预期减少的利润变化，不少企业退出房地产领域。

（三）高库存导致地方财政压力加大

房地产库存占用了开发企业的大量资金，抑制了开发企业继续购买土地的热情。2014年来，全国土地购置面积增长率大幅下降，尤其是在第四季度后呈加速下降之势。相对应的是，房地产土地累计成交价款在2014年第四季度后同样呈加速下降趋势。土地收入下降使得地方政府失去了相当部分资金来源。据财政部数据，土地出让金占地方财政收入的比重从2013年接近60%快速下降至2015年4月的32%，靠土地收入支撑的地方财政收入格局已不可维系。实体经济的衰退在短期内尚无法得到根本的扭转，但民生工程等基础设施的建设仍需要进行，地方政府财政捉襟见肘。截至2014年底，地方政府债务余额达15.4万亿元，地方政府债务的债务率为86%，一些地区债务规模较大，偿还能力下降，个别地区存在发生局部风险的可能性。

（四）高库存使银行体系风险增加

我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性。在房价相对稳定或不断上涨的市场行情中，房地产具有良好的抵押品属性。过去十多年里，随着房地产市场快速发展和价格高涨，金融活动也高度地产化。银行发放的房地产贷款占全部信贷余额的比重超过了20%，越来越多的金融活动与房地产市场牵连在一起。一旦房地产存库增加使房价下跌，其作为防患风险的抵押品功效就会减弱。当前，在地方财政土地化、金融房地产化的背景下，随着房地产库存增加，资金回笼期延长所带来的财务成本上升，很多企业面临着现金压力不断加大、资金窘境，或将迫使这些企业退出市场。房地产库存增加致使土地市场热度下降，政府土地收入减少，加剧了地方政府债务风险。房地产非意愿存货大幅增加的过程就是伴随着我国银行业不良贷款率持续上升的过程。自2010年以来，我国商业银行不良贷款余额呈现持续上升态势，从2010年末的4 293亿元增加至2014年的8 426亿元，不良贷款率也从1.14%攀升至1.25%。2015年第三季度末，商业银行不良贷款余额11 863亿元，商业银行不良贷款率1.59%，个别银行甚至高达到3%，面临一定的金融风险。

四、化解高库存的对策

当前，我国经济进入中高速增长的新常态，面临着供给侧结构性改革的新挑战，经济工作的重要任务之一就是去库存，重点是化解房地产库存。面对这一挑战，需要政府部门和各市场主体遵循科学的原则，实施具有针对性的政策和措施。

（一）化解房地产库存应遵循的原则

1.政府调控与市场手段相结合：我国房地产业受政策影响较大。首先，土地作为房地产开发中重要的生产要素，其供应具有垄断性。作为唯一的土地供应方，地方政府对房地产行业的影响力巨大。其次，政府可以从规划、限制购买、保障房供应等方面采取行政手段直接调节市场的供求。仅依靠市场的自发调节，阵痛期较长，对经济的冲击较大，因此，去库存需要各级政府发挥重要作用。但单纯以行政手段去库存，可能会在短期内奏效，但是会带来更大的隐患。所以，让房地产市场回归正常，最重要的举措莫过于政府加以适当调控，让市场在资源配置中发挥主要作用。

2.近期与远期统筹结合：房地产市场是一个复杂的经济生态系统，去库存需要运用系统性的调控方式，既要采取一些应急性的宏观调控政策和行政手段，取得立竿见影的效果，在问题得到缓解后，还要考虑建立能够长期发挥作用的对策机制。通过发挥“组合拳”式调控的整体作用，合力促进房地产市场的稳健调整与发展。

3.统一与个别相结合原则：化解房地产库存是全国经济供给侧结构性改革的统一任务，但由于各地的经济发展水平和房地产市场的发展状况不同，导致各城市房地产库存问题轻重程度不同。总的来说，三四线城市房地产库存较为严重，而一线城市、热点城市库存相对较少。因此，对于化解房地产库存问题，既要建立统一的目标任务，又应结合区域、城市特点，区分不同类型采取相应措施。在不违背国家政策的前提下，各地应结合本地房地产市场供需实际，可以按照“一市一策”、“一县一策”甚至“一盘一策”的原则，出台落实具体楼盘的房地产去库存措施。

4.供给与需求双向发力原则：当前结构性矛盾是我国经济发展中的主要矛盾。因此，必须把改善供给结构作为主攻方向，实现由低水平供需平衡向高水平供需平衡跃升。供给侧改革并非单纯地减少供给，也并非意味着需求紧缩，供给和需求互为条件、相互转化，两手都得抓，但主次要分明。化解房地产库存要真正见效，就必须从供需两方面采取对策，在需求侧和供给侧双向发力，总的原则是扩大需求，同时抑制和改善供给。

（二）化解房地产库存的具体对策

1.近期对策措施：近期对策要注重措施的针对性和实效性，力争取得立竿见影的效果，快速消化一定数量的库存房产，将高库存可能带来的不利影响范围和程度压缩到最低。

（1）房地产开发企业化解房地产库存的对策。开发企业是房地产去库存的主体，他们应认清市场形势，积极行动起来，主动采取应对措施。①根据市场需求状况制定灵活的营销策略。开发商应根据购房者的心理诉求，分析楼盘销售迟缓的原因，采取针对性的营销活动，化解库存。通过园林改造、打造科技智能住宅及提供社区管家等服务，对产品进行升级提挡，提升产品形象。同时，根据消费者的心理预期和购买能力，降低楼盘销售价格，并采取多样的促销手段，加快市场出清，加速资金回笼。②根据市场需求变化调整房地产投资。在当前房地产市场形势下，开发企业特别是库存严重的三四线城市的开发企业应主动压缩投资，减少拿地计划；对于已经进入开发建设程序的项目，应该调整开发节奏，减少推盘数量，根据市场形势作出反应，或与政府部门进行沟通，调整土地用途、规划条件，将用地转型用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

（2）各级政府部门化解房地产库存的对策。政府作为经济管理者，从维护经济稳定运行、促进房地产市场健康发展的角度，应采取对策帮助化解房地产库存。①鼓励户籍人口的自住需求和改善性需求。继续实施差别化的住房信贷、税收政策，支持居民自住性和合理改善性的购房需求；地方政府部门根据本地房地产市场状况，出台购房补贴和减免契税等税费政策；改善金融服务，调整公积金政策，充分发挥公积金对住房消费的支持。②打通普通商品住房与保障房的通道。政府通过招标的方式收购房地产市场中的库存商品房作为公共租赁住房等保障性住房，一方面，可以缓解房地产开发企业的资金压力，化解企业风险；另一方面，缩短了保障性住房的建设周期，很大程度上提升政府的住房保障能力。此外，通过商品房向公租房的转换，可以将公租房作为商品房的蓄水池，将库存商品房积蓄起来，等到房地产供求关系发生变化后，可再将公租房以先租后售的形式转变为商品住房。③开发新增人口的购房需求。三四线城市仅靠现有人口的需求化解去库存显然比较困难，必需开发城镇新增人口的需求，其中最为现实的需求即农民工市民化的住房需求。支持农民购房是推进新型城镇化的需要，也是消化商品房库存的有效措施。根据国家统计局对农民工的调查数据，2014年农民工总数为2.7亿。其中，在城镇自购房住的仅为1%，回农村居住的占13.3%，租房居住的占比36.8%，住工棚的比例为17.2%，住单位宿舍的占28.3%。按照未来5年1亿人口城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。为了促进农民进城购房，可采取如下激励政策和支持措施。第一，深化户籍制度改革。促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民有同等权利和义务，尤其是子女有平等的优质教育权利。第二，提高农民购房能力。加快推进农村土地制度改革，全面推开土地承包权流转、宅基地使用权转让，探索农村宅基地与城市住房置换机制。建立普惠的政策性住房金融体系，[6]将公积金覆盖到农民工，降低公积金贷款标准。让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。④根据市场状况调整土地供应规模。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模大的城市，应主动控制土地供应，包括减少城市综合体、商业的土地供应；对已批出去的土地，引导企业调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。对于住房供不应求的部分热点城市，应当缩减商业和工业用地，增加住房用地供应，既能化解商业地产的库存，也能满足真实的住房需求。⑤加快建设和完善库存地块周边的基础设施。对于三四线城市的远离市中心的库存房地产楼盘，政府应通过提高库存区域楼盘周边基础设施配套水平，引进众多有实力的企业、学校及医院等，提升住宅居住品质，突显房屋升值潜力，增强百姓对库存房产的购买欲望。

2.中长期的对策措施：中长期对策措施要注重长效机制，从根本上解决非意愿房地产库存问题，保证房地产市场长期健康发展。

（1）降低地方政府的土地财政依赖性。房地产库存严重的城市，往往土地财政依赖程度较高。一方面，这些地区产业结构简单，经济增速较慢，财政收入来源较少，出售土地成为政府主要收入来源。另一方面，政府各项公共支出有增无减，地方政府债务负担不断加大，只能通过加大推地规模获得收入，土地的供应过剩导致了房产的高库存。要从根本上降低地方政府的土地财政依赖性，应加快改革财税体制，完善公共财政体系，尽快开征物业税，改变地方政府单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状。

（2）建立购租并举的住房消费体系。①转变居民“重买轻租”的住房消费观念。我国城镇居民在住房消费中偏重于买房，而不愿意租房，这种现象既有传统观念的影响，也有住房租赁消费不稳定的原因。政府部门应重视培育和发展住房租赁市场，建章立制规范市场运营，通过发展稳定租金水平和长期租约期限的房屋租赁市场扭转居民住房消费观念。②鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育住房租赁市场的专业化主体。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者；鼓励房地产开发企业转变经营方式，变单一售卖方式为售、租经营方式并举，特别是将库存房产转为出租经营方式。在大力推进经营住房租赁机构的同时，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。开发商将开发房产经营租赁，可以将租赁房打包为房地产信托投资基金（REITs）进行融资，个人和机构投资房产用于出租经营，可享受税收减免政策。③通过产城融合增强城市对外来人口的吸引力。

产业是城市发展的动力，在城镇化进程中，产业必须与城镇化并行，没有产业支撑，三四线城市对外来人口的吸引力必然不够。因此，这些城市应注重产城融合，解决产业结构单一问题。根据城市区位条件、资源要素状况、产业发展基础和特色功能定位等，有选择地提升发展传统优势产业，大力培育发展战略性新兴产业、高新技术产业和现代服务业，加快促进产业结构升级，努力培育新的经济增长点，提供更多的就业岗位，缓解就业压力，吸引更多的外来人口。

［1］国家统计局.中国房地产统计年鉴（2005－2014）[Z].北京：中国统计出版社.

［2］杨红旭，朱光.全国住宅库存创新高，房地产市场城市明显分化[J].上海房地，2014（7）：11－14.

［3］何代钦.全面深化改革三年，土地财政何去何从[J].中州建设，2014（7）：46－47.

［4］张晓春.工业去库存阶段企稳，警惕房地产高库存[R].国联证券研究报告，2014（2）.

［5］彭兴韵，费兆奇.房地产市场寻求新均衡加速去库存[N].上海证券报，2015-06-16（A03）.

［6］倪鹏飞，丁如曦.楼市去库存的目标原则与路径[N].经济参考报，2015-12-11（08）.