房地产去库存是一场持久战

葛丰

中国的房地产去库存是一场艰难的持久战。只有充分认识到这一点，才能在始终保持定力与理性的前提下，张弛有度地精准发力、顺势而为。

继非“限购”城市首套普通住房按揭贷款首付比再次降低5个百分点，春节前后又有多个省份陆续出台一系列化解房地产库存具体举措，内容包括减免交易环节税费、提高棚户区改造货币化安置率等等。

上述举措正向效应已有所显现，譬如有监测数据显示，春节期间15个样本城市总体成交量比去年春节期间增长6.9%，其中超过半数（8个）城市成交量增幅较为显著。伴随更多宽松政策落地、发力，始自去年下半年的房地产市场（尤其是住宅类市场）温和回暖趋势或可望延续。

但这并不表明房地产市场会像2009年那样遽然止跌并报复性反弹。房地产去库存任务将在未来相当长时期内，持续处于艰巨繁重基本态势中，原因在于：

首先，目前出现的房地产市场回暖迹象，远不足于扭转供过于求的基本面。尽管去年全年商品房和住宅销售额分别增长了14.4%和16.6%，但由于各地新房上市速度相对更快，因此截至去年12月末，全国商品房和住宅待售面积仍然增长了15.6%和11.2%，去库存的压力仍在继续加重中。

其次，目前出现的房地产市场总体回暖，是在区域市场加速分化情况下汇总的结果。也就是说，房地产去库存的“主战场”，即构成全国房地产市场主干部分（70%以上）的三线以下城市的销售情况并未出现明显反转，去年全年这些地区的房地产销量增幅仅为2.8%，排除掉少部分重点城市后的全国大部分房地产市场，实际仍在低位徘徊中。

第三，目前已出台并且近期可见效的去库存举措，基本都属于需求端的微刺激。而这类微刺激虽然符合“稳”和“准”的总体原则，但毕竟无法从根本上改变房地产市场的根本格局。譬如降低首付款比例，去年出台的“930新政”中，已经把非“限购”城市的首付款比例从30%下调至25%，其后第四季度36个非“限购”重点城市的销售面积也确实比前三季度均值增长了34%，但这一增幅相比无此利好的一线城市销售增幅（27%）差别并不大。因此房地产去库存的治本之策，还是要靠供给侧结构性改革，而这类改革，显然无法在短期内一蹴而就。

最后，房地产去库存的目标函数中，本身就包含有“防止新的产能过剩”。因此，这一任务推进过程中，本来就没有必要过分求快以致市场再次形成错误预期。中国的房地产去库存，需要一个较为长期并且较为“煎熬”的时期，让市场找到出清价格，让开发商、金融机构、地方政府等市场主体学会为自己错误买单，让市场机制真正发挥决定性作用。

中国的房地产去库存是一场艰难的持久战。只有充分认识到这一点，才能在始终保持定力与理性的前提下，张弛有度地精准发力、顺势而为。