谈房地产成本全过程控制重点及措施

颜金彪

身份证号：43012419830302867X

谈房地产成本全过程控制重点及措施

颜金彪

身份证号：43012419830302867X

房地产行业在国民经济结构中是重要构成部分之一，它的发展状况不仅会对人们的生产生活产生直接影响，而且也会在很大程度上影响到社会的正常发展，国家根据房地产行业的发展态势，作出了一系列的调控举措，使得房地产开发项目的成本管控更为科学化和细致化，由于房地产开发项目的整个流程较为复杂，各个环节涉及到的成本也比较多，因此，在成本管控工作上，就要坚持全过程原则，以动态化的形式将成本控制在最小，从而保障开发项目的总体效益。

房地产；成本；全过程控制；重点；措施

1 全过程成本管理和控制的基本原则

1.1 动态化原则

房地产开发项目的成本管理和控制是一个动态变化的过程，它根据工程建设的实际状况来对所需的成本进行合理调控，它贯穿于工程建设全过程，由于房地产工程建设具有一定的不确定性，因此，在具体的管理和控制工作中就要有一定的动态性，可以根据施工变化而在管理政策上有所调整。例如在投资估算、设计概算以及施工图纸预算等方面，就需要对房地产行业有一个深入了解，准确判断成本的具体支出量，从而防止资金大量浪费。

1.2 权责细化原则

成本管理和控制效果关系到房地产开发商的切身利益，一旦这方面工作出现失误就会导致工程效益有一定损失。对此房地产开发商在进行成本的全过程管理和控制时，就要将其中的权力和责任落实到位，明确各个部门的权责所在，进一步将权责细化，各个部门要在管理制度的约束下，对自身职权范围内的工作高效落实，完成成本管控任务，同时还要建立相应的绩效考核体系，对权责主体进行科学管理。

2 房地产成本全过程控制重点及措施

2.1 立项阶段成本控制

目标的雏形是从立项时开始形成的，成本水平及市场销售水平是考虑是否立项的要素之一。结合产品本身特点进行市场调研，对产品进行策划和按照客户的需求准确定位，对定位确定产品外观设计要求、景观绿化的要求、小区的配套设施及室内的设计要求，造价工程师根据市场定位做立项阶段的成本测算，区分控制目标及经济测算数据，制定公司的盈利目标。

2.2 策划阶段成本控制

公司研发中心根据公司对产品的定位制定产品目标及发展规划，降低成本可以提高利润，提升品牌同样可以提升利润，企业对产品的定位决定了企业的成本策略。企业结合项目产品本身和市场调研的定位，以成本分析为基础、以目标管理为方法、以人才培养进行技术管理为保障进行产品价值的实现，以项目营销定位与技术管理为依托、以发掘和创造价值为发展方向，开展全过程精细化成本管理。

2.3 项目规划设计阶段成本控制

1)项目设计委托时，要向设计单位提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，特别要强调在保证工程质量的前提下尽可能从源头控制成本。2)初步设计完成后，企业要认真审查比对，看布局是否合理，比如建筑设计时要尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑，在环境配套上要做到经济实用。3)施工图设计阶段，这是房地产项目成本控制最主要的一环。基础结构形式的选用必须要有真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工等现象。在施工图设计完成后，除了要提交相关设计审查部门外，还要请专业管理人员对施工图进行仔细的审查，避免不必要的浪费。

2.4 施工招标阶段的成本控制

招标书条款应尽可能严谨、准确和全面。工程造价及相关费用应尽可能的包死。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式。对于施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场相应的签证工作较多的一些项目，最好采取成本加酬金的方式。选择综合组织管理能力强的项目组织和项目经理。

2.5 施工阶段成本控制

2.5.1 规范变更与签证、进度款支付制度。现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不规范，引起工程造价失控。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%～20%，个别的甚至更高，必须严格现场签证制度管理。估算较大工程变更、各部门评价变更带来的各种变化，确定其合理性。支付进度款应严格按合同约定，根据己完成的节点由施工图纸计算实际完成工程量确定造价，要特别注意扣除分包项目、保修金、水电费及甲供材料，减少资金提前支出成本。

2.5.2 严格材料与设备供应管理。通常材料费用一般占工程造价的65%以上，对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。大额的甲供材料一般通过招标方式确定价格，施工阶段做好材料需求计划表，按施工进度要求及时供应，同时还要把握好进场材料的质量关，避免因材料质量问题返工。乙供材料主要对招标时规定品牌的材料加以控制，注意实际施工采购的材料品牌规格型号是否与投标一致、或在原招标限定的品牌范围内，在这过程中一定做好记录，留存资料。如果不一致不应给予进场，如果进场时忽视了，那么在结算时进行调整。

2.6 竣工结算阶段的成本控制

工程项目结算审核过程中，首先，应查看结算资料是否齐全，包括原合同、合同补充协议、招标文件、编标答疑、询价记录、图纸会审纪要、工程联系单、施工竣工图。其次，核对工程施工竣工图与实际工程情况是否完全一致，工程变更内容是否与实际竣工情况一致，工程量的计算是否正确，材料的市场价计价是否正确，计价取费是否明确。另外，查看甲供材料、施工水电费等需要扣回款项是否应该扣回，结算报告中应有综合说明，对甲乙双方焦点问题的工程量计算，计价、取费及其他事宜规定等等进行详细说明。

结语

总而言之，房地产企业项目全过程成本控制是目前立足于房地产市场的关键，应引起企业界的高度重视，真正把房地产项目全过程成本控制工作落实到行动上，落实在具体的措施上，提高全员的行动意识，为企业的竞争与发展做出贡献，为企业创造更好的经济效益。

[1]李辉.房地产开发企业成本控制存在的问题与对策[D].华中师范大学，2015.

[2]曲松，王芳.关于房地产开发项目全过程责任成本管理的探析[J].价值工程，2015，31：11-14.