关于房屋征收补偿政策

巫 聪

淳安县住房和城乡建设局

关于房屋征收补偿政策

巫 聪

淳安县住房和城乡建设局

房屋的征收与补偿是一个由来已久的问题，在征收与补偿的过程中，牵涉到了国家、社会、企业以及个人等诸多方面的利益，处理起来非常复杂，必须要兼顾到几方的利益。

房屋征收；补偿

一、城市房屋征收补偿的法律属性

目前我国城市房屋征收补偿所依据的最权威的法律法规是2001年颁布实施的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》和2007年颁布实施的《物权法》。由于《物权法》的相关规定简略且笼统，因此《城市房屋拆迁管理条例》就是实践中城市房屋征收补偿的主要法律依据。而从该法规的相关规定来看，城市房屋拆迁的法律性质是模糊的，拆迁中的基本法律是纠结不清的。

房屋拆迁实际上主要牵涉三个主体之间的关系：政府、拆迁人、被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人的权利义务可概括为：拆迁人和被拆迁人应该就拆迁安置补偿达成协议，拆迁人负有对被拆迁人安置补偿的义务，享有要求被拆迁人在一定期限内搬迁的权利。而政府则被赋予了对拆迁的管理权，主要包括颁发房屋拆迁许可证，规定拆迁补偿办法，对达不成协议的拆迁纠纷进行裁决，对不履行裁决义务拒不搬迁的进行强制搬迁等。在义务方面主要有，审查拆迁申请方递交的资料并对符合条件的发放拆迁许可证，对相关事项予以公告，与拆迁人一起及时向被拆迁人做好宣传、解释工作等。

1.房屋拆迁补偿协议的法律性质

既是“协议”，就应该属于民事法律行为，体现民事法律关系，这也符合《城市拆房屋迁管理条例》对其的定位。然而，拆迁补偿协议却不具备一般民事法律行为应该具备的平等自愿的基本特征。首先，被拆迁人在是否签协议上不是完全自愿的。因为按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人必须订立房屋拆迁补偿协议，达不成协议的，由一方当事人申请政府裁决，不履行裁决义务的还可以强制执行。其次，协议的内容也不能完全体现双方当事人的意愿，因为补偿的范围和标准都有相关规定。

2.政府在拆迁中的法律地位。

从《城市房屋拆迁管理条例》规定的内容上看，政府应该是拆迁活动的发起者、组织者和管理者。政府既不是拆迁人，也不得接受任何拆迁委托。似乎房屋拆迁就是拆迁人与被拆迁人之间的事，政府仅仅是仲裁者。然而在实践中，政府实际上是拆迁活动的主导者和真正决策者。没有政府的拆迁计划，开发商就没有拆迁他人房屋的法律依据。政府扮演者实质上拆迁人的角色，却不承担任何法律上的后果和责任，这是政府在拆迁中模糊的法律定位的一个缩影。笔者认为，在未来的房屋拆迁补偿立法中，宜将政府明确为拆迁人，以结束政府权限和责任不对等的局面。

二、以公民参与为主体，积极构建房屋征收的补偿制度

第一，以公民参与制度化来代替对公共利益的界定。《征收条例》的一个基本法理就是对公共利益进行定义，并且列举出几项比较重大的公共利益进行参考，最后再添加兜底条款，如此就可以保证《征收条例》的可操作性了。但《征收条例》颁布后，其实际效果并不理想，一是公共利益几乎是无法做出明确定义的，因为公共利益在内容、受益对象方面都存在着不确定性，同时还随着国家任务范围、基本原则的改变而改变。二是私人利益与公共利益之间没有明显的界线。如果我们将注意力集中在关于公共利益界定层面，那么很容易使我们的思维陷入一种误区，进而导致理论上的模糊与实践上的困惑。三是公共利益这一定义太过模糊，其可操作性并不强，以至于社会生活的方方面面，甚至是各种征收项目都与公共利益有关，所以想通过确定公共利益的定义来限制某种征收行为几乎是不可能的。因此，笔者认为解决房屋征收问题的关键就是加强公民参与。政府在征地之前，将征地信息全部公开，将拆迁、征收、补偿等方案全部公之于众，以征求当地群众，特别是涉及到自身利益的被拆迁群众，政府应积极听取他们的意见。同时允许这部分群众依法通过质询、听证、罢免等民主程序，积极主动地参与到征收的决策之中，拆迁的各个环节进行有效监督，也有利于民主精神的发扬。

第二，以市场交易方式来决定补偿数额。被拆迁人对于征收的执行不会产生决定性的影响，所以征收问题的核心是补偿的数额。目前，我国征收的补偿标准并不是司法主体之间的自由、平等、自愿的交易，补偿的数额、补偿的方式都是由政府来最终决定的，房屋征收的最终受益者是地方政府与开发商，被拆迁人多数都没有合理的补偿。针对这一问题，最好的解决方式就是以市场交易方式来代替政府定价。这项交易中，一方是开发商，另一方是居民，政府完全可以退出征收环节，将城市改造交给市场运作，政府在这一环节中发挥好辅助作用就可以了。即使是政府要参与，也要遵循公平、公正、公开的交易原则，要依据市场价格进行补偿。如果以市场价值来支付被征收者的补偿，政府完全站在公共事业发展的角度来处理这件事情，那么买卖的双方就可以通过自愿协商的方式来进行土地产权的交易，政府不再从自身利益的角度来看待土地征收问题，这样有助于中国城市化朝着理性、文明的方向发展。

第三，为公民参与制度提供司法保障。在强化公民参与制度、完善拆迁监管机制的过程中，必须强调以司法保障形式来维护公民的合法权益。实行宪政的国家，要求法院对民选机构所做出的决定必须要给予充分尊重，但这绝不意味着法院对房屋征收如此重大且对公民权益产生深远影响的行为不予理会。相反，法院必须要对规范的民主政治程序表示尊重，同时还要在民主政治过程存在失效现象时，对政府的行为给予正当的司法干预，这样才能够确保民主政治顺利、有效的进行。

所述，房屋征收与补偿问题关系到民生问题，关系着经济发展与社会稳定，近些年来出现的钉子户、暴力拆迁、暴力抗法以及自焚维权等事件告诉我们，政府绝对不能够忽视房屋征收与补偿方面的建设。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，还没有从根本上解决问题，需要我们以公民参与为主体，积极、主动地构建房屋征收补偿制度。

[1] 赵华祥.我国土地征收制度研究[J].科技致富向导，2010(6).

[2] 付青.征收补偿的法经济学分析[J].经济研究导刊，2009(34).