关于我国房地产企业资金链管理的思考

蔡文娟

扬州三盛房地产开发有限公司

关于我国房地产企业资金链管理的思考

蔡文娟

扬州三盛房地产开发有限公司

为解决我国城市人们住房难这一问题，我国有关部门对于天价房价这一问题采取相应的措施对其进行调控，并取得一定的成效，相应的，房地产企业在资金回笼方面就发生了一定的变化，有些企业甚至在资金周转方面困难的局面，在国家宏观调控的参与下房地产企业怎样才能将经济效益最大化呢，笔者认为，在房地产开发前期做好资金管理工作尤为重要。

房地产；企业资金；管理思考

引言

为了更好的管理企业集团的闲散资金，提高资金使用效率，在企业集团中实现资金的集中管理能够很好的解决这一问题，并且对整个企业集团的未来发展有着积极的意义。因为实行资金的集中管理是企业集团发展到一定程度后的又一项必要措施。

1 房地产企业资金管理存在的问题

1.1 资金管理意识淡薄，资金管理模式落后

在上文我们也有提到，一部分企业为顺应经济市场的发展，也制定了资金管理制度，但是仅仅是制定，并没有真正将其落实。企业在对各个部门播放预算资金是按照相关的制度，各个部门在对于资金花销方面，并没有按照相关制度进行实施，进而在工程没有完工的情况下出现资金链断裂的现象。不仅使工程的施工进度受到一定的影响，在一定的程度上使企业信用度降低，市场竞争力下降。另外，现阶段我国大部分企业为方便管理，除了总公司之外，企业还在不同的城市设立分公司，对于资金方面，分公司则是独立的账户，总公司对分公司资金回笼状况并不了解，进而导致资金过度分散。综上所述，房地产企业对于资金的管理意识相对淡薄，对于资金管理的模式相对落后。

1.2 资金管理制度不完善，缺乏有效的预算管理

我国房地产业经历了近二十年的快速发展期，一些企业追求规模粗放式扩张，缺乏精细化管理意识，工作人员甚至一些高层管理人员对资金管理重视不够，没有建立完善的资金管理制度，预算管理制度不到位，对资金的使用缺乏有力的监督和控制，资金使用效率低，导致企业资金冗余甚至陷入财务困境。

1.3 资金风险管理不足

资金为企业带来收益的同时伴随着相应的风险，对于高负债的房企而言，及时发现并有效处理这些风险是资金管理的重要内容。但是当前部分房企并未建立有效的资金风险管理机制，资金的运作缺乏足够的监管，当风险危及企业安全时，又不能及时采取应对措施，造成企业经济损失，甚至危及企业生存。

2 解决房地产企业资金管理问题的对策

2.1 建立企业内部资金集中管理体系

建立企业内部资金管理系统与商业银行之间的数据链接串口，充分的利用商业银行的资金管理方法和业务办理的便利性，实现企业内部资金的集中管理。其次银行资金管理技术在房地产资金管理中运用，能有效的实现企业内部以及企业合作之间的资金流动的通畅，打破企业业务结算的地域性限制，建立信息化资金集中管理体系，实现企业存款业务、贷款业务、资金支出全面的信息化服务。另外要建立一一对应的单向委托贷款关系，企业员工能通过单向委托贷款条例与企业建立贷款关系，业务办理的甲方与乙方只能是企业员工本人和企业，不同员工之间以及员工与部门之间不能建立委托贷款关系。相比集中资金管理，传统的资金管理手段出现财务风险的概率要高的多。因此为了防止风险，在做到对内部有较强控制的同时还应该在操作环节方面集中管理和控制资金，达到事情发生前对审批流程的控制、事情发生时的实时控制和事情发生后的紧急应急处理控制。

2.2 建立动态资金管理体系

动态资金管理体系搭建思路如下：

(1)时间管理：由于影响资金收付时间的源头为业务计划，所以需要将业务计划转化为资金收支时间。从收入端来说，可以将销售计划分解为签约计划，进而结合收款规律生成回款时点，当销售计划变动时，系统会自动调整回款时点；从支出端来说，在合约规划确定前，可以将总控计划关键时间节点同相关成本科目对应的付款时间相关联，合约规划确定后，将合同付款时间节点直接同相关成本科目对应的付款时间相关联，这样各项支出均能对应成本科目及其付款时点。(2)金额管理：在明确上述项目资金的时点后，需要进一步明确各时点对应的金额。从收入端来说，各时点对应的金额由收入总额和分配规则决定。在销售面积既定的情况下，收入总额由单价决定；而分配规则取决于回款规律，回款规律可通过总结分析历史回款数据得出，所以通过将单价设置为变量，将回款规律在后台设置为关联规则，在单价和销售计划变动时，系统会自动调整各个回款时点的对应金额；从支出端来说，各成本科目对应的支出总额为动态成本，按照成本管理经验和合同条款约定，可明确而各个节点对应的付款比例，将其在后台设置为关联规则后，在动态成本或进度计划调整时，各时间节点对应的成本科目金额也会随之调整。

2.3 完善资金风险防范措施

房地产项目开发涉及面广、环节众多，为使资金安全运行，房企要选择能体现偿债能力、现金流量能力、营运能力、盈利能力等的指标，构建资金风险管理指标体系，跟踪监控企业运营中的资金风险，尽早识别，及时响应。房企应定期对资金筹措情况、使用情况进行检查，一方面通过日常资金报表了解总体情况，另一方面通过专项检查发现深层次风险。在日常风险防范过程中，企业要注重风险防范经验的积累，将本企业或同行业其他企业在发展中遭遇的风险数据化，逐步构建资金风险数据库，当企业当前状态与数据库中某一风险数据接近时，数据库发出预警，帮助企业尽早发现风险。

结束语

综上所述，房地产企业资金管理需要管控的因素比较多，我们需要从源头上找准关键控制点，通过行业规律、工作经验及政策规定将其转化为资金管理的时间和金额两个维度，并动态跟踪管理，实现资金动态收付平衡。

[1]王晓丽.我国房地产企业资金链管理研究[D].北京交通大学，2008.

[2]罗薇.我国房地产企业资金链管理研究[D].南昌大学，2010.

[3]周琪.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].时代金融，2015，36：64+69.