探究投资性房地产财务风险控制管理

陈兰芳

探究投资性房地产财务风险控制管理

陈兰芳

随着我国“去库存”政策的实施，房地产行业赢来了新的发展机遇。人们对投资性房地产的购置热情持续高涨，但有些投资者对投资性房地产的财务风险认识不足，带来高度的风险性和不确定性。本文从投资性房地产的经济特征入手，探究财务风险控制管理的方法措施，以供参考。

投资性；房地产；财务；风险控制

随着我国房地产行业的快速发展，投资性房地产日益受到人们的关注，已然成为人们投资的热门产品。特别是在一、二线城市，投资性房地产市场更是持续强劲增长。一些投资者认为投资性房地产只会增值不会贬值，这种盲目乐观的理念会给投资者带来潜在的风险隐患。投资性房地产遵循收益与风险对等原则，具有高投入、高风险、高回报的特性，而潜在的风险主要集中在财务风险之中。因此，探究投资性房地产财务风险控制管理，对于有意购置投资性房地产的投资者有着一定的参考价值。

一、投资性房地产的基本特征

从经济学的角度看，房地产是一种非常重要的资产，也是当前我国普通家庭的主要资产。投资性房地产，是以投资为目的而持有的房地产，用以赚取租金或实现资本增值，或两者兼而有之。投资性房地产的基本特征有：一是投资主体多元。投资性房地产主体不仅包括企业，还包括个人、集体和各种基金会等。二是房地产形式多样。投资性房地产按照其功能不同，一般可分为住宅、写字楼、工业用房、商业用房等。三是投资目的趋同。虽然每种投资性房地产都有其独特的经济特性，但投资目的是基本相同的，那就是增值和出租。四是投资数额较大。房地产作为资金密集型产业，其投资额少则数十万，多则成千上亿万，对大部分投资者而言都是不小的投入。五是回收期较长。投资性房地产如果不出售，其价值增值也只是在理论上存在。而以租赁经营为主的话，强调的又往往是长期投资。六是具有一定的风险性。一般情况下，每种投资都或多或少的存在一定的风险，投资性房地产也不例外，收益与风险并在。

二、投资性房地产财务风险

（一）投资性房地产财务风险管理

投资性房地产带给投资主体财务上的不确定性就是财务风险，包括房地产价值涨跌与投资者预期情形之间的差别。其主要表现形式是筹资风险和经营风险。其中，筹资风险是到期无法履行资本清偿义务的风险，经营风险是无法实现预期资本价值的风险。财务风险一旦产生，财务风险管理也就应运而生。财务风险管理涵盖了对风险的预测、评估和管控，其目的是预测行情、规避风险、获取利益，使风险控制向有利于投资主体的方向发展。

（二）投资性房地产财务风险管理体系

一是建立风险管理信息系统。利用成型的风险管理信息系统，建立房地产财务风险管理信息系统。广泛收集与投资性房地产相关的各种初始信息，包括有关的历史数据和对未来趋势的预测信息，并对信息进行必要的整合，形成风险信息数据库，为风险评估和决策提供依据。对于个人投资者而言，可以根据有关研究机构发布的信息，建立适合自己的信息管理档案。二是建立风险评估系统。根据投资性房地产项目具体情况，结合收集的风险初始信息，建立风险评估系统。利用风险管理工具，采取定性和定量相结合的方法，对投资性房地产财务风险进行识别和度量，为风险控制和决策提供条件。三是建立风险控制系统。根据风险度量框架的指示，结合筹资结构、营业费用和租金收入等建立风险控制系统。将风险防范放在首位，同时采取风险回避、分散、转移、自担等风险控制措施，实现对投资性房地产财务风险的有效控制。

三、投资性房地产财务风险控制

投资性房地产财务风险控制，是财务风险管理的根本目的。由于投资性房地产的特殊性，对于个人和一般投资者而言，财务风险控制的重点在于防范；对于投资工厂、商业、写字楼等大型房地产的投资主体而言，可以对其投资性房地产进行整体经营规划，其财务风险的控制则需要坚持“防范+控制”的原则。

（一）投资前的准备工作

一是调查市场行情。做好市场调查是做好投资准备的基础性工作。首先，要明确定位。投资性房地产的市场定位，就是指针对不同层次的承租对象，制定不同的经营策略，其承担的风险也会不同。其次，要慎重选择投资性房产的类型。不同类型的房地产，对应的财务风险也不同。投资者要综合权衡市场分析和个人情况，选择适合的房地产类型进行投资。比如，投资写字楼，如果租不出去则只能闲置，反而要消耗资金。因此，投资性房地产类型如果选择不当，则有可能造成较大的财务风险。第三，要慎重选址。选址是投资性房地产的关键，地段决定价值。因此，投资性房地产一定要充分考虑地段的影响。不管是住宅还是商用，在选址时都需要充分考虑客流量、交通状况、城市规划、学校、医院等影响因素。比如，只有充足的客流量，才能保证投资的商用房地产有较好的租金收入；良好的交通条件，又直接影响到客流量的多少；城市规划，又决定了城市发展的进程；学校附近的学区房和门面房，其租金收入相对较高。

二是把握投资时机。利用所在地房地产市场景气循环阶段，来判断投资切入点。房地产市场景气循环可以分为复苏、扩张、收缩、衰退等四个阶段，对房地产投资有着普遍的影响，投资时机直接决定了投资性房地产的收益率和风险水平。房地产景气循环是由于房地产供给和需求之间的波动产生的，供给往往落后于需求的变化，因此空置率和价格、租金就会相应的产生波动。在价格变动性较大时，必须谨慎地选择投资时机，尽量在市场萧条时低价买入，在市场繁荣时高价卖出，坚持低买高卖，以期获得最大的投资收益。

（二）持有期间的财务风险控制

投资者持有投资性房地产期间，要想控制财务风险，则需重点关注两个层面的信息：宏观上，重点关注房地产景气循环及其周期，为经营决策提供依据；微观上，重点关注财务预警指标测度系统，找出房地产市场风险的根源及原因，以求寻求合理的解决方案。财务预警指标测度系统包括租金营业净收入比、租金回报率、营业净收入和应收账款等，其中租金和营业费用对财务风险控制管理影响最大。

一是租金。租金是投资性房地产的主要营业性收入，也是财务风险控制管理的先导。当财务预警指标测度系统警情指向租金时，投资者必须慎重选择应对措施。首先，要保证租约的灵活性。通过限制租期、调整租金增幅、增收附加租金、不同租户租约错开等方式，增强租金调整的灵活性，以防范和控制市场波动带来的经营风险。其次，保证租户的稳定性。投资者可采取适当降低租金等方法，来吸引信誉良好的长期承租者，以确保租户的稳定。第三，要评估租户的经营能力。租户的经营能力决定着其营业收入，进而影响着租金的交纳。因此，投资者应对租户的经营能力进行事先评估，衡量租户的经营范围是否合法、是否能有较好的营业收入、是否能及时交纳租金等，以此来决定是否出租给该租户。

二是营业费用。营业费用是投资性房地产财务风险控制管理的关键，主要包括税金、保险、维护、修理、管理等费用，其特点是项目较杂、固有性风险较高且不易控制等。当财务预警指标测度系统警情指向营业费用时，必须采取有效措施降低营业费用。通过减少不必要费用支出、合理避税、租户分摊部分费用、增加租金等方法，来达到降低营业费用的目的。

综上所述，投资性房地产总是收益与风险相伴随，投资者要做的就是收益最大化，风险最小化。加强财务风险控制管理，是控制投资风险的重中之重。虽然目前房地产市场渐趋理性，但投资性房地产仍有很大的发展空间，探讨财务风险的控制管理仍然有着重要的现实意义。

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［2］钱言考.投资性房地产的财务风险分析［J］.北方经贸，2013，07：107.

［3］沙晓燕.投资性房地产的有效财务风险控制［J］.中国乡镇企业会计，2010，12：99.

（作者单位：山西省投资集团高科建设发展有限公司）