链家金融劫

链家最大的BOSS再三致歉、解释，能否消除大家对上海事件暴露出的金融违规和风险问题的疑虑？事实上，链家的问题代表了中国房地产中介行业的普遍乱象，链家只是做了其他中介想干又没干成的事

中国楼市正在经历两年清冷之后的急速升温。杭州1000人抢388套房;上海人民裹着被子排队买房;广州的某楼盘半小时售罄……这类新闻扑天盖地。

楼市的喧嚣背后，去年迅速铺开全国业务的地产中介龙头——链家，意外地成为众矢之的。

2月23日，上海市消保委对消费者经常使用的网上房产中介交易体系进行通报，上海消费者庄先生和黄先生在链家购买问题房源的遭遇，让链家陷入一场公司成立以来的最大危机，更将链家在金融领域的产业链推到前台。

庄先生和黄先生的故事

今年1月，上海市民庄先生给儿子买了一套婚房，在链家门店签订了房地产买卖居间协议，协商价格370万元，定金为人民币80万元。庄先生交了定金后却被链家告知房屋交易有障碍，因为该房屋不仅“背”着公积金贷款，还被出售方抵押给链家一名工作人员，出售方由此借得167万元贷款，月利率1.6%，用来购买其他房屋。

卖房人在2015年12月30日向上海链家“借钱”，今年1月，上海链家经纪人将其房产卖给庄先生。在整个买卖过程中，上海链家始终没有透露丝毫真相给购房人。

得知真相后，庄先生要求上海链家解除房屋抵押，却被告知上家必须先将这套房屋卖掉，才有足够资金解除抵押。链家建议庄先生帮上家还清这笔欠款。庄先生拒绝链家提议，决定不购买此房，要求链家还清80万元的定金，但上海链家不同意。

黄先生和庄先生的遭遇相似。在不清楚房屋条件的情况下交了定金，之后才被链家告知该房屋除了贷款还有抵押。不同的是，黄先生陷得更深，因为当时无路可退的黄先生硬着头皮签下房屋购买合同，并交付剩余的近七成共计280万元的房款，也同意合同上“该款必须用于先偿还银行和个人抵押”的规定。

2 0 1 1 年7 月2 4 日，北京，链家地产工作人员在为市民签订租赁住房合同（ IC/图

但意外还是发生了。黄先生把钱分两批打到卖房人账号，结果发现对方根本没有把钱用来还抵押贷款，而是挪做他用。这就导致280万元无法弥补银行和个人的全部抵押贷款。链家方面则认为问题不大，并表示可以贷款给黄先生，操作方式是由链家垫资110万元，月利率1.6%。本以为交易可以正常进行，没想到却是噩梦的开始。2015年底，该房产分别被浦东人民法院和市二中院查封，因为售卖方经营失败，欠相关银行1.5亿元信用贷款。

值得注意的是，在整个交易过程中，链家方面始终没有走正常流程。按正常流程，消费者在交定金时就应该进入网签程序，如果房屋存在查封、抵押等问题将无法通过审核。

两个案例中，链家提供的资金成本同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%的贷款利率上限。

有法律人士表示，监管要求企业向个人借款需要具备相关资质，但如果是个人间的借款，只要不超过法律规定的贷款利息合理上限，也被允许。所以上海链家用的是个体经纪人的身份给卖房人借款，而非企业身份，避免了业务风险和法律责任。

房产经纪中的“老炮儿”

链家被上海市消保委曝光后，上海住建委介入调查，并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理房源的业务。这家一向低调的中介不得不以公开信回复：补偿客户，全体自查。

很快，庄先生和黄先生的故事有了一个美满的结局。3月1日，链家地产对两起纠纷事件做出公开回应：已帮助客户庄先生找到了满意的房屋，并于2月28日签署了购房合同;同时也已帮助客户黄先生完成房屋交易过户手续。

虽然迅速地解决了购房纠纷，但并不能完全掩盖链家在快速扩张中出现的问题。要知道，链家通过并购的方式，在仅一年的时间里就拿下上海房产中介市场的头把交椅。

2001年，链家在北京开出第一家门店，当时员工仅37人。链家官网显示，仅1年后链家就成为中国建设银行指定按揭代理机构。2003年9月，链家成为“中央在京单位已购公房上市出售定点交易”代理服务机构。链家的业务也从最初单一的二手房买卖逐渐发展到租售两全。

链家大规模地疯狂扩张始于2014年。此前，链家一直是在北京“叫得响”的中介，也一直扎根于北京，称得上房产经纪中的“老炮儿”。2014年底开始，链家先后并购成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州盛世管家和高策地产服务机构。通过并购得来的中介品牌门店均变成链家门店，不仅如此，链家自己也在全国各地开设多家门店。

一时间，在街头没走多远就可见一家链家门店，同一条街出现三四家门店的情况不足为奇。数据显示2014年底链家门店1500家，经纪人3万名，到了2015年底链家门店突破5000家，经纪人8万名，翻了近3倍，覆盖24个城市，可服务人口达到2.3亿人。

庄先生和黄先生的老家上海，则是链家重点发展的区域。上海德佑地产与北京链家地产正式宣布合并后，德佑链家就快速扩张，历时近半年，从200余家门店扩张到800余家。按照愿景，2016年门店规模将达到1500-2000家。预计3年内实现上海市场占有率超50%，这意味着未来上海一半的二手房交易将通过链家成交。

在链家的大本营北京，链家占据着北京二手房市场60%份额，目前门店数量保持在800余家的数量。这意味着在北京城区，每1平方公里的土地上就分布着1家链家门店。

野蛮生长的金融帝国

面对两起房产纠纷，链家地产董事长左晖表示，上海事件反映出链家地产在房源信息披露方面存在一定的问题，客户服务方面也存在瑕疵。不过，真正把链家推向风口浪尖的则是其于去年力推的金融业务。

那么，闯下大祸的链家金融到底长什么样？

链家金融业务主要由链家理财（P2P业务）、融信按揭、理房通三部分构成，其中，链家理财为链家旗下的互联网房产金融平台;理房通则是链家集团旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台，性质类似于阿里巴巴集团旗下的支付宝。2014年7月，理房通获得中国人民银行颁发的第五批“支付业务许可证”。

一位熟悉链家业务的人士在接受《每日经济新闻》采访时表示，链家在每笔房源交易中，都会向客户推荐资金监管这一项业务，即交易双方将钱打到链家理房通账户，“名义上是保证买卖双方交易资金安全，实际上是为其业务放贷提供充裕资金。”

提供资金担保的则是2006年由链家投资成立的担保公司——北京中融信担保有限公司（以下简称中融信）。这种新型的金融业务首创“房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财”的房产金融闭环模式，线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条。

事实上，链家理财相当于早年中介们为撮合交易而垫资的行为的升级版，类似于P2P的核心业务。2014年11月29日，链家理财正式上线，当年12月推出“家多宝”系列短期理财产品，其贷款对象仅针对在链家地产买卖房屋交易中急需资金的客户，这意味着链家正式进入P2P领域。

链家CFO魏勇此前接受界面新闻采访时说：“赎楼和尾款垫资的服务我们差不多已经做了四五年，最开始的半年是免费垫，主要是为了促成交易，被动地垫。但熟悉之后真正变成一桩生意并开始收费，大概是在三年前。”

链家理财官网数据显示，截至2016年3月2日，平台累计投资金额达到184亿，已发放收益达到1.81亿，投资用户体量约为31.5万，人均投资金额为15.7万元。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入。2015年，理房通还与嘉实基金共同打造基金理财服务通通赚，累计投资金额超过7000万元。魏勇预测，未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。

自己搭台自己唱戏

一个看似完美的金融闭环，实际上长期存在关联担保的问题。

链家理财的网站上，几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。而工商资料显示，中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司，链家董事长左晖为该公司法人代表。换句话说也就是链家自己为自己担保。

以理房通为例，按照链家理财官网介绍，理房通的用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管，中融信设立担保资金池为投资交易提供担保。

易支付成立于1998年，是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起的首都电子商务工程。中融信则是“自家”公司，工商资料显示，该公司经营范围为合同担保，并不包含融资担保。非融资性公司如果出借资金，其实就相当于变相发放贷款。

事实上，链家过去从事过桥拆借或赎楼等业务时，中融信也多有参与——这意味着在链家理财上进行的所有交易实质上均由链家自身出面担保。更重要的是，P2P行业野蛮生长多年，企业背后担保资金实力是否雄厚，决定了一旦出现兑付风险是否能有人妥善兜底。

为了约束此类现象，去年年底由银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称网络借贷管理暂行办法）第十条第三项明确指出，禁止网络借贷信息中介机构向出借人提供任何形式的担保。

链家内部事实上承认和默许这种违规行为的存在。但魏勇认为，链家地产和北京中融信从法律实体上来说，属于两个不同的法律主体，资产和负债都是独立运作，可以避免风险传导。

一名理财机构分析师指出，链家将客户购房款先放进理房通平台，再转到资金监管账户，并推出多款金融衍生品，提高了购房者的杠杆，一定程度上推升了购房者的入场热情。比如一套总价400万元的房子，首付需80万元，如果链家给客户首付垫资100万元左右，客户就可以买400多万元的房子。随后链家通过金融平台将首付款甚至尾款都做成P2P产品，卖给内部员工或者场外投资者，就解决了买房资金来源问题。整个过程由中融信担保，如果遇上该产品不能兑付，则容易出现类似P2P的资金危机。

人民网援引金融人士的话指出，链家金融最大的问题就是自担保和自支付导致金融平台的风险不分散，一旦发生坏账，或者担保公司审核借款标准放松，抑或是资金链断裂，链家金融的风险就会是系统性的，并且难以卡断风险传导。

差额部分去哪儿了？

事实上，评级机构大公国际在去年9月的一次评定中，把链家理财平台列入黑名单。大公国际认为其存在重大信息披露不充分、涉嫌设立资金池、债务人偿债能力无法评估、风控措施有效性存疑等问题。

在链家理财平台上，有两款主要的理财产品：面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝。购房者有资金需求时，可能通过链家理财平台发布多个融资标的，形成年化收益率为6.48%-7.8%不等的家多宝产品。那些拥有资金的投资者则可以将资金投入60天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%等期限不同、收率不等的定期宝中。投资后，平台自动对标，将资金自动分配到不同的定期宝产品之上。

那么问题来了。对于规范的P2P网贷投资标的，借款人和投资人的标的应该采取一一对应的方式，其中既包含资金走向的一一对应，也包含资金收益率的一一对应。

北京大成（上海）律师事务所高级合伙人刘新宇指出，出借人在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%。投资人的钱是用于认购家多宝产品，利率理应一致，但是现在存有差额。“虽然息差只有0.08%，但是一旦基数大了，仍然是一笔可观的数据。”差额部分去了哪里不得而知，实际利率究竟以哪方为准也是一个谜。

家多宝背后的借款人借款期限是固定的（近9成为90天以内借款），但是投资方所对应的定期宝产品却按照时间分为60天、半年期、一年期三类。在链家理财平台上，资金两端的时间期限没有一一匹配。一位网贷行业高管表示，这样的产品设置很难保证不存在期限错配、资金错配的行业“顽症”。

这样一来，链家理财又触碰到了“网络借贷管理暂行办法”中的第二十五条，网络借贷信息中介机构不得以任何形式代出借人行使决策。每一融资项目的出借决策均应当由出借人做出并确认。但是，链家理财却巧妙地以自动投标的方式规避了投资人在投资标的和投资资金上的最终决策方向。

“抢房”须谨慎

不得不承认的是，作为房产经纪的老大哥，链家的危机公关水平和事件处理速度值得同行们学习——相当于间接给自己又做了一个广告。

3月1日，链家集团董事长左晖再度公开致歉：“我们在第一时间进行了严肃的内部调查和整改。对过程中客户所遭遇的损失和困扰，致以最诚恳的歉意。”此外，对此次事件中的12名涉事员工和管理层进行相应处罚。据了解，链家对上海链家营运总经理、大区营运总经理等两起事件的相关责任人，予以黄线处分（一年内两次黄线处分予以辞退），一年内不得晋升，部分负责人予以降职处理。

左晖坦承，这两起事件中，链家的问题主要表现在三方面：信息披露未尽责，服务承诺没有在全国有效推进，上海客户服务部门不作为。

上海事件后，链家暂停了上海地区的金融业务。对于公众对链家金融存在的高利贷、自担保、资金安全性等质疑，左晖也做出澄清：1、链家提供的贷款利率折合年化为13%-24%，未超监管上限;2、客户资金存放在银行备付金账户，链家不会挪用;3、P2P平台资金交由第三方监管，自融是一条红线，链家绝不会去触碰。

链家最大的BOSS再三致歉、解释，能否消除大家对上海事件暴露出的金融违规和风险问题的疑虑？事实上，链家的问题代表了中国房地产中介行业的普遍乱象，链家只是做了其他中介想干又没干成的事。在实际的买卖市场，违规担保、高利贷等情况比比皆是，这也侧面暴露出中国小微、个人金融市场积弊。

在新一轮轰轰烈烈的“抢房潮”中，链家上海事件或许很快就会被一个又一个的天价房消息淹没。希望庄先生和黄先生的遭遇能提醒大家，“抢房仍须谨慎”。