完善土地收购储备制度的建议和思考

赵 婧

（通化市国土资源局，吉林 通化 134001）

完善土地收购储备制度的建议和思考

赵 婧

（通化市国土资源局，吉林 通化 134001）

土地储备收购制度是针对土地回收、前期开发和整理、出让等制定的制度，目的在于规范土地储备收购行为、发挥土地最佳功能、维护土地市场发展秩序。文章详细分析土地储备收购制度的功能、存在的问题、解决问题的建议，旨在促进土地储备收购制度不断完善，提高我国土地利用效率，发挥土地的最大价值。

土地；收购储备制度；完善建议

土地储备收购是地方各级人民政府在权限范围内依法行使权力，利用收回、收购、征用或者是其它方式，获取土地使用权，并且对收购的土地进行前期开发和整理，然后储备起来，向社会提供各种建设用地的行为。土地收购的主体是房地产局，土地前期开发和出让的主体是市政府。土地收购储备制度的制定建立在国有土地使用权的基础上，为了确保土地使用权所有人和土地相关利益人的利益，通过土地收购储备制度对一级房地产市场进行调控，有效维护了土地使用秩序，在控制房价和提高人们生活质量方面发挥了重要作用。

1 我国土地收购储备制度发展现状

我国土地储备收购制度经过起步阶段、推广阶段、全面发展阶段和成熟阶段的发展已经日渐成熟，并且逐步完善。土地收购储备制度的建立和完善不仅协调了存量土地与增量土地的关系，提高了土地使用效率。而且有效推动了建设用地供应方式的转变，统一了土地供应渠道，土地储备收购制度没有制定之前土地利用效率低下、单位土地产出率低下、土地出让权力滥用等问题得到了有效解决，促进了我国房地产市场的健康发展[1]。但是现行土地收购储备制度还存在一些不完善之处，虽然政府可以直接通过土地储备收购制度直接调控一级房地产市场，但是储备土地的范围仅限于经营性用地，像重大基础设施建设用地、工业用地和公益用地等没有包括在内；地方政府为了赚取超额利益，可能肆意提高土地出让价格，导致房价提高。这些问题需要逐步解决，才能够促进我国土地储备收购制度不断完善。

2 完善土地收购储备制度的建议

2.1 针对储备范围

当前土地储备范围仅限于经营性用地，因此要想通过土地储备制度来有效调控我国土地市场可谓是任重而道远。土地储备制度规定的储备范围限制在经营性用地方面的主要原因是政府“为卖而储”，政府经常为了储备土地而进行土地拍卖和转让。鉴于此，应该制定《土地征收法》，将土地储备收购制度中的“为卖而储”予以废除，将《土地管理法》中的“因建而征”予以还原。此外，为了扩大储备范围，应该在未来修订土地储备收购制度的过程中将工业用地、公益用地等土地纳入储备范围，有效防止利用公益用地和工业用地等土地来谋取暴利的行为。

2.2 针对政府谋取私利

政府通过土地储备调控制度可以对一级房地产市场直接进行干预和调控，政府的调控地位被重新定义，超越了市场裁判者和守夜人的角色，直接介入到房地产市场，因此政府可能成为谋取房地产市场利益的直接参与者。鉴于此，加强对政府的监督是预防政府直接谋取私利的有效手段，《土地管理法》中需要规定国土资源部门有监督政府土地储备收购行为的权利，政府土地出让价格的制定要经过国土资源部门和地方各级政府协商，出让的土地类型不同，土地价格也要有所差异。比如出让的经营性用地为了公益需要，则需要降低土地出让价格，才能够使土地更好地造福于全民[2]。

3 进一步完善土地收购储备制度的思考

除了上述分析的土地储备收购制度存在的主要问题，此外还有一些其它问题。比如《土地储备管理办法》规定地方各级人民政府可以制定地方规章，但是这一规定有违《立法法》的规定，凡是以国家名义或者是强制力进行的征收行为要通过国家基本法律进行调整和规范，不能由地方政府制定规章；《土地管理办法》实施于《物权法》之后，但是并没有规定土地征收的前提是“为了公共利益需要”，这有违反《无权法》的规定。鉴于此，在未来对土地储备收购储备制度的过程中要参考《物权法》和《立法法》的规定，土地储备收购过程中要坚持“为了公共利益需要”这一前提。土地储备收购行为的调整和规范要依照国家基本法律进行，不能够单纯从地方政府角度制定地方规章制度。这样才能够有效预防政府谋取私利的现象出现，从而确保土地发挥最大功能，使土地更好地造福于全国人民。

4 结束语

综上所述，我国土地储备收购制度经过四个阶段的发展已经日渐成熟和完善，在我国土地市场调控方面发挥了重要作用，提高土地利用效率，统一了土地供应渠道，更好地发挥了土地的功能，促进我国经济持续快速健康发展。面对当前土地储备收购制度存在的不足之处，需要进一步完善，不断加强土地储备收购方面的立法，确保土地储备收购行为有法可循、有法可依，进而加大对土地储备收购行为的法律约束，防止地方政府通过土地储备收购谋取暴利现象的出现，促进我国土地市场健康发展。

[1]王会.加强土地收购储备工作的几点建议——以辽宁省丹东市为例[J].北京农业,2012.

[2]张波,刘新华.土地收购储备几个常见问题［J］.中国土地, 2006,(9):26.

F301.1

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2096-2789（2016）12-0256-01