关于完善农房抵押贷款试点工作的一些建议

廖丁瑶 浙江工业大学播音与主持专业

关于完善农房抵押贷款试点工作的一些建议

廖丁瑶 浙江工业大学播音与主持专业

当前，农房抵押贷款试点工作正在全国59个试点地区正式铺开，但在实际操作中，仍然面临着法律法规制约及现实条件制约等多重困难。本文从实际出发，以在全国率先探索农房抵押贷款的乐清市为例，总结了乐清市在农房抵押贷款方面经验做法、取得的成效及其现实意义，同时，充分分析了当前农房抵押贷款在操作中存在的问题，并提出了建设性的意见。

农房抵押贷款 农民资产 农村改革

完善农村集体产权权能，是党的十八届五中全会提出的一项任务。2015年12月，乐清获全国农民住房财产权（以下简称“农房”）抵押试点。而素有“农村改革试验田”之称的乐清，从上世纪九十年代后期开始、采用“房产证+土地使用证+村委会认可书”作抵押物，经审核后给予房屋市场评估价50%-70%的贷款资金的方式，探索农房抵押转让，总结出了实现农房跨村转让的有效途径，从而盘活了农民手中这笔最大的资产，极大缓解了农民生产融资难问题，撬动了农村经济社会的进一步发展。

一、基本背景

一是民间融资需求。随着城镇化的进一步推进，城镇地区基础设施建设日益完善，对农民的吸引力越来越多，越来越多的农民需要转移到城区、城镇或工业园周边村庄居住，一些农房住房便被空置；同时，作为民营经济发达地区，大部分农民也需要进行融资扩大生产，农房交易和农房融资的需求上升导致融资需求大幅提升。

二是银行积极探索。在农房转让量急剧攀升的形势下，乐清市农村信用社（现为乐清农商银行）抓住机遇，积极探索，率先开展农房抵押贷款业务。而该行的这项举措不但促进了当地民营经济发展，也使其本身得到了快速发展。乐清其他股份银行也纷纷效仿跟进，开展农房抵押贷款业务。

三是地方政府支持。在前期深入调研的基础上，地方政府充分考虑了实际情况，本着盘活农民资产，支持地方民营经济发展良好愿望，从不支持转变为适当放宽变通，并要求各相关部门在不触及法律底线的前提下，尝试地方性政策措施，对农房抵押贷款予以支持。对此，相关部门进行了职责范围内的积极探索，特别是法院在若干案例中的判决，对这项工作给予了大力支持。

四是上级政府肯定。近年来，中央农办等有关部委多次来乐清进行调研，将乐清的农房抵押贷款情况整理成材料，报给中央领导，并得到了领导的肯定批示。此外，新华社、浙江日报等主流媒体纷纷予以正面报道，乐清探索农房抵押转让的做法得到了上级政府的充分肯定。目前，乐清已经入围全国农民住房财产权抵押首批59个试点县（市、区）。

二、主要做法及成效

2015年以来，乐清市认真贯彻落实省农村改革试验区批复精神，扎实推进农户宅基地用益物权保障和住房财产权抵押转让机制创新试验。

一是加强创新，规范运行。出台“1+4”试验方案，制订适合农房特点的抵押转让操作流程和管理制度。同时，严格审批条件，设置了“两证三书”的前置审批条件，要求农户申请农房抵押贷款时，必须是房屋所有权证和宅基地使用权证两证齐全，并出具“抵押物非唯一住房确认书”、“所在村集体同意抵押物处置证明书”和“处置人不再申请宅基地承诺书”。在具体执行中，对逾期未还贷的，由银行提起诉讼，法院依法审判；对不执行判决的，由法院采取拍卖、变卖或抵债等方式予以强制执行，限定本市农业户口人员受让；对被执行人仅有一处住房的，从房屋变现款中扣除部分安置款，用于实物安置或货币安置。截至目前，新增办理农房产权转移登记930宗件，转让面积20.75万平方米，农房抵押贷款余额约51.3亿元。

二是加快确权，夯实基础。根据相关政策实施的时间节点，分时段设置登记条件，妥善处理宅基地管理的历史遗留问题，并简化登记程序，缩短办理时限，切实加快农房及宅基地确权登记发证工作。此外，重视第一还款来源，开展农户经营项目和还款能力评估，切实把好资金用途关；差别对待第二还款来源，根据抵押农房变卖能力，实行差别化抵押率折算，最高不超过评估价的60%；同时限定农房只能为产权人本人贷款抵押，不得为他人提供担保，多管齐下、防患风险。至2015年底，累计完成农村宅基地登记23.98万宗，登记率为91.3%，完成农村房屋产权登记13.76万多宗，登记率为52.4%。 2015年新增办理农房产权转移登记930宗件，转让面积20.75万平方米，农房抵押贷款余额约51.3亿元。

三是加速扩面，提升成效。引导鼓励金融机构开办农房抵押贷款业务，促进农房抵押贷款由中心城镇向一般农村覆盖，并推出“信联信惠农贷”行动试点计划，市财政出资500万元建立风险保障金，用于农民还贷周转和逾期风险补偿。同时，积极规范标的处置。大胆探索农房跨村流转，大大提高了农房的市场流通空间。参照国有房产管理办法，设定了农房产权移交程序，限定转让范围为“市域范围，农户之间”，并严格遵守“地随房走”的原则，先过户房屋产权，再过户宅基地使用权，使原来是以卖契为凭证的实物交易，变为以产权移交为标志的物权交易。同时，坚持集体经济成员身份不变，确保出让方不会因为农房转让而损害其他利益。截至目前，乐清市已有15家金融机构开办农房抵押业务。

三、积极意义

乐清在实践中发现，农房抵押贷款是一项多方共赢的举措，既盘活了农民资产，又提高了银行效益，也加快了地方政府城镇化步伐。

一是盘活了农民资产，缓解了农民融资难问题。农房是农民最主要的财富，给予农房可以抵押贷款功能，极大拓宽了农民融资渠道，盘活了农民资产，对推动民营经济发展功不可没。

二是规避了金融风险，提高了银行资金效益。多年来，农房抵押贷款逾期率始终保持在0.3%左右，不到平均逾期率的一半，即使在金融危机当前，温州试点区域（乐清、瑞安）农房抵押贷款不良率为1.22%，远低于当地企业贷款不良率，并且不存在风险传递，比担保贷款安全得多，被银行业普遍看好。

三是助推地方城镇化建设。截止2015年底，乐清市农房交易累计达2万宗以上，其中80%发生在乐清市区和虹桥、柳市、北白象等大集镇。对购买原因的统计分析发现，就业创业需要约占40%，改善居住条件约占20%，为子女就学的约占15%，投资性购买的约占15%，其他购房目的的约占10%。

四是农民物权意识得到提升。自探索农房抵押转让工作以来，农民的物权意识得到极大提升，大大降低了无证房产不规范抵押交易的数量，从而极大减少了相关权属纠纷，确保了基层和谐稳定。

四、存在问题

一是农房抵押配套政策仍不完善。目前，从温州全市来看，仍然缺乏统一的“农房抵押登记办法”，各地对受理的农房抵押登记业务处理存在较大差异。各地建立的农村产权交易平台，由于缺少市场化要素和中介机构参与，并未发挥真正作用，交易寥寥无几。

二是农房抵押权处置范围受限。《房屋登记办法》规定流转只能限于集体成员内部，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等文件规定农房住宅不得向城市居民出售。目前，大部分地区包括温州农房的流转一般只能在同一集体经济组织成员内部间转让。同时，受传统观念影响和基于人情世故的考虑，同一集体经济组织成员又不愿购买抵押处置房屋，导致农房处置困难。

三是非试点地区业务合法性问题受到考验。由于乐清、瑞安两地成功申报国务院农民住房财产权抵押贷款试点，试点地区得到全国人大暂停执行相关法律条款的授权，农房抵押贷款业务“合法化”，这对非试点地区的农房抵押贷款业务产生一定的负面作用。从温州全市来看，截至2016年2月末，温州非试点地区农房抵押贷款余额7.66亿元，与年初基本持平，非试点地区农房抵押贷款增长乏力。

五、相关建议

一是要强化顶层设计，加快修订农房抵押贷款相关法律规定。尽管全国人大公告中已经明确试点地区突破了相关法律限制，但具体内容及相关规定还需要进一步细化。应尽快修订《土地管理法》《担保法》《物权法》等法律中有碍于农村住房抵押融资的规定，明确农村宅基地的物权属性和财产权属性，允许宅基地自由或有条件地进入市场交易机制，加快建立与农房抵押融资相适应的正式法律制度框架。统一制定农房抵押贷款管理办法，明确抵押登记、流转的具体流程，规范相关业务操作；并适时向上级有关部门建议适当放宽农房交易流转范围。

二是要强化政府推动，组建农房抵押贷款中介机构与平台。地方政府部门要推动组建权威公正的农村住房资产评估机构，严密农房评估程序，建立严格的评估责任追究制度；要组织搭建农村产权交易平台的作用，引入评估、登记等市场化要素，为农房抵押贷款房屋的流转、处置打造有效的服务支撑平台，为农房抵押贷款业务提供“一站式”服务，提高农房抵押贷款的业务质量和工作效率。

三是要多方协作，完善农房抵押贷款风险补偿机制。要探索建立住房抵押贷款保证基金，成立农业担保公司，建立风险补偿基金，为金融机构提供风险保障。同时，放宽农房抵押贷款呆坏账核销条件，对农房抵押贷款给予财政贴现等多种方式，规避各类风险，促进农村住房抵押贷款业务健康发展。同时，继续加大对农房抵押贷款的宣传力度，开展农房抵押贷款试点主题宣传系列活动，实现农房抵押贷款业务提质扩面。