德国社会福利住房运行机制研究

郑禄飞 浙江财经大学； 刘友平 浙江理工大学

德国社会福利住房运行机制研究

郑禄飞 浙江财经大学； 刘友平 浙江理工大学

低收入家庭住房问题是具有长期性的世界性难题。各国在不同发展阶段都积极探索符合本国国情的保障房运行机制，而本文通过运用米尔法对德国社会福利住房的保障对象、租金、资金来源、实施主体、房屋来源、面积标准、退出机制进行政策效果研究，从而挖掘其不断变化的保障房运行机制。

德国 社会福利住房 运行机制

一、战后德国社会福利现状

1.战后德国先后建造了近1000万套福利房。其福利住宅因住房紧张状况缓解及房屋市场私有化正逐年减少，但社会福利房依然在平衡贫富差别、实现社会和谐发展方面发挥作用。在德国低于一定收入标准的家庭均可申请福利住房，不对收入等级作过细划分，但不同收入的家庭可以得到金额不等的住房补贴，且政府提供的房源充足。因而德国不存在“夹心层”问题。德国的社会福利住房实际涵盖我国的廉租房、公共租赁房和经济适用房等各类保障房，保障住房管理制度颇为完善。

（1）保障对象。德国社会福利住房保障范围能达到城市家庭数的1/3，且家庭成员数不同收入上限标准也不同，地方政府根据当地实际情况可以进行小幅修改。其他准入条件采取按分数综合排序的方法确定优先保障对象。从实施的情况看，能分配到社会福利住房的主要是低收入家庭、多子女家庭、老年人和残疾人。

（2）租金确定。德国社会福利住房的房租不与承租家庭的收入直接挂钩，而由政府根据房屋情况核定。对于政府直接建造的住房，由政府确定房租，分配给低收入家庭；对于政府通过优惠政策帮助私人建造的住房，则政府对房租上限进行控制，并允许小幅上浮。总体上看，社会福利住房的平均租金大致相当于市场租金的50-60%，低于成本租金。

（3）资金来源。德国住房保障支出中，社会福利住房建设资金和住房补贴资金是其最大的两部分。德国对低收入阶层房租补贴主要是住房金，根据家庭人口、收入高低和房租决定补贴额，补贴期15年，1991年底德国有300多万个家庭享受了住房补贴［1］；同时，政府对于年收入低于7万欧元的无子女家庭每年给予2556欧元补贴，每增加一个小孩再增加767欧元［2］，连续补贴8年。房租补贴由中央和地方政府各负担50%，补助金的主要来源是养老金、退休金和保险基金。政府直接兴建社会福利住房资金来自中央财政预算，政府支持私人投资的福利住房资金来源主要包括15-30%的自有资金、政策性银行低息贷款（50-60%）以及少量商业贷款。

（4）实施主体。80年代以前，德国并不成立全国性的住宅开发公司，而是由政府控股的开发公司等组织来承担社会福利住房建设任务，同时，国家通过财税政策鼓励私人投资建造出租；80年代以后，随着德国住房总量过剩以及资金压力的增加，私人投资建设社会福利住宅成为主流。私人投资者拥有15%以上的自有资金，利用自有土地，可向住房援助机构申请低息（0.5%）贷款，按政府限定的租金出租一定年限（15-20年）后，可以转成普通商品住宅出租、出售。

（5）房屋来源。在住房总量不足阶段，社会福利住房主要靠分散新建和开发商配建方式来快速积累房源；当住房总量充足，则转为依靠收购、翻建旧住宅为主，新建社会福利住房数量大大减少。1987年，德国社会福利住宅存量390万套，占总量的10%左右，基本上是通过新建和配建方式获得，比如，慕尼黑市要求开发商配建的社会福利住房比例达到20%，开发商按政府规定的租金收取房租和管理这些住房，一定年限后可以出售。

（6）面积标准。德国联邦政府对不同家庭人数的住房保障面积做了相应规定，标准比较高，其中，单身家庭使用面积50㎡，2人家庭使用面积60㎡，3人家庭75㎡，4人家庭90平方米［3］。

（7）退出机制。由于德国社会福利住宅总量多，因而并未实行严格的退出制度，低收入家庭收入超过政府规定的上限也可以不搬出，但要按市场租金缴纳房租。因而，到目前为止，大约有14%的超过收入线的家庭仍住在政府提供的福利住房中。但对于连续三个月不缴房租的，经营商有权终止合同。

二、结论

德国的住房保障采取“补人头”和“补砖头”相结合模式，不同历史时期侧重点不同。在20世纪50年代至80年代，德国住房短缺和城市化加速发展的阶段，政府建设了大量的公共福利住房提供给低收入家庭租住。90年代后，住房供求关系比较缓和，改以房租补贴为主，公共福利住房为辅的方式。另外，德国主要通过低息贷款和房租补贴政策，鼓励私人开发商投资兴建社会福利住宅的做法提高了产出效率，减轻了政府的财政负担，使私人开发商成为主要供给者。同时，房租补贴和社会住宅配建制不仅使低收入家庭在空间上相对分散，而且减轻了政府管理公房的负担。

但是，德国保障住房问题解决依靠大量的财政补贴，国家财政负担沉重，1980年补贴达到183.2亿马克，而同期GDP为8098亿美元，为住房保障投入的财政资金占GDP的比例为1.65%。所以，两德统一后，德国政府逐步通过大量出售（每年约10万套）社会福利住房来缓解财政压。

［1］沈璐，德国的社会福利住房，北京规划建设，2007（4），第51页

［2］姚玲珍，中国公共住房政策模式研究，上海财经大学出版社，2009年，第87页

［3］黄清，德国低收入家庭及公务员住房保障政策，城乡建设，2009（4），第73页

郑禄飞，男，浙江衢州人，管理学硕士，主要研究方向为房地产投资与评价。刘友平，男，江西临川人，副教授，注册咨询工程师 主要研究方向为房地产经济与管理。

浙江省哲学社会科学规划一般青年课题成果（10CGYD66YBQ）。