我国房地产经济波动的影响因素分析及对策

王建萍

摘 要：随着经济的发展，房地产逐渐成为国民经济中不可缺少的一部分，明确房地产经济与其他产业之间的关系，了解房产经济波动的原因和做出相应对策对促进房产经济的稳定增长和社会的稳定有着重要的作用。本文从房产经济与其他产业的关系入手，剖析了房产经济波动的内部和外部原因，并提出了四点应对策略，为企业在做出相应决策时提供理论上的依据。

关键词：房地产；经济波动；影响因素；对策分析

引言

随着经济和人们生活水平的不断提高，当前的房地产业正在逐渐成为我国的一项重要产业经济，房地产业也成为了拉动我国国民经济发展不可或缺的角色，只有掌握了房地产市场经济的波动规律，了解房产经济的特点，政府才能从根本上对房地产经济进行调控，从而拉动我国国民经济的稳定增长。而近几年，房价的价格增长越来越快，使得住房需要者和投资者越来越害怕进行购房行为或房产投资。如果能够正确的掌控房产经济波动变化规律，并对其做出相应的应对措施，就能够正确引导房产市场经济的走向，和社会大众的正确购房行为，有效抑制购房难等等社会现象的出现和防止炒房热等等不良的现象出现，对社会的稳定有着重要的作用。

一、房地产产业经济波动对其他产业的影响

1.对国民经济的影响

房地产对国民经济的拉动作用是毋庸置疑的，在国民经济增长中，房地产的作用体现在：房产投资开发是我国经济投资的重要部分，同时也与我国GDP的增长息息相关；同时也拉动了人们的经济消费行为。保证房产经济的稳定增长对稳定我国国民经济的增长有重要的影响。

2.对关联产业的影响

产业经济的发展之间都是相互关联，相辅相成的，从经济关联到技术联系，关联密切且复杂，而作为重要的支柱产业，房地产业不仅是其他产业的供给者，也是一项基础产业，房地产业的基础性体现在房地产业的发展会带动冶金、家居、五金、建材、建筑等等众多行业带来生机和发展。

二、影响房地产产业经济波动的根本因素

不论是任何事物，都有其发展的规律和影响因素。我们要探寻事物变化的原因就需要对影响事物的原因进行剖析，而影响因素则八廓了外因和内因，房地产业经济发展规律亦是如此。在现如今房产经济时局动荡，影响房价的因素也纷繁复杂，通过对影响房价波动的内部外部因素的梳理，才能深层次的理解房价波动的规律。

1.外部原因

经济市场的因素：有调查研究显示，房产本身的需求变化也可以对房价的波动产生一定的影响。例如：不同的房产消费需求，使得商品房的住房面积也在不断的发生着改变。

金融资本的因素，房地产投资与金融资本之间是息息相关、密不可分的，在开发房地产时，房地产部门通过贷款、投资等等形式筹集资金进而具体的展开房地产相关程序。房产行业本身就是大量资金聚集运转的行业，只有筹集到一定的资金才能够进行建房、销售等等后续一系列的工作。资金的来源通常除了投资和贷款两个主要来源，还有从市场当中进行筹集，例如进行房屋预售等等商业活动。从而筹集足够的金融资本。

政策的影响：我国政府出台的相关房产政策对于社会民众购买房子和房地产商的销售行为有着重要的影响。尤其是一些重大的货币政策、经济体制改革、产业发展政策、政府对于房价的政策调控、政策补贴等相关政策，可以有效的拉动购房行为的增长，同时也可以有效抑制不良经济活动的滋生，从宏观层面对房产经济进行调控，有利于社会的稳定增长。

地产因素：房地产经济市场包括了两部分，第一部分是土地交易，第二部分是房屋销售。土地交易主要是房地产商以物物交换的形式，从我国相关的土地部门手中获得土地资源和一定时间的土地处理权，并用自己的价值进行换取。第二部分的房屋销售中，房地产商充当供给者的地位，向房屋需求者提供房屋的所有权和土地使用权。在四个外部因素当中，土地因素是一个重要的指标因素。

2.内部原因

供需关系因素：供需矛盾被认为是房产经济发生波动的根本原因，因为房地产行业的迅猛发展是需要房屋消费者们的支持的，然而大量涌出的房地产商品，让房地产市场在一段时间之内处于饱和状态，出现供大于求的现象，进而出现供需不平衡状态。

价格波动因素：价格的波动很大一部分是由当前一段时间之内产品和需求量之间的关系来决定的，价格有波动是正常的市场经济现象，但是过度的价格波动不利于社会的稳定等等问题。一个阶段的暴利是以下一阶段的经济效益为代价的，这会导致恶性的房产经济循环。

房地产收益因素：房地产商在进行房地产投资开发建设的根本目的就是为了获益，而收益比是投资额和净收入之间的比率。如果房地产商对收益的预期值很大，那么投入和规模会相应的增大，如果收益预期值较低，那么投资行为也会随之变得十分的谨慎。因此，对于房地产商来说，收益率是十分重视的一个因素。

三、应对房地产产业波动的对策

1、加大对房产经济市场的控制力度

当房价的波动已经超出正常波动范围，影响市场经济的正常运行和社会的稳定时，政府就应当采取相应的应对措施进而对房价进行一定的控制，在做出控制前，要明确价格发生波动的根本原因和波动程度。这是政府应当承担的责任，也是政府的义务。但是政府的调控也要注意分寸和尺度，不可过度的干预，因为价格的合理波动有利于市场经济的竞争和企业本身的提升。例如：可以进行土地租批管理，采取市场化的土地供应机制。

2、增强相关政策建设

面对波动的房价，除了要加大调控力度之外，还要进行相关政策的建设。首先要根据实际的房地产发展情况进而选用科学的地产投资政策，从而对当前的房地产经济进行调控，保证房地产经济的快速稳定发展，促进房地产业的经济发展规模化和投资合理化。

除了短期的政策建设之外，长期的政策制定也是必不可少的，对于不正当、不准确的相关经济政策要及时予以修改和纠错，在制定政策的时候也要注意明确投资主体，规避风险、密切关注房地产经济的变化和价格的波动，确保投资合理化、明确市场定位和主要消费群体，确保投资合理化。

3、完善房地产金融体制

完善房地产的金融体制要注意：完善房产融资的来源、构建健全的房产多元融资架构、建设完整的金融监管机制。完善房产融资来源包括了房屋按揭贷款制度的建立、政府优惠政策、住房基金三大块的有效融合和大力投资支持。房产的融资架构主要由银行贷款和商业信托基金两大市场金融企业构成，健全的多元融资架构可有效的促进购房行为的发生，也是购房行为的一大保障。金融监管机制对改善当前存在的不良经济行为和房地产体制的不足之处有着十分重要的作用。

4、加大相关市场调查，保证房产投资的理性

在进行房产投资行为之前，对市场进行调查，从而做出正确理性的投资行为。明确市场的定位时要注意：密切关注现阶段的房产投资行为规模，任何事物的发展都有其规律性，要找到规律，不要盲目跟风投资，确保适应宏观的经济发展规律；审视是否有合理的投资结构，实现房产投资理性化；规范和完善政府投资行为，要明确房地产开发给社会大众带来的利益，进而对房产经济进行调控，促进房地产市场经济的稳定和房产经济的有效增长，实现人民生活水平的提高和社会的进步。（作者单位：德州市房屋建设综合开发集团总公司）

参考文献：

[1] 刘茜茜，刘畅，王远：《房地产区位价值影响因素分析》，载《沈阳建筑大学学报（社会科学版）》，2011 年第13卷第3 期，第296-298页

[2] 刘 涛：《房地产经济的影响因素及发展策略》，载《企业改革与管理 》，2015 年第8期，第25-26页

[3] 郑淑琴：《房地产经济波动的影响因素分析及对策研究》，载《学术论坛》，2014 年第10期，第74-78页