租赁房屋致第三人受损之损害赔偿责任研究

陈劭宇

摘 要：房屋租赁合同是最常见的民事合同之一，由于转租现象频繁，在一栋不动产上可能存在数个租赁关系。近年来，“群租”现象频发。于此，租赁物致承租人损害时，租赁合同的效力认定将直接影响到承租人的请求权行使。同时，不动产致他人损害亦属常见，责任承担主体范围和各主体之间的责任形态认定是第三人损害救济的关键。另外，于第三人致害租赁物时，出租人和承租人何者依何种请求权基础得向第三人请求损害赔偿也颇有争议。本文力图就这三个问题做一分析和梳理并提出处理建议。

关键词：维修义务；合同无效；物件致损；安全保障义务；第三人致害

中关于租赁房屋致害的问题，实践中最常见的情形是建筑物及其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人、使用人均可能作为责任主体。在房屋租赁中，所有人和使用人不一致，此时租赁物导致第三人遭受损害，责任主体是出租人还是承租人还是两者均为责任主体？建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，也需要确定出租人、承租人何者为责任主体，存在多数承租人时还需要确定各承租人之间的责任形态。此外，房屋作为不动产，承租人在使用收益租赁房屋时对相邻权人造成损害时的责任承担主体也需要明确。

一、租赁房屋物件脱落、坠落致人损害

《侵权责任法》第85条规定了物件脱落、坠落致人损害的侵权责任承担问题，将“使用人”纳入责任主体范围。在房屋租赁中，出租人多为房屋所有人，承租人则是房屋使用人，所有人和使用人分离，首先需要明确何者是责任主体。

根据《全国人大常委会法工委民法室的解释》，使用人是指因租赁、借用或者其他情形使用建筑物等设施的人。①将“使用人”纳入物件致损责任主体范围意味着从“所有人责任主义”向“占有人责任主义”的转变，占有人实际控制占有租赁房屋，是最为有力的风险防范人。承租人对租赁房屋有占有使用收益权，属于基于债权的占有，对租赁房屋实际控制，德国民法使物件的实际控制人承担致损风险的理由在于“法定交往安全义务”，同时由于危险源在占有人的控制范围内，因此在危险源的管理上是否存在过错由占有人举证，采取过错推定的归责原则。②因此，租赁房屋物件脱落、坠落导致第三人受损的，出租人作为所有人、承租人作为使用人，均为可能的责任主体。问题在于，租赁合同无效，但租赁房屋已经实际交付当事人使用的，“承租人”是否具备占有人地位而成为责任主体呢？这涉及到对使用人范围的界定。基于无效租赁合同占有租赁房屋的“承租人”属于无权占有使用人，出于充分救济受害人的考虑，将“使用人”作扩大解释，使之包含有权占有人和无权占有人，符合“占有人负责主义”使实际控制人承担致损风险的原则。基于此，租赁房屋物件脱落、坠落致人损害的，无效租赁合同的“承租人”亦可成为责任主体。

出租人、承租人（包括无效租赁合同的“承租人”）都可能对第三人承担损害赔偿责任，两者之间的责任形态认定就成为必须解决的问题。在租赁房屋物件脱落、坠落导致第三人损害的情形，或是由于出租人的过错，未能对租赁房屋尽维护保养义务，或是由于承租人的过错，违反约定或不合理使用租赁房屋、未能妥善管理自己放置于租赁房屋上的物件致其脱落导致第三人损害。

出租人作为所有人，对第三人损害承担责任的原因在于租赁房屋归其所有，基于物的归属关系，所有人需对物件致损的风险承担责任。承租人作为使用人，对租赁房屋实际占有使用控制，基于占有人负责主义，对物件致损的风险承担责任。例如，出租人按照承租人的要求在租赁房屋沿街窗户上装设防盗栏杆，承租人负责维护保养防盗栏杆，后该防盗栏杆坠落砸伤路人，推定出租人和承租人均有过错，对路人承担损害赔偿责任。该损害赔偿责任虽然内容相同，但是归责事由不同：出租人基于所有人身份和物的归属关系承担侵权责任，承租人基于占有人实际控制租赁房屋负担的维修保养义务承担侵权责任，两者具有不同的归责基础。

同时，《侵权责任法》第85条规定：“所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”。从归责基础、责任终局承担者的角度来看，出租人和承租人之间成立不真正连带责任。③受害第三人可以向出租人或承租人请求全部损害赔偿，出租人或承租人承担赔偿责任后，可向存在过错一方追偿。

二、租赁房屋中高空抛物致人损害

租赁房屋中高空抛物致人损害属于人的行为致人损害，上文讨论的租赁房屋物件坠落、脱落致人损害则属于物件致人损害，与人的行为无关，但都涉及到从房屋上坠落的物品致他人损害的情形，究竟属于哪种侵权情形，区别关键在于：致损物件能否确定归属。高空抛物中的抛掷物或坠落物必定是归属不明的物件，而物件致损中的搁置物或悬挂物必定是归属明确的物件，不仅仅是搁置物、悬挂物本身的归属，还包括它所附着的不动产的归属。④因此，租赁房屋坠落物致人损害的，首先看该坠落物是否为租赁房屋的组成部分，如果属于其组成部分则直接确定适用《侵权责任法》第85条规定的物件致损责任，如果不属于租赁房屋的组成部分，也无法确定坠落物归属的，才能适用第87条规定的高空抛物补偿责任。

首先需要确定责任人的范围。高空抛物的推定不同于过错推定，其属于直接推定可能的加害人实施了加害行为，将实施行为的可能性推定为确定性。根据第87条的规定，“可能加害的建筑物使用人”都可以被推定为加害人，使用人必须是租赁房屋的实际占有人。由此可知，出租人不属于高空抛物致损的责任承担主体。承租人作为租赁房屋的使用人，除非能够证明自己不是侵权人，否则即属于推定的加害人，承担对第三人的损害赔偿责任。问题在于，租赁房屋所在小区的物业管理中心能否作为责任主体？笔者认为，物业管理中心是依据物业服务合同对租赁房屋所在建筑物的共有部分进行维修、养护、管理和维护，其仅对建筑物共有部分有管理维护义务，并未占有租赁房屋，也不是租赁房屋的使用人。租赁房屋作为建筑物专有部分，物业管理中心对于使用收益房屋的承租人行为更没有实际的管理权。因此，租赁房屋的高空抛物、坠物风险在物业管理中心的风险控制范围外，物业管理中心不应该被推定为加害人，对高空抛物致损不应当承担赔偿责任。

其次，存在数个承租人时，各承租人之间的责任形态为何？《侵权责任法》第87条仅规定“由可能加害的建筑物使用人给予补偿”，存在数个承租人时各承租人之间属于按份责任还是连带责任并无规定⑤。就一般侵权责任规范原则来看，连带责任的承担需要法律的特别规定，有明确的法律依据时方能要求各侵权人承担连带责任，第8条、第10条、第11条规定多数责任人承担连带责任，但上述规定均以责任人有实际的致害行为或危险行为为前提，然而在高空抛物中，各推定加害人仅仅存在“推定的”加害行为，不适合认定为连带责任。有学者就认为，对高空抛物的数推定加害人类推适用按份责任比较合适，理由在于按份责任强调按照行为的原因力比例承担侵权责任，当多数行为原因力比例不明之时，则按照推定的原因力比例平均承担责任。这一原因力比例推定与高空抛物中的行为人推定最为接近，可作为类推适用的对象，从立法目的上也最符合衡平的要求，在救济无辜受害人的同时，也能减轻无辜建筑物使用人的责任负担。⑥

因此，在租赁房屋高空抛物致第三人受损的情形，出租人并非租赁房屋使用人，不承担侵权责任。承租人作为实际占有控制人，被推定为加害人，除非能够证明自己不是侵权人。存在数个承租人的，《侵权责任法》对各承租人之间的责任形态未作规定，本文亦认为此种观点合理可取，宜认定数承租人之间属于按份责任。

三、侵害相邻权人之损害赔偿

实践中出租人将不动产分别租赁给不同承租人，承租人在使用收益不动产时影响到不动产相邻权人的利益、侵害相邻权人的情形是较为普遍的。于此，《条例》应吸收《物权法》第92条之规定，租赁、利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。据此，租赁房屋相邻权人因承租人使用收益租赁房屋遭受损害的，得主张损害赔偿。

首先应确定出租人和承租人何者为责任主体。《物权法》92条规定的赔偿义务人为“不动产权利人”，权利人是否包括基于债权使用收益不动产的承租人呢？相邻权发生在毗邻不动产的权利人之间，体现权利不得滥用的民法原则，一方为了合理行使不动产所有权或使用权的，得要求相邻方提供便利或接受一定限制。基于此，应认为权利人不但包括不动产所有权人，也包括用益物权人、依合同关系合法占有使用不动产的承租人，相应的，相邻权义务人也及于用益物权人和承租人。因此，“不动产权利人”包括承租人在内。出于保护相邻权人的考虑，承租人使用收益租赁房屋侵害相邻权人，致其遭受损失，例如承租人擅自将租赁房屋原设计为书房的房间改做浴室使用，致楼下住户房屋渗水，楼下住户作为相邻权人，既可以要求出租人赔偿全部损害，也可以要求承租人赔偿全部损害，可择一主张。

其次需要明确出租人与承租人之间的关系。如若侵害相邻权人系由于出租人的过错，如出租人在承租人通知下水管道漏水后未及时履行维修义务，导致楼下住户渗水的，承租人在相邻权人主张时固应向相邻权人赔偿损失，其后可以出租人违反维修义务为由，向出租人追偿。同理，如果承租人违反约定使用或不合理使用租赁物，如上例中承租人擅自改变租赁房屋用途，或擅自将居住用房用于经营，侵害相邻权人居住安宁权的，出租人在承担损害赔偿后可以违约为由向承租人追偿，在承租人违反约定目的使用租赁房屋时除要求其赔偿损失外，尚可解除租赁合同。综上，出租人和承租人对相邻权人承担的赔偿责任属于不真正连带责任，由过错方终局承担赔偿责任。

四、结语

租赁物致承租人受损害，在租赁合同有效的情形下，满足“就瑕疵通知出租人维修，出租人在合理期间内未履行维修义务”的，承租人得请求出租人承担损害赔偿责任；租赁合同无效时，承租人也就无从主张信赖利益的损害赔偿；若房屋已交付承租人使用，此时租赁房屋致承租人受损害的，应当依《侵权责任法》处理。租赁物致第三人损害，涉及到物的致损和人的行为致损两种情形，从归责基础、责任终局承担者的角度来看，出租人和承租人之间成立不真正连带责任。第三人致害租赁物时，承租人仅可向出租人主张损害赔偿。（作者单位：华东政法大学法律学院）

注解：

① 韩强：《物件保有人责任研究》，载《中外法学》2013年第2期，第25卷。

② 韩强：《物件保有人责任研究》，载《中外法学》2013年第2期，第25卷。

③ 参见杨立新：《论不真正连带责任类型体系及规则》，载《当代法学》2012年第3期。

④ 韩强：《论抛掷物、坠落物致损责任的限制适用》，载《法律科学》（西北政法大学学报）2014年第2期。

⑤ 王利明：《抛掷物致人损害责任》，载《政法论坛》2006年第6期。

⑥ 韩强：《论抛掷物、坠落物致损责任的限制适用》，载《法律科学》（西北政法大学学报）2014年第2期。