探讨城市化进程中开放式小区物业管理新模式*

陈 兵 刘承宪

（沈阳建筑大学 辽宁沈阳 110168）

探讨城市化进程中开放式小区物业管理新模式*

陈 兵 刘承宪

（沈阳建筑大学 辽宁沈阳 110168）

本文以城市化进程中开放式小区物业管理新模式对社会的重大意义为出发点，从理论研究角度对开放式小区物业管理的现状和存在问题进行分析，对构建城市化进程中开放式小区物业管理新模式提出相应的理论构想和政策建议，为推动我国改善民生、促进城市化更好更快发展和维护社会稳定提供一定的理论参考。

城市化进程 开放式小区 物业管理

伴随着我国城市化进程的不断推进和房地产市场的快速发展，我国城市住宅小区规模、数量均呈急剧增加之势。2016年2月21日新华社授权刊发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（简称《意见》）第六部分“完善城市公共服务”一节的第（十六）条指出：对于新建住宅小区，推广街区制，不再建设封闭住宅小区，势在必行。因此，本文提出的开放式小区的物业管理新模式是当前城市化进程中社会急需研究的课题。

一、城市化进程中开放式小区物业管理新模式对社会的重大意义

为百姓创造一个方便、快捷、舒适的工作和生活环境，满足人们日益增长的物质、文化和精神生活的需要是我国城市化的主要目的。开放式小区包括大多的老旧小区和少量的新建小区，对其实施物业管理是现阶段人们和城市管理需求的必然结果。一方面，开放式小区物业管理新模式对业主来讲受益多多，其不仅能对业主创造一个和谐、文明、安全、舒适的生活环境，还能帮助业主延长房屋使用年限、确保房屋功能的正常发挥，更能帮助业主保值甚至增值自己的房屋价值。另一方面，房屋建筑作为城市的重要组成部分，其物业管理则是城市管理的重要内容，开放式小区物业管理新模式能够提高城市管理的社会化和专业化程度，提升城市的整体面貌。因此，适合开放式小区物业管理的新模式必然是加速城市化进程的一个重要助力。

二、开放式小区物业管理的现状

开放式小区物业管理费相对于封闭小区来讲还比较低，居民对此项费用的接受程度不太高，因此开放式小区物业管理所提供的服务远远达不到让业主满意的程度。同时，由于开放式小区物业管理发展的还不成熟，经营模式、管理理念不完善，加之业主自身缺乏消费意识，物业管理企业对自身的经营现状也不太满意，反映出目前开放式小区物业管理现状存在一定的问题。

1.房屋失修失养

开放式小区多为老旧小区，房屋结构多元化、房龄已久、维修基金缺失严重或已用完，按照物业管理条例规定应由业主委员会负责向业主筹资，但往往无法筹资到位，造成了在物业管理上有一定的难度，导致房屋失修失养，物业管理企业因负担重不愿承担撤出，从而推给政府，增加政府负担。

2.非专业化物业管理模式对一些矛盾无法解决

部分开放式小区采取以业主自治或街道办事处和居委会为主的非专业化物业管理模式，一些业主委员会人员没有专业管理知识，也没有报酬，在招聘小区管理人员时，操作往往不规范，导致管理没经验、不到位、治安状况差，对处理突发事件、应对解决问题有难度。居委会工作压力很大，承担了诸多的政府职能工作，处事难度极高，有时由于是权限范围外的事无法得到解决，造成矛盾突出。

3.私搭乱建、车辆乱停放情况严重

由于开放式小区物业管理的缺失，许多居民在小区公共区域私自搭建非法建筑物，非法占用公用空间，造成安全隐患的同时也使得居民公共利益受到侵害。小区公共道路上车辆乱停放，造成贯穿的小区的道路交通变得拥堵，难以发挥城市交通微循环功能。

4.硬件基础设施、绿化容易遭到破坏，公共卫生清洁难维持，治安状况堪忧

开放式小区由于没有封闭式管理，自由来往的外部人员较多，公共区域内的硬件基础设施和绿化容易遭到外来人员的恣意破坏，乱丢垃圾的现象严重，公共卫生难维持，小区治安状况并不是很好。

5.公共设施配置不能满足小区业主的合理需求，导致管理难度高、居民意见大，矛盾突出

随着百姓生活水平的提高，私家车不断增加，机动车停车位严重缺少，体育健身设施和文化活动场所有限，与居民生活需求差距大等等，这些供需不平衡的现象突出了开放式小区业主与物业管理之间的矛盾冲突。

三、开放式小区物业管理存在的主要问题及原因

1.业主缺乏对物业管理的商品性认识

人们一般把房屋作为投资最大的商品之一，但恰恰没有认识到房屋的管理才是其商品消费的开始。只有在对房屋做好相应的管理，才能让自己的房屋属性在消费过程中更好地发挥其功能，最大限度地实现其价值，满足人们生活的需求。居住在开放式小区的业主对公共领域的物业管理通常表现漠视，认为物业管理对自己而言是一种附加的、可有可无的消费，尽管有时感觉缺少物业管理后的环境对自身生活影响很大，也没有完全意识到物业管理本身的商品性是可以通过消费来实现需求的。

2.业主委员会的作用不大

业主委员会是全体业主和使用人的代表，主要负责聘请物业管理企业和监督物业管理企业的运作。首先，业主对业主委员会缺乏认识，想要成为业主委员会的自觉性和主动性就较差，因此参与决策与支持决策的业主较少。其次，物业管理企业从自身利益出发，对业主委员会的成立也会有一定的阻挠甚至贿赂来方便自己的利益索取。因此，大多业主委员会无论是在行使权利还是履行义务方面的作用都发挥不当，甚至还假公济私，违规侵权。

3.物业管理服务费难收缴

开放式小区相对封闭小区住户流动性较大，业主更换比较频繁，不能保证较高的收费率，造成物业管理公司很难开展日常的管理服务，出现物业维修跟不上，服务不到位等情况，业主与物业公司相互矛盾激化，进入恶性循环的怪圈，物业管理难以维持。

4.多头管理责任不清，物业管理服务难开展

开放式小区以旧住宅小区为主，其房改售房、单位改制、破产和撤并后遗留的问题，非常难以解决，一个小区内有多家原产权单位是普遍存在的现象，形成多家管理单位对一个小区不同物业进行管理的局面。政府拿不出足够的资金用于小区整治来实现统一管理，因此，小区多头管理已成为制约开放式小区中旧住宅区物业管理发展的瓶颈。

5.物业管理行业缺少市场化运营机制的竞争

有需求就有市场。物业管理行业如今需求量大，市场应该建立完善的竞争机制来促进行业的更好发展。而一些城市物业管理招投标尚未真正推行，市场公平竞争机制没有建立起来，物业管理水平难以提高。物业管理行业没有建立按等分级、质价相符的收费机制，一些物业管理企业在竞争中通过恶意压低服务费价格来获取胜利，最终却因保证不了服务质量而造成业主的不满意。同时，行业对物业管理企业市场准入和退出机制也不健全。物业管理市场准入门槛低，退出没有监管等都是行业发展瓶颈的问题所在。

6.物业管理法律、法规体系亟待完善

国家和地方政府都对新建的封闭小区制定了各种实施物业管理的法规条例，但是对开放式小区尤其是老旧小区，各地地方政府都没有出台相关的法律法规和管理办法以及具体的实施细则。同时，地方政府各职能部门对开放式小区的物业管理没有行之有效的实施办法。

7.物业管理的社会机制体系不完善

城市化进程中开放式小区会产生很多物业管理企业职责范围内不能解决的社会问题，因此，还需要社会机制的指导、监督、调解和配合，协助业主及业主组织走出物业管理的困境。我国城市物业管理社会机制体系十分不完善，政府部门对开放式小区的物业管理往往力不从心，造成很多开放式小区成为弃管小区，业主生活环境令人担忧。

四、开放式小区物业管理新模式

目前，开放式小区物业管理模式大体上可分为两类，一类是以业主自治或以街道办事处和居委会为主的非专业化物业管理模式，另一类是由物业管理公司来进行管理的专业化物业管理模式。我国开放式小区物业管理采取前者模式居多，且两者都不能很好解决当前开放式小区存在的物业问题。为此，本文提出适合开放式小区新的物业管理模式：政府—业主—物业公司全方位配合的菜单式物业管理模式。

1.不断完善物业管理法规体系，健全市场运行规则，整体推进物业管理市场化进程

物业管理法规是提高物业管理质量的重要保障，政府和地方应出台完善的法律法规，为解决开放式小区物业管理所面临的错综复杂的问题和矛盾提供法律依据。在建立物业管理法律框架基础上，健全市场准入和退出机制，完善关于物业管理企业资格管理、物业维修基金筹集使用、物业管理企业财务管理、业主大会与业主委员会法律地位等体系，做到方方面面有法可依。

2.明确政府、业主、物业公司在开放式小区物业管理中的权责范围

开放式小区较封闭小区管理起来难度较大，很多物业管理企业在遇到困难时便自动退出。要保证开放式小区的物业管理长期稳定地运营下去，需要政府、业主、物业公司在开放式小区物业管理中全方位配合，明确自己的权责范围。首先，政府应成立开放式小区物业管理协管系统，做好人员部署。其次，每个开放式小区都成立由政府代表、业主代表、物业管理企业代表三方组成的开放式小区物业管理综合办公室。再次，针对开放式小区的具体情况明确三方权责范围，达成共管协议。

3.重新定义开放式小区物业管理的职责和功能

开放式小区物业管理职责和功能比较封闭小区物业管理要复杂具体的多。它承载的不仅仅是对小区住宅的设备设施等服务，还要包括更多的社会管理功能。因此，对于开放式小区的物业管理职责和功能，政府应当指导性地做出行业规范和要求，同时出台相关的政府政策予以大力支持。

4.全面铺开智能化物业管理平台，达到信息化物业管理水平，做到菜单式服务

随着网络经济的高速发展，城市社区宽带网络已经基本普及，小区搭建智能化物业管理平台将变成发展趋势。随着生活水平的提高，开放式小区错综复杂的物业管理完全可以此平台为依托，由物业管理企业和社区街道共同做好信息采集和录入工作，科学合理进行信息数据分析，采取因地制宜的菜单式物业管理服务模式，让智能化系统发挥它应有的作用，以实用、价廉为基本原则，全面提升开放式小区物业管理水平和服务水平，使广大居民真正地享受智能物业平台人民生活带来的重大变化和便利。

5.搭建全方位物业管理的社会机制体系，补充物业管理的服务空白

开放式小区物业管理的成效好坏不单单靠物业管理企业自身管理水平，还需要社会机制的指导、监督、调解和配合。物业管理的社会机制体系的作用是为消解城市化进程中物业管理范围内的社会问题，协助业主及业主组织走出物业管理的困境。政府指导性发挥社区、街道、公安、交通、法院等部门在小区的服务、管理、执法和司法职能，不仅是政府部门深入群众开展工作的最好途径，更是将居民安家乐业工程与物业管理科学结合的有效途径，两者达到共赢。

6.加强业主和业主委员会对物业管理的认识，充分做到维权和消费

街道和社区可以通过多种渠道，对业主进行物业方面的信息宣传，让其逐渐了解行业信息和物业相关法律法规，以方便业主以后的理性维权。小区的业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，业主委员会要按照现行的法律规范和政策规定，采用合理合法的方式进行理性、有序的维权，同时在维权过程中注意把握尺度。

7.营造物业管理的社会市场氛围，定期对管理企业和个人进行培训

当前中国城市化推进速度很快，根据市场需求，开发的一批批物业类型也如雨后春笋般冒了出来，小区物业的服务标准已经成为人们关注的重点。与此同时，各物业公司也认识到企业发展必须规范化、专业化、市场化，从而对培训工作引起重视，通过培训来提高员工的个人综合素质与修养，培养更多职业化、专业化的岗位人才，满足企业发展所必须的人才力量储备，从而达到物业管理企业整体服务品质的全面提升。

［1］向小玲.物业管理收费难原因及对策分析［J］.现代商贸工业，2014，（10）

［2］王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略［J］.兰州学刊，2013，（2）

［3］文 宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策［J］.城市问题，2013，（9）

［4］赵秀霞.论现代物业管理的改革与发展［J］.市场研究2013，（2）

［5］王苏华.城市物业管理的现状与发展探索［J］.东方企业文化，2012，（18）

陈兵，女，（1976—），辽宁人，管理学硕士，沈阳建筑大学副教授；研究方向：管理学。

刘承宪，男，（1971—），山东人，工程硕士，工程师，沈阳建筑大学讲师，研究方向：工程管理。

沈阳市社会科学课题《城市化进程中开放式小区物业管理模式研究》（SYSK2016-08-06）