既有多层住宅加装电梯问题探析对民生政策的再认识

张鹏 张磊

（山东省财政厅 山东 济南）

既有多层住宅加装电梯问题探析对民生政策的再认识

张鹏 张磊

（山东省财政厅 山东 济南）

目前对于既有多层住宅加装电梯的诉求越来越强烈，而通过合理方式给既有多层住宅加装电梯，是国际上流行的一种住宅改善办法，体现了政府对民生诉求的回应，有着积极的社会意义。本文将对多层住宅加装电梯的现状、必要性进行分析，讨论了其中存在的一系列困难和障碍，在此基础上提出相关建议。

多层住宅；加装电梯；民生政策；客观要求

20世纪80年代之后，随着改革开放的推进和市场经济的发展，我国各地城市建设提速，大批住宅楼房相继建成。《住宅设计规范》规定，7层以上的住宅必须设置电梯，也就是说，7层(含7层)以下的住宅不必配置电梯。受成本、资金、观念等多重因素影响，由于多层住宅造价低，分摊面积少，使用费低廉而颇受居民欢迎，这些房改房、集资建房或商品房大多6层或7层高，没有安装电梯。如今，居住在这些旧楼里的住户大多上了年纪，年老体弱，上下楼很辛苦，越来越感到没有电梯的不便，希望加装电梯的呼声和诉求日益强烈。

一、国内既有多层住宅加装电梯概况

到目前，多层住宅加装电梯作为一项惠民工程，已从京沪广向全国扩展开来。北京、上海、广东、福建、温州等地均有多层住宅加装电梯的试点工作和成功案例。以福州市为例，市政府2012年11月出台《关于福州市既有住宅增设电梯的意见》，延续了福建省住房和城乡建设厅、省财政厅和省政府机关事务管理局此前相继出台的多项指导性意见，率先在省直单位的既有住宅中开展加装电梯工作试点。同年，福州市两会期间，一些人大代表与政协委员在多次调研论证和分析研判的基础上，呼吁政府将旧楼加装电梯作为福州市打造和谐宜居、无障碍城市的重要民生工程加以落实。省市两级政府为此多次进行专题调研，考察旧楼状况，了解电梯企业技术及因楼制宜加装电梯的具体方案。政府还在行政服务中心专设了旧楼加装电梯一条龙服务窗口，专门受理和办理有关审批手续。凡符合电梯加装条件，住户意见基本一致的楼房，即可向政府有关部门提出申请。两年多来福州市已有200多座旧楼受理并审批成功。

京沪广闽旧楼加装电梯的经验和做法吸引了全国各地的广泛关注。继福州市出台政策之后，2013年，广东省中山市、韶关市、深圳市，海南省以及湖北武汉市也相继出台政策，支持开展旧楼电梯加装试点和运行。可以说，为既有多层住宅增设电梯已成大趋势。

二、既有多层住宅加装电梯的必要性

改革开放三十多年来，城镇居民的生活条件得到明显改善，相应的居住要求也随之提升，加上我国已进入老龄化社会，居住在3楼以上的老年居民越来越多，他们体力不支，难受攀高之苦，多方呼吁政府部门能够尽快启动多层老住宅加装电梯这项民心工程。应该说，这是解决老龄困难、构建和谐社会、拉动经济增长的又一重大民生工程。

1.人口老龄化的客观要求

多层住宅的住户以中老年人居多，加装电梯是人口老龄化的客观要求。目前我国 60岁以上老人 1.34亿，占总人口10%以上，65岁以上老人9400万，占7%以上。今后较长时期内，60岁以上人口将继续以年均3.2%的速度快速增长。居家养老仍是现阶段我国的主要养老方式，而年龄的增长使上下楼变得日益困难（有的楼房还住着 空巢老人 ），来回爬楼使他们出门购物、锻炼、帮子女照看孩子等活动愈发辛苦，对加装电梯的意愿日趋强烈。

2.建设和谐社会的客观要求

老年人群体是社会群体的重要部分，老龄需求是社会需求的重要方面。老年人的居住条件状况也是其子女关切的重要方面，直接影响和牵涉着他们的精力。因此，对既有多层住宅加装电梯，关系到很多家庭的福祉康宁。将这一问题纳入民生议事日程，是贯彻中央提出的解决广大人民群众最现实、最迫切、最直接的民生问题，体现政府对老年人居住条件改善的关注和重视，构建社会主义和谐社会的重要举措。

3.拉动内需提振经济的客观要求

目前，我国经济已从高速发展步入中高速发展的 新常态 ，经济发展面临的不确定性增加，国内外环境比以往更加纷繁复杂，经济增长将更多依靠内需拉动。将旧楼加装电梯作为民生工程提上议事日程，能够给电梯行业带来新的市场机遇，且一部电梯从勘察、设计、报批到安装总费用约需25 50万元，给为数众多的多层住宅加装电梯对经济增长、促进就业有明显的助力作用。

三、多层住宅加装电梯存在的问题和困难

虽然给旧楼加装电梯是一件惠民实事，但从全国实施情况看，各地在推广程度和进度上很不均衡，存在较大差别，一些共性问题使得这一德政工程的实施不太顺利。归纳起来，多层住宅加装电梯存在的问题和困难主要有以下四个方面。

1.资金筹集难

电梯安装运行主要涉及两笔费用，即加建电梯费用和运行、保养费。普通电梯设备一般每台为15万 18万元，再建造一个电梯井，一般需要10万 20万元，这还不包含安全鉴定、建设规费、土建安装、小区电压增容等费用。电梯的日常运行电费和保养管理费用，需要日常持续地付出。而楼上居民大多是中低收入者，有的甚至是最低收入的弱势群体，对他们来说是一笔很大的开支。

2.达成共识难

既有住宅加装电梯，按照《物权法》规定，基本条件是需经专有部分占该栋建筑总面积 2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，同时规定如果加建电梯后对房间的正常采光有较大影响的，须取得受影响的业主的同意意见。从各地的实践来看，大多是有经济条件的住楼层较高者赞成，低层住户多持反对态度或积极性不高，各层住户利益难协调。低层住户因电梯使用率低，用分摊出资方式加装电梯，除缴纳费用不情愿外，电梯井还可能会影响采光，甚至导致物业贬值。

3.审批办证难

多层住宅加装电梯需要经过城建申报、电梯选购、工程实施等复杂过程，涉及水管、电路、天然气、消防、城建、质监等多个部门，须经相关职能部门审批同意，才能使工程如期进行，在审批和办证方面需要单位或物业配合投入相应的人力物力。而且因申报、审批涉及政府各部门的协调配合，有时需多个部门共同研究解决，往往会出现审批程序多、时间长的情况，很可能 卡 在某一点上难以推进。

4.安装过程难

加装电梯必须考虑容积率、建筑高度、建筑间距，以及将对周边相邻建筑采光通风的影响，还涉及节能、抗震等新的建筑技术要求。由于多层老式楼房的结构、地基墙体承重、建筑材料等都是按没有电梯的房屋要求来设计的，不一定具备安装电梯的条件。而且一般的加装电梯都是运用传统工艺，费时费力且电梯占用面积通常要达到10平方米以上，施工期一般需要一个月或数月，客观上会给同楼居民出行带来不便。

四、多层住宅增设电梯的相关建议

给既有多层住宅加装电梯，涉及人民群众的切身利益，体现了对群众呼声和愿望的积极响应，是社会建设的重要内容，是真正的 民生工程 、民心工程 。笔者认为，破解上述电梯加装难题，切实办好惠民利民的好事，应在政府的统筹推动下，各方齐心协力、多措并举，积极稳妥、扎实有效地予以推进。

1.政府牵头部署是关键

党的十八大以来，中央做出了 四个全面 的战略部署，并先后在全党范围内开展了党的群众路线、三严三实 等教育实践活动，要求党员干部到基层、接地气、听民意，更好地保障和改善民生。多层住宅加装电梯这一民生工程属于 新事物 ，涉及人员多、涵盖范围广、协调难度大，尤其需要政府自上而下的行政推动。建议政府从优化资源配置、促进改善民生的角度出发，按照 政府组织、试点先行、财政奖补、逐步推开 的原则，统筹考虑出台旧楼加装电梯的指导意见和方案，明确旧楼加装电梯的申请、受理和审批程序，并对相关职能部门在加装电梯受理审批中的职责权限予以清晰界定，推动建立权责明确、协调顺畅、通力合作的工作机制。

2.结合实际多渠道筹措资金是基础

多层住宅加装电梯项目成功与否，主要取决于改造资金的筹措解决。从政府部门角度看，可从财政和税收方面给予政策支持：一是从地方财政中拨出一定比例资金，纳入政府年度预算，专款专用；二是从廉租住房建设资金和住房公积金增值收益中拨出部分款项，用于多层老住宅加装电梯改造；三是对规划报建、项目审批等费用从税收上给予减免，对物业服务企业运行电梯造成的亏损实施专项补贴等。从物业公司角度看，可从物业维修基金中提取一定比例用于加装电梯支出。从业主自身角度看，可通过合理确定住户分摊比例，以自筹方式解决相关费用。另外，还可借助社会投资等其他合法资金来源。综上，建议结合本地实际，采取 住户拿一点、财政补一点、住宅专项维修资金适当补偿 的改造模式，共同筹集加装电梯费用。

3.先易后难由点到面是路径

从实践情况看，虽然有的地方的多层住宅加装电梯项目已在政府支持下筹集了改造资金、启动了增设电梯工作，但仍出现了一楼、二楼住户又提出噪声太大、影响采光等意见，致使工程停滞的现象。为此，建议初期采取先易后难、由点到面的办法，在省直、市直单位住户相对熟悉的既有住宅中开展加装电梯试点工作。因为这些单位的住房多为房改房，业主一般在同一单位，相互之间比较熟悉，以单位的组织协调为突破口，具备容易形成共识的良好条件。所属单位的领导也应从关心职工疾苦、关注民生的层面加以重视，积极促成这项利民好事。待在这些单位顺利实施、运作成熟后，再总结经验全面推开。

民生工程只有落到实处才能真正给老百姓带来实惠，实现发展的成果由人民共享。建议政府将给既有多层住宅加装电梯纳入 十三五 重要议事日程，统筹推动相关政策落地，为老年人的安居、养老提供切实的便利。

（责任编辑：兰卡）