浅析房地产开发全过程造价控制

文/乔洁 宁夏海利达房地产开发有限公司 宁夏银川 750001

浅析房地产开发全过程造价控制

文/乔洁 宁夏海利达房地产开发有限公司 宁夏银川 750001

房地产工程造价控制是一个非常复杂的工作，需要在工程的每一个环节进行管控，因此，房地产开发公司要加大对房地产项目建设全过程造价的控制力度，降低工程的施工成本，在最大程度上达到工程效益的最大化。

房地产开发；全过程造价；控制

1、关于工程造价构成及特点

1.1 工程造价的构成

通常，工程造价中的“工程”是指所有的工程项目，而本文所讲的“工程”指的是非生产性建设工程。从工程投资者的角度来看，项目的建设投资与工程造价是等量的关系。工程造价由项目建设投资和建设期利息共同构成。其中建设投资是工程造价构成中最为重要的一部分，它包括建筑安装工程费、工程建设其他费、和预备费三个方面的内容。

1.2 工程造价的主要特点

工程造价特征主要有独立性、大额性和动态性等。工程造价所涉及的领域是非常广泛的，不仅包括各行各业，而且还关系到人们的日常生活和生产，因此控制工程造价对于我国来说具有深远的意义和影响。

2、现阶段房地产造价管控存在的问题

2.1 投资估算准确性较差

目前，由于房地产企业过度追求经济效益，导致盲目投资现象较为普遍，对投资收益估算较差，。一些企业老板只是片面地根据个人的主观感觉或者所谓的理念进行投资决策，大多都是拍脑门决策，没有经过科学的投资估算或者可行性研究，使得越来越多的企业出现一个现象：工程干到中途发现资金严重不足，或者严重超出原来的概算。这主要是因为事前没有对项目投资做科学有效的分析，忽视了项目前期可行性研究，投资估算的准确性较差，导致造价控制存在较大的偏差，不利于房地产节约生产。

2.2 招标形式不够严谨

目前，房地产领域也在大力推行招标模式，一般会选择议标和邀请招标。这两种招标模式相对于公开招标来讲其规范性、公开性、严谨性均不如公开招标。采用议标或邀请招标，不可避免地会出现一些人为操控的局面，暗箱操作的几率也会大大增加，竞争不充分也会导致最终的招标结果并不尽如人意，甚至可能出现围标、串标、弄虚作假的情况。这样，对房地产开发企业来将，是非常不利的，既没有选到优秀的合作单位，也没有在价格上形成竞争，从而达不到节约投资、控制造价的目的。

2.3 工程价款支付手段较差

之前，房地产领域对项目工程价款的控制一般都是建立在工程预结算的基础上，虽然这种方式应用的比较宽泛，然而其属于一种不变的监管模式，这种静态的造价控制方式，忽略了房地产建设的动态性，不能合理的管控房地产工程的整体发展态势，使得整个项目的工程造价管理工作不能及时、准确进行控制，尤其是在处理不可抗力、索赔、变更签证等问题时不能有效地动态管控，从而增加了合同风险。

3、房地产开发全过程造价控制

影响建设工程造价的因素存在于工程建设的全过程中，控制工程造价活动因此贯穿于工程建设的全过程，从建设前期的可行性调研、项目立项、方案论证、初步设计、施工图设计、招投标、施工阶段，直至工程竣工验收投入使用。作为控制工程造价的主体，我认为房地产开发企业可以重点从以下五个环节加强成本管控，以达到控制成本、降低造价的目的。

3.1 项目投资决策阶段工程造价控制

投资控制贯穿于项目建设的全过程，这一点是豪无疑义的，其中影响项目投资的关键阶段恰恰是约占工程项目建设周期1/4的前期决策阶段。据相关资料显示，项目前期决策阶段对项目投资影响的可能性为75%--95%；很显然，项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策阶段，而决策是否正确，关键要做好可行性研究。

我公司在新华东街有一项目，最初公司决策层打算建商贸中心，项目立项后经多方考察、调研，后经做可行性分析研究发现，该项目在技术处理上并不是很先进，实用性和可靠性有待进一步考察，经财务分析评价后认为盈利效果并不是最好，不能给公司带来可观的经济效益和社会效益，并且以公司目前的资金储备情况和项目综合管理能力来开发这样大的项目尚有一定的风险。鉴于此，公司决策层及时扭转思路，经过两年多的充分准备，将该项目重新立项为商业与住宅相融合的商住项目，在建筑节能和美观、实用上颇费心思，最终将该项目打造成地标式建筑，取得了巨大的经济效益和社会效益。如果当初没有做可行性研究，盲目上项目，在工程实施中才发现工程费用过高，投资不足，或销售前景不好，将会给公司带来巨大损失。因此，无论是房地产公司还是建筑公司，都把可行性研究视为重要环节，这样才能排除盲目性，减少风险，在竞争中取得最大利润。

3.2 项目设计阶段工程造价控制

项目设计阶段一般分为方案设计和施工图设计。这里，我要重点谈一下施工图设计阶段如何做好造价控制工作。施工图设计阶段对建设项目的投资影响程度大概在5%到35%之间，而需要的设计费用却只占全部费用的一小部分，但恰恰是这一小部分费用却发挥了至关重要的作用。那么，房地产企业如何在设计阶段做好投资控制，我认为应从以下几点抓起：

3.2.1制定出符合本企业实际情况的设计标准

在工程设计中采用标准设计可以促进工业化水平、加快工程进度、节约材料,但是没有很好地与我们宁夏当地的社会经济发展状况及投资方的实际情况紧密结合起来，这就需要房地产企业必须根据企业自身的品牌定位及发展前景，制定出符合企业特点的设计标准及功能要求。造价工程师应运用价值工程，分析和评价项目功能，优化设计方案，选出最优方案。一般来讲，在满足建筑物使用功能的前提下有效控制层高、合理划分建筑平面空间都与造价有着很大的关系。建筑物的平面和空间体量确定后，在对建筑物外立面形式的把握上也考验着建筑师对造价的控制。

3.2.2加强限额设计，提出科学、合理的设计指标

这里所说的限额设计并不是一味考虑节约投资，而是在保证使用功能和预期外观效果等前提下尽量节约成本。实行限额设计一般可先确定造价限额指标，也可以委托造价咨询公司，利用累积的各项工程造价数据进行设计方案评审，做成本分析对比，从而达到预期的造价控制目标。通常，限额设计在项目方案设计阶段以该项目方案的容积率、日照分析、绿化率、土地使用率等指标来体现；在施工图设计阶段，投资控制目标主要体现在平米造价及钢筋含量、砼含量等经济指标上。

3.2.3加强设计变更管理

设计变更有可能使项目投资超出预控目标。加强设计变更的管理工作，首先要给设计院充足的时间做深化设计，二要加强设计图纸的审查工作，减少图纸中的错、漏项现象，对设计变更做投资成本分析并进行必要的论证。

3.3 项目招投标阶段的工程造价控制

随着我国加入世贸组织，国内工程建设领域市场化越来越明显，其中，建设工程招投标也越来越国际化，规范化。目前，对房地产开发企业来讲，招投标阶段工程造价控制主要分为招投标阶段和合同签订阶段。招标阶段我认为主要做好以下几方面：（1）尽量选择公开招标的方式；（2）编制高质量的招标文件；（3）提供准确的工程量清单；（4）组织评标专家进行评标；（5）确定中标单位；（6）签订合同。其中，在编制招标文件过程中，要重视合同条款的拟定和合同风险的防范，尤其是关于合同双方风险责任的划分以及价格波动、工程量增减引起的工程价款调整方法等。还要在合同中明确不可抗力的范围以及索赔的处理原则等，只有这样，才能有效的控制工程造价。

3.4 项目施工阶段的工程造价控制

整个工程项目运行过程中，资金投入所占比例最大的就是施工阶段了，施工阶段实际上就是施工合同的履约阶段。在这一阶段不仅资金投入最大，并且资金的流向也比较复杂，所以在这一阶段进行资金控制，有利于整个工程资金投入的稳定。进行施工阶段的工程造价质量控制可以从以下几个方面进行：

（1）对施工图纸多次审查。施工图纸是整个工程的风向标，施工图纸一旦出现错误，轻则进行工程调整，重则进行工程返工，这一过程中会产生一系列的费用。

（2）材料设备的价格控制。材料和设备的支出，是施工过程中资金投入较大的部分，所以对其进行控制对于整个施工过程的造价控制是非常有益的。所以我们应当在材料和设备能够达到质量要求的前提下，尽量降低购买或租赁价格，从而达到减少费用支出的目的。

（3）工程质量严把关。工程施工过程中，应对施工人员强调工程质量的重要性，切不可为了工程进度而忽视了质量，否则进行工程修复和返工的资金投入也是巨大的。

3.5 项目竣工结算阶段工程造价控制

进行工程竣工结算审核工作是控制造价的重要环节。工程竣工结算审核的重点是工程量计算是否准确、综合单价是否准确、各项取费是否正确、施工索赔是否合理等等。在实际工作中，出于个体利益或人员素质的缘故，施工单位虚报、错报的现象屡见不鲜，偶尔也会发生预算偏低的情况。审核工程预结算不应仅仅消减不合理的费用，同时也要针对因工作失误或专业水平不足出现的丢项、漏项、错算等情况进行必要的补充和完善，在做好房地产造价控制的同时，也要保护施工企业应得利益，以保证工程质量和施工进度能按合同约定按期完成。工程项目竣工验收阶段工程造价控制主要包括：①竣工结算的编制与审查；②竣工决算的编制；③保修费用的处理；④建设项目后评估等。

结语：

综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理，是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上，始终应贯穿于项目建设的全过程。只有在房地产项目建设的各个阶段，采用切合实际的计价依据和科学合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计的概算和施工图的预算，才能提高投资的效益。因此在推行房地产开发项目全过程造价管理，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，将有效地控制房地产建设项目的投资。对房地产开发项目工程造价进行全过程控制管理，是工程造价行业发展的必然趋势，也是房地产企业的迫切需求。

[1]叶乐华.对某民营房地产公司项目全过程成本控制的研究[D].华南理工大学,2014.

[2]葛艳平.基于BIM技术的房地产开发项目成本控制[D].长安大学,2014.

[3]叶彦伶.房地产成本控制研究[D].西南财经大学,2014.

[4]肖永辉.某公司全过程工程造价管理改进研究[D].天津大学,2014.