房地产开发成本与风险控制探析

文/孙洪坤 烟台市惠安置业有限公司 山东烟台 264000

房地产开发成本与风险控制探析

文/孙洪坤 烟台市惠安置业有限公司 山东烟台 264000

在市场经济迅速发展的背景下，我国城市化进程正在不断加快，因此，房地产建筑的规模日益扩大、数量不断增多。在控制风险、保障建筑质量的基础上，房地产开发商为追求利益最大化、为实现对房地产开发成本与风险的有效控制，就必须加强对工程成本风险、成本控制点的管控。本篇论文中，笔者主要对房地产开发成本与风险控制的相关问题进行了分析与探讨，以供参考。

房地产开发；开发成本；风险控制

房地产开发成本控制主要包括招投标制度、设计规范化、合同管理、设计变更所造成的成本变化以及现场协调等方面的内容；房地产开发风险控制主要包括降低工程成本控制风险、成本控制节点两个方面的内容[1]。

1、房地产开发成本控制的目的、特点以及风险

1.1目的

在房地产开发过程中，实施成本控制的主要目的在于，在确保工程进度、保障工程质量的前提下，使用最合适的成本来完成一项建筑。然而，在实践过程中，房地产开发成本控制往往会受到很多因素的影响，而导致成本控制发生混乱，主要的影响因素有，第一，没有应用科学的成本控制管理措施，而导致成本控制存在盲目性；第二，由于受到核算方法不科学、管理方式不得当以及资料搜集不全面等因素的影响，而导致成本控制信息缺乏客观性、真实性；第三，成本决策存在盲目性、成本规划不规范；第四，房地产开发商缺乏风险防范意识，没有对投入产出比进行科学的估算。

1.2特点

房地产开发成本控制的主要特点包括：第一，必须要根据工程施工全过程中各个阶段的实际施工材料、施工质量、工程进度等因素，来对成本控制进行动态调整，所以说，房地产开发成本控制是动态的活动；第二，房地产开发成本控制在一定程度上受到了房地产市场、施工环境、成本控制制度以及国家政策等因素的影响，在工程施工过程中这些因素是无法预计的，因此，房地产开发成本控制具有一定的不确定性；第三，房地产开发成本控制贯穿在工程施工全过程中，所以说，成本控制的时间跨度比较大。

1.3风险

房地产开发成本控制的动态性、不可预计因素较多以及成本控制时间较长等特点，决定了成本控制存在着非常多的风险，其所存在着的这些风险，在一定程度上会导致成本估算人员对整个工程的成本估算不够准确[2]。基于这样的原因，工程施工全过程中，必须加强对成本控制风险的考察与评估，并要采用有针对性的对策，来避免成本控制风险的出现。

2、房地产开发成本与风险控制

2.1工程成本控制风险

第一，招标风险。在进行招标的过程中，工作人员没有在招标文件上清楚地阐述甚至是遗漏了施工材料要求、工程量等重要问题，或者是双方在签订合同的时候没有针对有分歧的问题、不确定的问题建立一个统一的意见，上述情况均会导致成本控制风险的出现；第二，施工材料管理风险。在进行招标的时候没有明确规定施工材料的型号、类型等信息，或者是在施工过程中没有明确地向施工单位指出施工材料当时的价格，上述情况均会导致施工过程中如果遇到预算不足的问题就会选用质量较差的施工材料，从而影响工程施工质量，导致成本控制风险的出现；第三，施工过程中的风险。工程施工全过程中，若是存在管理人员不负责、施工耗时长、出现设计更改、签证不确切等情况，均有可能导致成本失控问题的出现，这种风险是最不确定的一种风险。

2.2成本控制要点

对于房地产开发工程来说，成本控制要点主要包括以下几点：第一，规划设计。规划设计是房地产开发成本控制中的重点，规划设计的优劣从一定程度上来说直接决定着工程投资总额；第二，招投标制度。在成本控制中，招投标制度占据着核心地位，只有招投标制度严格、规范，才能找到优质的、可靠的施工队伍，才能更好地实现对成本投入的有效控制[3]；第三，设计变更。设计变更是成本控制中难度最大的一项关键点，工程规划设计会因为工程施工过程中遇到的一些实际情况而出现相应的变更，这些变更会给工程投资预算造成一定的影响；第四，施工现场签证。施工现场签证是为了能够及时、有效地解决工程施工过程中出现的问题所设置的，与此同时，签证也可以对原有合同进行相应的补充，使其能够更好地适应工程施工过程中出现的新问题；第五，合同管理。合同是施工双方履行自身义务的重要依据，基于这样的原因，有执行力、义务界限明确、合理且有条理性的合同，也是房地产开发成本控制的重要依据；第六，现场协调。现场综合协调是成本控制的一个有效手段，专业的技术人员通过对工程施工现场进行综合调节，来缩短工期、提高工程质量，从而有利于实现成本控制。

3、规避风险的措施

3.1工程成本控制风险的应对措施

首先，针对招标风险，必须在进行招标的时候严格、规范地制定招标文件，选取资质高、条件好的施工单位；其次，针对施工材料管理风险，应充分考虑不同时期施工材料的市场价格波动情况，双方必须签订好合同，并明确注明施工材料的型号、类型等信息，杜绝劣质材料的使用，及时与施工单位进行沟通，以便于及时调整成本；最后，针对施工过程中的风险，应提前做好成本控制预算，并要做好成本控制方案，严格地进行审批，对签证进行严格要求。

3.2成本控制要点的应对措施

第一，工程施工前，必须合理地进行规划设计，严格地进行审计，并科学地进行成本估算，最终做出详细的工程施工图；第二，采取良性竞争、严格的招标制度，选则资质高、条件好的施工单位；第三，根据设计变更情况，对投资成本进行合理的调整；第四，在制定签证的时候，由专业的设计人员来对签证的资格进行审计，尽可能地将签证落实在具体的图纸上；第五，在拟订合同的时候，采用国际化的文件格式，规范地签订合同，使合同的条例界限清晰、义务界限明确；第六，加强部门之间的沟通与配合，加强现场协调。

结语：

在科学技术不断发展的今天，我国市场经济正在迅速发展，但同时市场竞争也日趋激烈，房地产开发企业若想得到更好的生存与发展，实现利益最大化，就必须加强对房地产开发成本控制和房地产开发风险控制的重视。

[1]何海强.房地产开发成本与风险控制探析[J].住宅与房地产,2016,27:110.

[2]李涛.基于ALARP原则的房地产开发项目成本风险管理[J].项目管理技术,2013,11:77-80.

[3]周曙华,徐晓红,张松年,等.房地产开发全过程中的成本控制探析[J].上海企业,2013,05:62-63.