房地产设计变更管理研究-以中粮万科翡翠别墅项目为例

文/唐小玲 中粮地产（上海）有限公司 上海 200120

房地产设计变更管理研究-以中粮万科翡翠别墅项目为例

文/唐小玲 中粮地产（上海）有限公司 上海 200120

本文以房地产项目开发为背景，选择项目开发环节中的设计变更管理作为主要研究对象，在分析实际项目设计管理的基础上，通过分析设计变更签发的程序，总结设计变更产生的原因和管理存在的问题。研究认为，设计变更能够在项目设计前期准备充分下、专业技术管理管理下、项目流程信息化等多种情况下减少，有利于减少无效成本、减少施工返工时间及减少房地产项目开发时间。

房地产；设计变更；设计管理；成本控制

1、研究背景及意义

我国房地产经过几十年的发展，已逐步走向成熟阶段。在房地产项目开发中，设计环节起着承上启下的重要作用，任何一个阶段的设计变更都将对后续工作产生重要影响。

研究发现，对于房地产开发来说，设计环节对于项目成本控制有着较大的影响。设计阶段是项目全生命周期中非常重要的一个环节。频繁的设计变更，不仅会引起承包商向业主提出大量的索赔，而且还会影响到工程进度计划的实施。因此，房地产项目的设计管理工作至关重要，而设计变更是设计管理重要内容。

2、实际项目设计变更管理分析

本章以中粮万科翡翠别墅项目为例，对该项目设计变更管理进行分析，并总结设计变更管理存在的问题。

2.1严格签发设计变更的程序

在翡翠别墅项目开发过程中，由工程总承包方对于施工现场出现的问题反馈至建设方，然后由设计方提出技术方案，项目管理者进行技术评估，衡量设计变更的成本和进度，确定设计变更方案后，由公司的主要技术主管进行决策。设计变更审批流程，由设计管理人员发起设计变更，包含可行的技术方案，由项目工程师、造价咨询师、成本对接人、客服对接人、营销经理、项目责任人、设计负责人、营销负责人、总经理、项目秘书审批通过之后才能下发设计变更至现场施工。

2.2总结设计变更产生的原因

通过对该项目设计变更分析，主要由以下几个原因:设计缺陷或遗漏；政府施政配套要求；项目决策调整；现场施工要求。通过对设计变更涉及专业的分析，得出主要集中在建筑和结构，这是由于建筑和结构专业技术特性使然。通过对设计变更对设计进度影响的分析，得出对设计进度的影响较大，并且说明了设计变更管理的主要目标是进度管理，需要加强设计前期研究，控制在项目开发建设后期的设计变更。

2.3总结设计变更管理存在的问题

通过对该项目的设计变更资料对比分析发现，主要问题如下:设计院的选择缺乏深入的察检验。项目前期政府审批和市政配套研究过于紧凑，未能细致深化审批意见和要求，过快的进行了设计工作，造成后期设计变更工作量较多。控制设计质量方面，设计成本和设计进度方法缺乏总体计划和控制目标，对于其影响的广度和深度缺乏认识，随意性较强。

3、设计变更的管理对策与方法

3.1专业技术管理方法

重视前期产品定位阶段，深入做好市场调研分析和技术准备。设计前期资料提前准备，包括地质勘察、资料数据的搜集整理等等，拟好经公司各部门决策的设计任务书，在设计人员开始工作之前，要把完整、详细、准确的资料提供给设计院，在过程中不要频繁改动条件要求。

慎重选择设计单位。根据每个设计单位的基本情况，需要按照服务内容，技术能力，限时服务等来考核设计单位。

建设高效专业的管理团队。具备专业技术背景的管理人员往往能在项目设计阶段提早发现设计缺陷和遗漏，减少后期的设计变更数量，将会节约项目设计成本，加快设计进度，提高设计质量。

与政府部门提前征询，做好设计与市政配套的技术协调。应在项目设计前期，询问当前的配套技术标准和要求，减少设计后期或者现场施工时市政配套管理部门提出新的要求和目标。

重视设计方案和初步设计平衡。项目的开发建设不仅仅需要考虑宏观技术经济指标，还要重视技术的可实现性和实现成本的多少，所以在设计方案阶段需要平衡项目后期技术深化的要求。

3.2信息管理方法

建立电子商务信息平台，加强内部信息沟通。公司各个职能部门需要就项目的开发进度建立信息沟通机制，及时将各个部门的项目信息进行通报和协商。设计变更应尽量提前，变更发出越早，对工程项目的投资和工期的影响也越小。

制定和完善专业设计沟通协调机制，加强设计过程中的沟通。设计管理者需要定期对设计方的工作内容，工作进度和工作质量进行检查和分析，及时将问题提交公司进行决策，便于设计方顺利开展工作，按时按质量完成设计工作。设计变更的内容应全面考虑。

建立设计信息档案库。设计管理者应当及时将项目设计的相关信息进行整理保存和分析，提供公司各个职能部门进行对比研究使用。工程签证、设计变更在工程建设过程中经常出现，涉及很多工序和专业的图纸，繁杂零散，管理难度大。管理好工程设计变更档案对建设单位和设计单位都十分重要。

3.3合同管理方法

完善设计合同内容，事先约定设计变更的处理方法。加强设计合同的起草和制定工作，由设计、成本和采购部共同协商合同的具体条款，降低设计变更的成本，加快设计进度，设立设计缺陷或遗漏的赔偿条款，督促设计方积极进行设计工作。

推行限额设计。通过对多年项目开发成本的研究总结，对于今后项目的目标成本提出计划，避免项目成本的过度支出，无法控制。对其中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为设计阶段成本控制的重点。

4、结论与展望

本文结合实际项目案例，分析了现有设计变更管理存在的问题及改进的策略。研究认为，设计变更能够通过强化设计变更管理流程、加强专业技术管理、增进内部公司电子平台信息交流沟通、完善项目合同管理制度等管理策略下控制数量，在项目设计前期准备充分下、专业技术管理管理下、项目流程信息化等多种情况下减少，有利于减少无效成本、减少施工返工时间及减少房地产项目开发时间。

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