房地产经营风险管理分析及措施

文/冯天宇 辽宁省鞍山市铁西房产经营管修处 辽宁鞍山 114000

房地产经营风险管理分析及措施

文/冯天宇 辽宁省鞍山市铁西房产经营管修处 辽宁鞍山 114000

在我国的国民经济发展中，房地产经济是其中的重要组成部分，另外，房地产行业的发展也牵动着大多数的人利益，故此，房地产行业的发展备受大家关注。与其他行业相比，房地产行业的收益要更高，那么对应的风险也会更高，这就给房地产企业的发展带来了更多的不确定性。本文主要围绕房地产经营，就其风险管理进行简要的分析，并提出相应的建议以及措施。

房地产经营；风险管理；解决措施

所谓房地产行业，指的是从事土地以及房地产的开发以及经营等项目的行业。房地产行业是一个收益较高的行业，但是相对应的是高风险，这就需要我们对房地产的经营风险进行审视，以便更好的规避风险，管理风险，从而取得更好的收益。

1、房地产行业所面临的经营风险

1.1在获得土地时所要面临的风险

在获取土地阶段，会面临着一些政策上的风险。在我国，土地市场是由政府进行供应的，我国政府是土地的唯一供应者。政府可以通过实施政策来调控房地产市场。土地供给政策通常都会影响土地的价格，此外，地价政策也会对土地的价格有着极大的影响，进而使得房地产企业获得土地的难度有所增加，使得企业的土地储备大受影响，给企业的而经营带来了风险。

与此同时，房地产行业的竞争激烈非常激烈，故此，各房地产企业也会面临着一定的竞争风险。当前，我国主要采用土地使用权招拍制度，故此，一些各方面条件都较好的土地，那么就会有许多企业去参与竞争【1】。在招拍过程中，若是企业没有得到土地，那么就会影响企业下一步的计划，从而导致企业资源闲置。

1.2在开发阶段所要面临的风险

在前期工程阶段，企业往往也会面临着一定的风险。前期工程包括以下几种：（1）勘察、（2）测量等等。当房地产企业拿到地之后，就会对土地进行规划，以确定土地的开放方式，而后再进行预算。那么在这个阶段有可能遇到以下几方面所带来的风险：（1）政府的政策所带来的风险。如，对商品房的税收减免政策，就会导致房地产企业会更加偏向于建设商品房。此外，政府的政策会对企业的开发方式有着一定的影响，进而会导致房地产的收益会有所不同。（2）所获得土地的状况如果不够理想，那么也会导致企业面临着较大的风险。如，企业所获得的土地在勘探过程中发现地质不够理想，那么前期的工程费用就会更高，这样就会导致利润下降，而利润的下降会给企业带来一定的经营风险。（3）在建筑安装工程阶段，企业也会面临着一定的风险。建筑安装工程分为以下两种【2】：第一，土建工程、第二，安装工程。在这个过程中，要面临着建筑工人技术能力所带来的风险。如果建筑工人的技术非常专业熟练，那么就会提升建设的效率，也就会减少一些不必要的损失，为企业节约了建筑成本。此外，建筑材料的价格通常都会发生一定的波动，而企业则要面临着价格波动所带来的风险。另外，企业还面临着现金流断流的风险。因为在建筑安装过程中，企业的资金来源主要是银行的贷款，还有一些是预收的房款，如果经济不景气，或者关于房地产的政策发生了变化，导致贷款收紧，那么就会导致房地产企业的资金出现断流的情况，继而威胁到房地产项目的进行。当前，在我国一些城市中，出现了烂尾楼，而这就是现金流断流所带来的影响。（4）在配套工程阶段，企业也有较大的可能会面临着一定的风险。在房地产的开发过程中，配套工程是非常重要的。如，道路工程、排污管道等，这些公共设施或者基础设施都是需要开发商来进行提供的。而在这个过程中，企业可能面临着施工费所带来的风险。这些公共设施的建设，往往会受到建筑材料的影响，或者受到施工人力成本的影响。还有可能面临着因为规划不合理而导致的风险。如果企业在取得土地之后，前期的规划不合理，那么在后期的配套工程中，就会导致返工的现象出现，进而导致建设的成本增加，影响了企业的利润。

2、建议以及措施

2.1对经营环境要加强分析

房地产企业的管理者要深刻的认识到，国家的政策以及当前的经济对房地产的经营至关重要。在获得土地时，当前的土地政策会对房地产的经营有着较大的影响，此外，在开发建设过程中，企业管理者要了解到金融政策会给企业的经营带来一定的影响，在租赁销售时，当前的住房政策也会对企业的经营有着重大的影响。除此之外，建筑材料的价格波动会影响房地产的经营，价格的上升往往会导致建设成本的增加，进而压缩了企业的利润。

故此，房地产企业要其切实做好以下几方面的工作，第一，要加强政策分析、第二，要加强市场预测。在执行房地产开发战略时，企业就应该综合以下几方面的信息来进行综合的分析：（1）社会情况、（2）政府政策、（3）市场变化、（4）购买者的需求等等。特别是要对国家的政策制定进行深入的分析，以便做出正确的战略决策。

2.2增强企业的风险防范能力

房地产企业要提升分析评估能力。除了要在财务上进行合理的预算之外，房地产企业还要对房地产项目加强分析评估，要对项目的优势与劣势进行全面的掌握，预测项目的未来销售情况。如，项目周边的教育情况、项目周边的交通是否便利等，这些都会影响后期的商品房销售，一般来说，学区房以及地铁房就会取得更好的收益。

此外，房地产企业要采取科学的方法，对人力财力物力等进行全面的控制与管理，对成本进行有效的控制。在今后的工作中，企业要不断的加强内部管理能力，加强内部监督管理，要确保建筑的质量。

房地产企业在经营过程中，要主动分散风险。要将企业所闲置的资金进行投资，投资到一些流动性相对较高的金融产品之中。因为房地产企业的经营需要大量的资金，那么就可以将闲置的资金投放到金融产品之中，以产生固定的收益。

结语：

综上，我们可以知道，房地产的经营虽然会取得高收益，但是与此相随的是高风险，风险往往难以消除，但是却可以减弱。故此，在今后的经营过程中，房地产企业要切实了解影响企业经营的各方面因素，进而在今后的决策制定时，对这些影响因素进行深入的分析，以便将这些影响因素所带来的风险降到最低。如此，就能够促使企业取得更好的发展。

[1]刘丽静.房地产经营风险管理分析及措施[J].新经济,2014,14:84-85.

[2]姜海明.房地产经营风险管理分析及策略研究[J].民营科技,2015,02:73.