基于我国房地产金融风险防范对策的研究

文/陈高鹏、吴帅 山东科技大学土木工程与建筑学院 山东青岛 266590

基于我国房地产金融风险防范对策的研究

文/陈高鹏、吴帅 山东科技大学土木工程与建筑学院 山东青岛 266590

随着我国房地产市场和金融市场的快速发展，房地产金融孕育而生。房地产金融与房地产业息息相关，密不可分，两者之间相互影响，相互依托。目前，房地产市场投机现象严重，人们对房地产盲目投资，形成了房地产市场非理性繁荣的局面，致使房地产市场存在很多问题，加大了房地产金融的潜在风险。

房地产；金融风险；法律制度；创新

1、引言

现今，房地产的销售量虽然还是每年都增长，但是增幅不如从前。房地产业是国民经济的主导行业，房地产金融与国民经济息息相关，虽说房地产金融存在着诸多风险还没爆发，但是我们也要注意预防，防范房地产金融风险的发生，这就需要针对性地研究房地产金融风险到底存在哪些问题。

2、稳定房价

房价的不健康上涨的一个重要原因就是对房地产的过度投资，投机者为了获得更高的利益，对房地产进行过度的投资。所以要想稳定房价，首先就要抑制房地产的过度投机行为。对于抑制房地产的过度投机行为，可以从税收和银行贷款这两个方面着手，来增加房地产投机者的投资成本。房地产投机者之所以对房地产的投资进行的如此如火如荼，最终的目的就是获得更多的利益，如果通过相关税收以及银行贷款方面来增加其成本，就间接降低了房地产投机产生的利益，可以有效抑制房地产过热的投机行为。

3、落实存款投保制度，合理处理不良资产

由于房地产贷款一般金额较大，而且属于中长期贷款，这样银行的巨额资金就会被长时间地占用，可能会使商业银行资金周转出现困难。并且房地产抵押贷款也是一大块资金流，如果房价下跌，房地产资产就会贬值，商业银行的资产缩水，资金运行也会出现困难。这两个方面的出现，都会使银行金融出现相应风险，出现存款人提不出款的可能。为了避免这种状况的出现，银行可以采取存款投保政策，将存款人所存资金投入保险，当银行支付出现困难时，保险单位就会相应提供资金支持。所以应尽快落实存款的投保制度，这样就会使存款人的利益受到保护，也会降低商业银行的信用风险。

4、加强银行对信用风险的控制和防范

4.1 完善个人信用制度

个人住房贷款虽然违约风险较低，但是也是一个需要注意的方面，在进行处理贷款业务之前，银行应严格审核个人信用情况。应建立健全个人信用档案，在全国范围内，形成以政府为主，银行等金融信贷机构为辅的信用考察机构，通过对个人信用卡、贷款情况等以往的信用情况，对个人信用进行评估，并对贷款人的个人资料进行严格审核，从而形成较完整的个人档案，并录入个人信用系统。

4.2 完善房地产开发企业的信用制度

房地产开发企业的信用风险相对较高，有些企业甚至制造假象骗取银行贷款，所以，银行对所需贷款的房地产开发企业要严格审核、调查，对细致划分企业资产，分块仔细调查。此外，还可以根据其贷款信用程度，对房地产开发企业进行信用等级的划分，不同情况不同对待，信用程度越高的企业，贷款优惠就会越多，而信用程度较低的企业，不仅没有贷款优惠，还可能会限制贷款数额，如果企业的信用程度很低，银行可以不予贷款。以此排序，制定较为严格的制度，从而鼓励房地产开发企业提高信用，减少房地产金融的信用风险。

4.3 严格控制抵押物的价值缺口

贷款人在进行房地产抵押贷款时，一般都是按照现行的房地产市场价格进行贷款，如果房地产价格一旦降低，银行就会面临金融风险。为了避免相关金融风险的增加，银行应严格控制房地产抵押的价值缺口，注重关注房地产的价值波动。并且在与贷款人签订合同时，应着重提到抵押物的价值变化问题，如果抵押的房地产价格一旦下降至贷款金额以下，贷款人应该立刻追加抵押资产，或者银行也有提前收回贷款的权利。这样做可以有效降低有关抵押贷款的房地产金融的信用风险。

4.4 房地产信贷实行区域性和差异性管理

房地产市场因地而异，每个地方都会表现出不一样的情况，银行该根据当地的经济情况、房地产发展状况，制定不同的贷款制度。比如说上海、北京、广州这些城市，经济发展迅速，房地产市场也是一片繁荣，可能会吸引更多的外地居民前来投资，甚至会有很多炒房团前来投资房产，趁机通过某种手段故意抬高当地房价，以此来获取更多的利益，针对这种情况，银行就应相应提高房地产贷款的条件，抬高贷款门槛，防止对于房地产的投资过热现象的出现。

5、创新融资工具

商业银行可以通过制定相应的金融制度，制定不同的金融管理模式，控制房地产贷款的方式，来调控房地产市场，这样就显得房地产的开发过度依赖于银行贷款，房地产开发商处于被动的地位。其实，房地产开发企业也可以采取自主融资的模式，实现自主合作。中小企业进行房地产的开发，拥有土地，但是缺乏资金支持。而大企业资金雄厚，但是经营模式过于单一，一旦这一行市场不景气，就会牵扯整个企业经济，金融风险较大，所以需要扩大经营，进行多元化的投资模式。这样，中小企业可以和大的企业进行合作，大企业给予资金支持，中小企业提供土地进行房地产的开发，实现双赢。

结语：

本文对房地产金融风险进行了相应的防范建议，于房地产过度依赖商业银行、土地储备机制不完善、个人住房贷款存在违约风险、商业银行以及其他金融机构的机制不完善、我国的金融机构对房地产建设和房地产销售贷款比例严重失调、有关房地产金融的相关法规体系还不健全等问题，进行了研究分析，并相应提出了稳定房价、落实存款投保制度、合理处理不良资产、加强银行对信用风险的控制和防范、创新融资工具、完善金融法律体系和监管制度的建议，对我国进行房地产金融风险的规避具有重要意义，可推动我国房地产金融的健康发展。

[1］郭娜，郝项超，改革开放三十年来我国房地产金融的发展与变革[J］，中国金融，2008，22：60-61.

[2］叶剑平，谢经荣，房地产业与社会经济协调发展研究，北京，2005，中国人民大学出版社，74.

[3］陈蓉蓉，房地产开发投资的全过程风险预警和评价[D］，浙江大学，2006