关于房地产工程项目风险分析与投资成本控制研究

文/肖玲 江西省宜昌市青少年宫 江西宜昌 443000

关于房地产工程项目风险分析与投资成本控制研究

文/肖玲 江西省宜昌市青少年宫 江西宜昌 443000

当前，我国的房地产事业经历了发展的繁荣期，房地产为我国经济的发展做出了突出的贡献。现在的经济环境对工程项目来说可以说是双刃剑，一方面为房地产提供了机遇，另一方面也存在着较大的风险。本文从当前房地产工程项目潜在风险出发，分析如何的规避分析，去形成完善的体系来降低投资成本，提高房地产效益。

房地产项目；风险分析；投资成本；成本控制

房地产项目属于周期性较长的投资项目，从开始的建设到最后的销售，延续的时间比较长，并且投资比较大，一旦外部环境发生变化，就很容易影响房地产的收入，严重的情况下很可能导致项目停产或者是亏损。因此对于当前的房地产工程项目来说，规避风险，做好投资成本控制是非常有必要的。

一、当前房地产项目潜在的风险对成本的影响

（一）客观环境造成的风险

房地产项目在实施过程中受到客观环境的影响比较大，尤其是房地产在建设初期需要的是户外生产，因此自然天气对房地产项目的影响是非常大的。房地产在建设过程中的工期越短，相对应的成本投资就会降低。当施工进行过程中，如果一直是恶劣的自然环境，比如说大雨、大风等天气，就会延长房地产的施工工期，在一定程度上加大了成本。

（二）政策制度引起的风险

房地产并不是小微企业的投资，是涉及到社会民生的重要产业，尤其是现在的环境下，人民对于房地产的重视程度越来越高。房地产与国家经济发展息息相关，但同时也必须受到国家政策的影响，因此国家政策也是房地产成本的重要因素。在政策比较支持的条件下，房地产的生产投入比较小，相对应的成本会降低，风险也会得到控制。但如果国家采取宏观调控政策，比如说对楼盘等实行价格控制，那么房地产在销售过程中就会存在困难，那么相对应的所需要投入的成本也会加大，增加了风险。

（三）过度竞争产生的风险

房地产项目属于高收益项目，尤其是在现在的环境下，人们对于房子的需求还是比较高的，为房地产的发展提供了良好的环境。面对这样的利润诱惑，很多企业开始重视房地产投资，现在的经营房地产项目的企业数量不断增加，在一定程度上加大了房地产的竞争压力，良好的竞争可以促进房地产生产的良性发展，但不当的竞争也会阻碍房地产的发展。现在一些房地产企业为了获得更高的利益，往往采取不正当的竞争手段，打破了公平竞争的平衡，同时也加大了房地产经营的风险。现在出现了很多“烂尾楼”，“鬼楼”等现象，很多都于房地产生产的竞争不当有关系。

（四）决策分析不当导致的成本风险

房地产在经营过程中有很大的不确定性，但在生产之前企业必须做好相对应的决策，在一定因素下，决策分析不当很容易造成投资风险。房地产市场受到多方面因素的影响，因此在进行决策分析时，必须考虑到方方面面的因素，如果不能全面分析原因，就容易导致决策出现失误。比如说现在很多城市的楼盘价格浮动比较大，如果房地产公司在建设过程中预计每平方米5000元，但到最后投入销售后，受到市场的制约，每平方米却只能销售4000元，这就造成了投资上一定程度的亏损，加大了成本风险。

二、房地产项目投资成本控制研究策略

房地产经营过程中存在着很多风险，如果不能合理控制这些风险，就会加大投资成本，影响整体的利益，因此在预测风险下进行投资成本控制是非常有必要的，在进行成本控制研究时，需要重视以下几点。

（一）构建科学的衡量客观环境体系

客观环境是不以人力为转移的，因此在进行房地产投资时，为了尽可能的控制成本，减少客观环境造成的不必要的投资，就必须衡量客观环境体系。除了常见的天气的关注外，更主要的是对周围环境的合理考察，比如说建筑密度，土地面积，环境最大限度，交通等方面，都需要做好科学的衡量，做好系统科学的环境衡量，才能根据这一标准制定出最合适的方案，将建筑面积，楼层高度等都控制在适当范围，在提高了建筑密度的同时，尽可能的实现了降低成本的策略。科学的环境衡量也有利于日后的房地产销售。

（二）结合市场需求，优化规划档案

房地产最终的盈利环节在于市场销售，因此满足市场需求是提高房地产利润的重要方法。市场是不断变化的，但这也是多变的市场环境为房地产的高利润提供了条件。在进行房地产成本控制时，必须要重视到市场的变化。真正深入的去调查市场需求，而不是盲目的去进行楼盘建设，只有在结合消费者需求的前提下进行生产，才能保证最后的销售环节有稳定的消费者。在进行市场调研的基础上，去设计多样的方案，从这样方案中选取最佳方案投入使用，尽可能的实现风险管理和成本控制。

（三）公平竞争，多样化组合资产

现在房地产经营过程中的竞争压力也是越来越大，但任何项目都不能规避竞争带来的风险，要想获得竞争的胜利，就必要坚持公平竞争，按照国家的法律法规去合理的提高自身的竞争实力，保持竞争的平衡，避免由于不良竞争带来的危害。在进行房地产经营中，要想真正意义上的控制成本，就需要做到合理的组合资产，高档建筑区所需要的投资成本比较大，而一些平民建筑相对应的投资也会比较小，因此在进行成本控制时，可以采取资产组合的方式，投资多种类型的项目，这也可以避免单一投资造成的成本过大的情况，有效的规避风险。

（四）合理决策，提前转嫁风险

在进行房地产建设初期，投资方必须要做好决策，结合一定的市场规律和变化来进行投资分析，要尽量的避免盲目跟风的现象，依据市场需求和政策变化来进行成本预算，利润等核算，最终确定经营方式和目标。同时为了尽可能的减少风险，控制成本，也可以采取转嫁风险的方式，通过向保险公司投保来降低经营风险，利用保险来减少风险，也是避免房地产建设项目中风险消费的合理方法。

结语：

房地产项目关系到现在的社会生活，在进行投资生产过程中，必须要考虑到相关的风险，尽可能的规避风险，降低投资，避免造成资源的浪费。提高风险管理，加强成本控制也可以有效保证房地产项目的可持续发展。

［1］林双法.试论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制［J］.现代经济信息，2013，（15）：387.

［2］汤甜甜.房地产项目投资风险分析与控制研究［J］.经营管理者，2011，（12）：120.

［3］张新建.试论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制［J］.现代经济信息，2015，（21）：227.

肖玲，女，1982年8月13日出生，土家族，籍贯湖北省巴东县，英语教育专业毕业，大学本科学历，现就职于宜昌市青少年宫，中级职称，从2008年起长期从事房地产项目投资风险防范与控制研究工作。