层次分析法的房地产估价理论与方法

文/王彦龙 乌鲁木齐市国土资源交易中心 新疆乌鲁木齐 830000

层次分析法的房地产估价理论与方法

文/王彦龙 乌鲁木齐市国土资源交易中心 新疆乌鲁木齐 830000

最近几年，随着房地产市场不断发展和进步，房地产估计的范围和领域越来越广阔，在房地产评估过程中，不管是土地使用权出让还是房地产转让﹑租赁以及低压等资产价值证明或者记账，还是企业融资﹑合并﹑分立﹑上市以及住房制度改革，都需要对房地产进行估价。现阶段，我国房地产估价方法和理论研究还存在不少问题，其各自都有着自身显著的局限性，为了更加清晰和明确的分析出房地产价值，积极应用层次分析法是一种不错的尝试。将层次分析法应用的房地产土地定级中，严格按照市场规律的要求对房地产是价值进行评估，保证了整个过程更加科学合理。

层次分析法；房子产估价；理论方法

房地产估价是指相应的操作人员根据估价的目的，按照一定的估价程序和原则，应用合适的估价方法，综合分析各个综合因素的前提下，对房地产的客观合理价格进行判定和评估的过程。整个房地产评估过程中方，包含了时间﹑地点﹑对象﹑目的﹑评估原则以及评估程序等几个方面的内容。其中评估的时间是指对评估对象某一个时间段的价格，对象是指需要作出评估价格的房地产对象，目的是为了达到各方的价格要求，房地产评估的原则和程序主要是指整个评估过程中的科学性﹑合理性和真实行，要保证评估价格的公平﹑公正和公开。本次研究主要结合层次分析法就房地产估价进行了分析，希望通过本次研究对同行有所助益。

1、层次分析法的基本原理分析

层次分析法的基本原理其实就是一种数学原理，主要是特征向量方法﹑递进层次结构原理和两对比较原理。从通俗角度分析，层次分析法的基本原理就是将所研究的一个十分复杂的问题看做是一个大系统的总和，然后对系统内的多个因素进行全面的分析，然后划分出各个因素之间的联系性和层次次序，然后让专业人员对每一个层次的各个因素进行客观和公正的对比判断，然后给出重要的定量表示，然后建立相应的数学模型，然后计算出在每一个层次中的重要性权值，从而方便评估人员进行排序，最终根据最终排列的结果找到将解决问题的最终措施。

2、房地产估价

2.1 房地产估价的原则分析

首先，需求和供给原则。在市场条件下，任何商品的销售都需要结合市场供需要求综合确定，供大于求价格下降，供不应求价格上升。房地产估价势必应该遵循这个原则；其次，变动原则。影响房地产价格因素有多种多样，其也在处于不断变化之中，房地产的需求是随着居民物质生活水平提升而不断变化，现阶段，房地产价格在供应和需求之间没有统一的价格标准，是随着市场﹑国家政策和居民购买能力而不断变化的；再次，竞争原则。市场决定了房地产价格，这是房地产建设开发单位参与市场竞争的集中体现，在良好的市场环境下，不合理的房地产价格势必会得到规范和制约；最后，代替原则。相同效果和作用的房地产可以相互之间取代，作为购买者为一项房地产支付的费用绝不会超过相同条件下的其他房地产项目的费用，这种代替性原则制约着房地产的价格。

2.2 房地产估价程序分析

房地产的合理估价程序是指科学合理的安排好房地产估价的整个过程，在估价工作开展之前，一定要明确好各项给工作开展的顺序，涉及到的具体内容以及相应方案的实施办法等多个步骤。保证房地产估价成为一个科学化﹑合理化﹑规范化和程序化的完整房地产估价体系，切实保证房地产估价内的合理性和正确性。

3、层次分析法在房地产估价中的应用途径

3.1 层次分析法在土地定级中的应用

土地分等定级过程中会受到多方面因素的影响，而这些因素的结构有具有一定的层次性，在其中的某些因素中，是由好几个因子组成的。因此，在进行土地分等定级过程中，应该按照同一个层次的因素和因子进行评估和分析，这样才能保证将各个因素进行相互之间的累加和对比。在层次分析过程中，权重是定级因素重要性的一个重要度量，是一个层次中某一个因素对土地是价格和质量造成影响程度的一种最直接的体现。当土地定级中各个层次的因素决定之后，就需要我们及时对所决定的因素进行对比和评价，然后按照其作用的大小进行排序和分类。在土地定级过程中，科学的确定土地各个因素中的权重才能保证准确的揭示出各个层次中的因素对土地质量所造成的影响程度。各个层的主要因素权重的确定需要采用多层次权重分析方法确定。在层次分析过程中，将房地产所处于的土地看做是一个巨大的系统，通过对这个系统中多个层次中的多个因素进行客观分析和研究，划分出各个因素之间的联系性层次，然后再请专业人员对各个层次的因素进行客观的评价和判断，给出相应的重要性定量表示，进而建立相应的数学模型，然后计算出每一个层次的全部因素相对重要性权值，并对这些权值进行组合排序，最后依据最终排列的结果确定最终的规划决策，最终解决其中存在的问题。

3.2 层次分析法在房屋折旧中的应用

房屋的折旧率可以看做是房屋新旧程度，也就是我们现在通俗说的是几成新。房屋的折旧率从一个侧面能够反映出房屋的价格还有几成。房屋的折旧率受到人为因素和自然因素等多方面的影响，因此，在对房屋折旧率进行分析过程中，可以积极应用层次分析法来综合评价房屋的新旧程度。在分析过程中，首先，确定房屋新旧程度评价的依据是什么，一般情况下，将房屋的新旧程度分为完好房屋﹑基本完好房屋﹑一般损坏性房屋﹑严重损害性房屋和危房；其次，要进一步明确出房屋新旧程度的判断依据和标准。一般情况下分为完好房屋，新旧程度在100～80%之间，基本完好房屋，新旧程度在70～60%之间，一般性损害性房屋，修旧程度在50～40%之间，严重损害性房屋和危房，其新旧程度在30%以下。当上述的多种标准确定之后，就可以应用多层次分析法建立完善的数学模型，对房屋的新旧程度进行综合的评判，从而就能够得到房屋的估价值。

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