浅析房地产开发项目设计阶段的成本控制

文/马科 厦门海天房地产开发有限公司 福建厦门 361000

浅析房地产开发项目设计阶段的成本控制

文/马科 厦门海天房地产开发有限公司 福建厦门 361000

伴随着我国改革开放的力度不断加大和市场经济体制的不断完善，使得我国房地产市场竞争日益激烈，再加上国家对于房地产业不断加大监管力度，从而使房地产业已经逐渐远离暴利时代，这就使得房地产企业必须真正提高自身的核心竞争力才能在市场立足，而成本控制则是新形势下房地产企业实现经济效益最大化，提高企业核心竞争力的关键手段之一。因此，本文对房地产开发项目设计阶段的成本控制进行了深入研究，目的在于更好的为房地产企业提供有益的理论和实践参考。

房地产；开发项目；设计阶段；成本控制

引言

伴随着我国改革开放的力度不断加大和市场经济体制的不断完善，使得我国房地产市场竞争日益激烈，再加上国家对于房地产业不断加大监管和调控力度；并且，随着2016年房地产去库存新政的稳步实施，全国土地及房地产市场又呈现出一片火热的景象，尤其是一、二线城市更是地王频出。从而使房地产业已经逐渐远离暴利时代，这就使得房地产企业必须真正提高自身的核心竞争力才能在市场立足，而成本控制则是新形势下房地产企业实现经济效益最大化，提高企业核心竞争力的关键手段之一。在房地产开发项目的建设过程中，需要经历项目决策、项目设计、项目实施、项目竣工交付和回访保修等五个阶段，而设计阶段作为一个十分关键的决定性阶段，在项目决策和项目施工之间起着承上启下的重要作用，因此房地产企业能否对项目设计成本进行有效控制，已经成为关乎房地产项目能否取得成功的关键点。因此，本文对房地产开发项目设计阶段的成本控制进行了深入研究，目的在于更好的为房地产企业提供有益的理论和实践参考。

一、房地产开发项目成本控制的概念

成本控制作为企业实现成本计划的关键手段，主要包括对成本的

事前、事中以及事后控制。成本控制是以原先确定的目标成本为主要依据，对企业生产和销售而产生的各种费用进行严格的监督和管理，从而达到降低企业成本、实现经济效益最大化的目的。

根据成本控制的概念，我们可以将房地产成本控制定义为：主要针对一个房地产开发项目，在保证满足项目合同要求的前提条件下，对房地产开发项目整个实施过程中所发生的各种费用，通过科学合理的协调和控制来实现预期的成本控制目标，并且动态跟踪以及时纠正偏差，从而尽可能的降低房地产开发成本费用的一种项目管理活动。应该说，房地产开发项目成本控制是一个复杂且长期的动态管理过程，涉及到的单位、部门、工作人员以及工作内容众多，需要项目参建各方全员共同参与并综合团队智慧，才有可能真正达到实现房地产开发项目成本控制的目的。

二、设计阶段对于房地产项目成本控制的重要意义

（一）有利于房地产企业加强成本风险控制

由于国家对于房地产业不断加大调控力度，从而使房地产业已经逐渐远离暴利时代，这就使得房地产企业面临着土地成本不断攀升、银行贷款不断收缩的不利局面，再加上房地产行业恰恰是一个高度依赖资金的行业，从而导致房地产行业的资金周转日益困难。面对这一不利局面，房地产企业必须通过有效的项目成本控制来提高资金的使用效率，从而尽可能让经济效益最大化，进而不断降低房地产企业自身的风险；而项目设计阶段作为房地产开发项目成本控制的关键阶段，可以以最小的成本实现最大的控制效果，从而做到事半功倍。

（二）为房地产项目整体成本控制奠定基础

在整个房地产项目实施过程中，各个不同阶段都会产生相应的成本，关系紧密且内容复杂。根据相关数据统计表明：项目设计阶级可以决定房地产项目后期75%左右的建造成本。可以说，设计阶段在项目决策和项目施工之间起着承上启下的重要作用，因此，设计阶段的成本控制是项目整体成本控制的基础和保障，房地产企业能否对项目设计成本进行有效控制，已经成为关乎房地产项目整体成本控制能否取得成功的重点环节。

（三）可以有效促进房地产行业的良性竞争

伴随着我国改革开放的力度不断加大和市场经济体制的不断完善，使得我国房地产市场竞争日益激烈，这就使得房地产企业必须真正提高自身的核心竞争力才能在市场立足，而成本控制则是新形势下房地产企业实现经济效益最大化，提高企业核心竞争力的关键手段之一。因此，通过不断加强项目设计阶段的成本控制不仅有利于强化房地产企业的成本控制意识，而且可以改变当前企业的市场竞争观念，从而更好的遏制行业的恶性竞争，进而有效促进我国房地产行业的良性竞争，更能有效促进整个房地产业稳步、健康的发展。

三、房地产项目设计阶段成本控制存在的主要问题

（一）存在“重技术、轻经济”的现象

目前，仍然有许多房地产企业在项目设计阶段过于重视项目的技术问题，而对于项目设计的合理性和经济性未引起足够重视，从而导致房地产项目主要指标被过分提高，如钢筋含量以及混凝土含量，从而使得建筑成本不断提高。与此同时，由于现行的设计收费制度并没有将项目设计的经济性纳入设计费用考核的范围之内，从而导致设计人员对于设计过程中出现的浪费现象不需要承担任何相关责任，这也使得部分设计单位及人员缺乏成本控制意识，加上设计保守，对安全系数考虑过大，从而使额外增加工程造价的设计现象时有发生。

（二）房地产项目限额设计没有落到实处

目前，我国许多房地产企业已经开始逐渐推行限额设计，即根据项目设计任务书预先批准的投资估算开展初步设计，并且根据初步设计的总概算造价控制施工图设计，然后再按施工图的预算做出相应的决策。然而，由于房地产开发项目的建设周期一般都较长，任何一个项目都会存在着不可预测的诸多风险因素，进而难免会发生工程设计变更的情况，从而导致工程成本难以得到有效控制。

（三）房地产项目设计招标制度不够合理

我国已经逐渐将成本控制作为房地产项目设计招标制度的重要参考标准之一，然而由于设计方案评审不够透明，意见和结果没有完全公开，再加上仍然没有一个详细的可操作性的成本控制评价指标体系，从而使得设计招标的结果仍然严重依赖于评委的能力和道德水平，不仅难以保证设计方案的优化，而且也使设计概算成本指标失去应有的参考意义。

（四）房地产开发项目设计周期不够合理

对于房地产开发项目设计而言，不仅需要确立一个合理的项目设计方案，而且还需要综合考虑项目设计的经济性和技术性之间的有机结合，这就需要对房地产开发项目设计阶段的各个环节进行充分的论证和精准的比较，这样才有可能获得一个具备经济合理性和技术先进性的项目设计方案，而这就需要具备足够的设计时间作为基础保障。然而，房地产企业出于资金时间成本及投资收益的考虑，加上各种主客观因素，导致许多房地产开发企业将其视作为一种简单的劳作型工作，一味的压缩设计周期，只求速成而没有给予充分的时间，从而导致设计质量和成本控制难以得到保障。

四、加强房地产项目设计阶段成本控制的主要措施

（一）不断完善设计招投标制度择优选择设计单位

应该重视并不断完善房地产项目设计招投标制度，从中择优选择合适的设计单位以及设计方案，是做好房地产开发项目成本控制的第一步。为了不断完善房地产项目设计招标制度，首先，房地产企业应对项目进行准确的定位，对其功能和投资提出明确的要求，并编制出完整规范的设计项目招标文件。其次，应建立健全设计招标评审指标体系，完善评价机制，以更好的保证设计招标工作的公平、公正。再次，在开始设计招标前应对意向投标单位的资质和信用等各方面开展相应的考察与资格审查工作。最后，房地产开发企业应综合分析各个投标单位的风格、工艺以及布局规划、技术经济性等综合指标，从中选择出有利于项目发展和销售的最优设计方案；并应在中标之后应召集各个部门专业技术人员共同对中标方案进行优化，以期更好的提高设计方案的合理性和经济性。

（二）提高项目设计单位及人员的经济责任感

应该从思想上明确项目设计单位及工作人员不仅仅只需要负责设计方案的技术指标，同时也需要对设计方案的经济指标负责。设计单位及工作人员应和成本控制人员密切合作，对设计的各个阶段和环节开展成本对比分析，进行技术方案的经济效果评价，并且始终不渝的坚持经济观念，主动控制项目成本，从而实现优化设计的目标。与此同时，还应该适当引入项目设计优奖劣罚的激励制度，并写入设计合同条款；即如果设计单位及工作人员在项目投资限额内，在满足合同的目标的前提之下对设计方案进行技术优化和经济控制，从而达到节约成本的应该给予一定的奖励，反之如果超出的则需要进行相应的处罚，从而强化项目设计单位及工作人员的经济责任感。

（三）建立健全项目限额设计的管理体系

应该积极将限额设计落到实处，同时不断建立健全项目限额设计的管理体系。首先，应将限额设计目标进行分解控制到各个专业，从而做到从初步设计到施工图设计的每一个环节都进行严格准确的认证，进而依照最优原则选择兼具经济性和技术性的设计方案，真正确保设计预算控制在投资限额之内。其次，项目设计单位应不断完善自我约束机制，将成本控制指标主动纳入到项目设计成果的质量体系之中，并制定出科学的规范制度，从而更好的落实限额设计以达到控制项目成本的目的。最后，应在每一个建设环节的设计和选择都应开展多种设计方案的对比和分析，从中选择出技术先进且经济合理的最佳设计方案。

（四）加强房地产项目设计交底与图纸会审工作

房地产企业应该重视并加强项目设计交底与图纸会审工作，尽可能将工程变更的发生控制在项目施工之前。应该邀请具备较高水平的专业审图公司或工程技术、经济专家，开展严格的图纸会审工作，对施工图纸技术上的合理性、成本上的经济性以及施工上的可行性进行严格的审核，从各个专业角度对项目设计图纸进行全面的会审，从而不断提高设计质量，尽可能避免因为各种主客观因素而给项目施工带来负面影响而造成经济损失。同时，要求设计单位对其设计意图、技术工艺难点、施工注意要点进行全面细致的交底，解除施工技术疑惑。

（五）严格控制房地产项目施工过程中的设计变更

在完成房地产项目设计图纸会审工作之后，应该加强施工现场的配合工作，严格控制房地产项目施工的设计变更。虽然，在房地产项目施工过程中由于各种主客观因素会导致突发情况较多，但仍然需要严格控制设计变更，建立健全起严格的设计变更审批审核制度，从而更好的保证投资限额不会被轻易突破。同时，应该要求设计人员全面细致的考虑每一个环节，并尽可能的进驻施工现场，根据施工现场情况不断优化设计方案，进行设计工作的动态管理，从而尽最大限度的减少或降低设计变更的比例，使工程造价得以有效控制。

五、结语

成本控制是新形势下房地产企业实现经济效益最大化，提高企业核心竞争力的关键手段之一。项目设计阶段作为一个十分关键的决定性阶段，在项目决策和项目施工之间起着承上启下的重要作用，因此房地产企业能否在设计阶段对项目成本进行有效控制，已经成为关乎房地产项目能否取得成功的关键点。应该说，房地产开发项目成本控制是一个复杂且长期的动态管理过程，涉及到的部门、工作人员以及工作内容众多，需要全员共同参与并综合团队智慧，运用科学的方法不断完善管理的措施和手段，才有可能最终实现房地产开发项目成本有效控制的目的。

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