谈我国房地产产权产籍管理的发展与现状

文/王薇 集宁区房产物业管理局 内蒙古乌兰察布 012000

谈我国房地产产权产籍管理的发展与现状

文/王薇 集宁区房产物业管理局 内蒙古乌兰察布 012000

当前随着“供给侧结构性改革”,房地产事业面临新的机遇，房屋的建造、产权转移以及产权分割等事件产生的利益纷争不断。人口的不断增加也给房地产事业创造了很多的产权变更工作，随着而来的产权产籍的调查与证明工作力度不断加深，房地产的管理工作在面临的巨大压力之下，逐渐展现出很多的问题，尤其是一些潜在的问题。在新环境下，如何处理出现的问题以及采取有效的解决措施保障房地产行业的稳定，保护每个房产所有人的合法权益尤为重要，真正的促使房地产的管理走向合法化以及规范化的道路。本文作者根据自己的一些工作经验进行如下分析，希望能够对现在的局面有所助益。

房地产产权产籍管理；问题；措施

我国房地产行业目前发展速度较快，并且我国对房地产的管理问题较为重视，分别出台很多的法律法规保护房地产交易，保障相关人士的合法权益，不断促进房地产事业的健康、长远、持久、绿色发展。房地产产权和房地产产籍两方面共同构成房地产产权管理工作，两者在工作的属性上大不相同。前者是物与物之间的转换过程，后者则是房地产资料的管理，与房地产产权管理不同，产籍的管理工作中心在于产权档案、图纸、资料的管理。房地产产权产籍管理档案能够通过具体的资料，反映出房地产的权属、用地面积、房屋界限、房屋结构、房屋的具体位置等基本信息。能够为户主提供有效的原始材料。因此房地产管理工作存在是必然的，也是城市建设的基础要件。

1、房地产产权产籍管理的意义

房地产产权产籍管理是指房地产管理部门根据国家出台的相关法律法规和政策，对自身所管理区域内的房地产进行管理。一般情况下，房地产的管理机构隶属于县级以上的人民政府，由人民政府管理的专门部门对其进行管理。设置专门的机构对其进行管理，能够将房地产产业对其进行专业化、清晰化的操作，有效的处理好房地产产权以及产籍工作，保障每一位产权所有人的合法权益，促进我国房地产事业的健康、绿色发展。房地产的产权以及产籍管理工作是对房地产的权属归属档案进行管理，包括房地产的房屋登记、权属转移、调查以及产权变更等问题，设计房屋的各种数据以及图像资料，能够真实的展现房地产工作的信息记录。

房地产的管理工作在项目开始投入的初期就已经形成正式的管理活动，房地产的管理活动包括产权产籍管理，而产权产籍的管理部门就要为房地产开发公司提供所在地区域的所有相关资料，对房地产的建设提供数据支持，以及房地产建设与国家有关补助计划的安排，对原始居民的妥善安置以及房屋产权的处理工作提供基本的管理方案，对房屋所有权转移工作的认证以及处理工作等等，这些工作都可以有效的处理好房地产产权产籍的管理工作，能够有效的避免房屋产权产籍纠纷的产生，有效的保障原始住户的合法权益，保障房地产管理工作的正常进行。此外房屋的建设以及房屋产权的转移都需要管理部门提供相应的材料加以证明，房地产产权产籍是一种所有权的合法凭证，能够有效的确保业主对自身利益的维护。

2、我国房地产产权产籍管理工作的现状

随着我国经济的不断发展，我国的产权产籍工作也在不断的探索中获得较为丰富的经验，目前产权产籍管理工作已经获得较大的突破。当前国家实行供给侧结构性改革更是为房地产事业的发展注入新鲜活力，房地产的优势更加明显，管理工作的难度与强度不断提升。通过近几年房地产事业的发展可以对房地产产权产籍管理工作做出如下几点总结：

1.我国房地产产权管理信息化水平不断提高

信息化已经成为21世纪的代名词，也是整个时代进步的象征。现代化的工作当中信息化已经成为各项工作不可脱离的技术。同样，在房地产产权产籍的管理工作当中，很多城市已经相继的为此项的工作配上信息化的管理方式，比如计算机软件管理系统。房地产产权产籍的管理工作在很多城市的房地产管理工作当中已经得到应用，计算机软件功能强大，能够有效的将房地产的相关信息录入计算机当中，对信息的存储能力强大，查询也较为方便。计算机软件运用到房地产管理当中不仅能够简化传统房地产的工作，还能够提升房地产的工作效率。房地产管理效率的提升能够有效帮助对房地产市场进行预测与监控。房地产管理信息化的最佳表现就是计算机软件的运用。房地产运用计算机软件是提升我国信息化的最佳方式，能够有效的提升我国信息化水平，提升我国国际水平的竞争能力。我国很多城市已经建设政务监督系统，信息化程度不断加深，房地产市场和房地产管理在一定程度上都得到有效的加强。

2.我国房地产管理水平有待提高

目前，虽然我国在长期的发展过程当中已经取得很大的成功，我国房地产产权产籍的发展与发达国家还是存在很大的差距，房地产产权产籍的管理工作过当中还是存在着很多问题，尤其是在近几年的房地产发展很大的变化时，其存在的潜在问题更加突出。根据我国房地产管理部门的有关资料显示，从2013年到2016年房地产的总投资额为31亿元，与此同时，西方发达国家总的投资额为123亿元，两者差距甚大。当然，我国房地产产权产籍的管理在其他方面和发达国家相比同样存在很大的差距。比如，我国房地产管理的方式仍旧是较为传统的管理方式，与发展速度较快的市场难以调和。这些差距是我国房地产与国际市场接轨的阻碍之一，因此，在一定程度上应加速我国对房地产产权产籍管理的规范化、信息化、技术化。

3、当前产权产籍管理工作中存在的问题

我国对房地产的管理也是有明文规定的，我国自1987年全国房地产普查以来，就针对我国房地产的使用情况进行详细的材料证明，并根据我国房地产的使用情况逐步推出一系列法律条文，比如《产权所有权》、《城市房地产管理法》。我国对房地产的管理在不断的完善当中，法律体系的建设也是随着社会的发展逐渐加强，但是随着社会的巨大变化，房地产的管理在实际的工作当中也存在很多的问题。

1.产权产籍管理中的问题

一是房屋面积确认不完整。房屋面积确认产生的问题主要是现有面积验证与原有产权面积不相符，这个文图产生于商品房面积确认时期与房屋产权的验证以及换证的环节。房屋面积的确认与实际房屋面积出现差异的原因，是房屋测量人的职业道德操守，房地产测量与房屋面积计算时的不规范。这类问题容易造成房屋产权产籍认证过程不规范事件的产生，使得房屋面积的认证不完整。

二是房地两证冲突，重发证，轻管理现象普遍。房地产的房屋证明包括房屋所有权证明和土地使用权证明，房地产在产权与产籍的管理过程当中“重发证”现象较为严重，虽然房屋的证件管理是一项非常普遍的工作，但是一房多证的现象却成为一件普通的事件。这类问题的产生是注销房屋登记制度的不完全产生的。

三是管理制度不完善，存在众多空白。房屋产权产籍的管理制度需要依据国家法律和各级政府的管理行事，其管理工作应当尽可能保障每一位房屋所有人的权益，但是在现实的管理过程当中，管理不严谨、管理空白等现象较为明显，管理工作自身的素质较低，管理过程中对相关的法律法规并不详细掌握，管理的执法过程也存在众多缺陷，管理的各级领导对工作人员缺乏相应的管理，没有形成完善的管理体系。

上述这些问题都影响房地产事业的前进，阻碍房地产事业的发展，不利于我国房地产事业的建设。

2.房地产产权产籍管理信息化中存在的问题

一是信息数据传递困难。这一问题产生的主要原因在于房地产产权产籍管理系统的各个分支之间没有相互衔接的系统，信息系统之间相互隔离，双方之间没有有效的交流。这个问题的存在能够有效的降低信息之间的传递，降低工作效率，使得很多方面的工作都需要重复录入，很大程度的增加了房地产产权产籍的管理工作任务。比如，对于一些新开发的楼盘来说，房屋预售与产权登记都需要将信息进行登记，但是这两个系统如果不能够有效的进行衔接，信息系统就能不能将信息进行共享，信息就需要重复录入，由此可能产生很多不必要的失误，信息的准确性难以把握。

二是数据库结构不合理。当前的房地产产权产籍的管理信息系统当中，依旧存在很多的问题：（1）属性数据库中的数据信息较长，占据很大的空间，使得很多重要的房地产产权产籍的信息不能够有效的获得，严重的影响数据的储存量。（2）某些数据表的设计与数据库的数据设计不相符，两者难以适用，使得数据储存的过程当中出现很多的空值等现象。这类问题严重的影响着房地产信息的整体性。

4、房地产产权产籍问题的解决措施

1.完善房地产产权产籍管理工作。当前我国凸显众多房地产产权产籍管理工作问题，应当从根源上减少问题产生。根源上就是领导部门应当加强对房地产产权产籍管理工作的管理，逐步完善该管理工作的制度定制以及监督管理部门。以良好的管理约束工作人员的工作效率以及工作态度，能够有效规范房地产管理工作。从制度上规范房地产的管理工作，能够有效的提升房地产管理工作人的工作态度与责任心，约束工作人员的工作行为。企业对工作人员进行定期的工作效率考核，这些考核主要涉及产权产籍资料的手机、管理、保护以及使用等方面的工作，包括思想素质以及专业技能等等。房地产工作的考核不仅仅是对工作人员工作失误的调查，还需要对优秀的工作人员进行必要的奖赏，这样才能够有效的提升员工的工作兴趣以及工作态度。考核的存在是必须的，是将工作规范化、健康化的必要保障。

2.实施动态的管理模式。动态化的管理模式主要是为了保障房屋产权和房屋现状相一致，保障信息的准确性和完善性，保障产权所有人的合法权益。想要实施房屋产权产籍的动态管理需要做到如下几点：首先是加大宣传教育的力度，提高房地产权人的登记意识；其次是房地产管理部门增强对有关部门的配合，加强信息之间的交流与沟通，增强管理人员对信息的准确把握，保障信息的准确性以及及时性。其次是增强房地产管理人员的服务意识，房地产产权产籍的管理是为民服务的一项工作，要增强自身的服务意识，推动房地产产权产籍的市场化运作；最后是加强对房地产信息化管理，对房屋信息进行及时的变更，加强对房屋状态的时时更新。

3.加强房地产产权产籍工作人员的工作素质。房地产产权产籍的管理工作需要工作人员具有良好的工作素养以及工作态度，优秀的工作人员能够有效的提升工作的效率。对于工作人员的管理应当制定员工培训计划，定时定期的对员工进行行业价值培训、员工守则、管理办法以及先进的管理手段。通过专业化的技能培训以及高素质的道德培训，有效提升员工的工作态度以及工作过水准，逐步提升员工对新鲜事物的接受能力，提升员工信息化管理的操作能力。此外，房地产产权产籍管理工作领导人应当具有先进的思维，主动提升自身的管理方式，积极引进国外国内先进的管理手段与设备，不断提高管理工作的核心竞争能力。

4.加强房地产管理工作的信息化。一是加强数据共享，打破数据传递的壁垒，提高房地产产权产籍信息的准确性，以及变动更新的时效性。这方面主要是提升信息技术的应用，将系统内部的子系统进行相应的衔接，实现信息贡献，特别是测绘系统和信息登记系统两者之间的信息传递，此外还有信息登记系统与产权产籍档案之间的数据共享。充分的信息共享能够有效的减少信息再次录入的重复性工作以及降低随之产生的失误率，提高工作效率。二是调整数据结构，完善产权档案信息管理。数据库结构的不完善对产权产籍信息的管理存在很大的影响，因此在数据库的构建当中就要十分的关注数据库对房地产产权产籍管理的适用性，最好增加房地产商、相关的基础设施、交通等等字段，以减少后期空格出现的问题。完善的字段设置能够满足信息登记的要求，并且对于某些特殊要求的字段设置也可以进行相应的添加，尽量的减少空白字符的产生，减少不必要的损失，降低空间废物的储存。三是简化查询要求的信息处理，提高信息查询的效率。这方面主要是针对一些能够公开的信息，目的在于产权产籍在发生变更、转移等活动时，有关人员能够获得与房产有关的、切实的信息证明，减少欺诈问题的产生。这些信息可以通过官方网站产生，还可以通过产权产籍的有关管理部门对社会进行公示，也可以设置专门的网站进行查询。

结论:

综上所述，供给侧结构性改革为房地产事业带来重大的机遇，但是也激发出房地产行业一些潜在的管理问题，这些都是当下应当解决的问题。本文就当前较为突出的问题进行分析，并提出相应的解决的措施，目的在于能够有效的改善当前房地产管理的有关问题，促进房地产产权产籍管理的健康、绿色、协调、健康发展。优秀的管理能够有效的促进房地产事业的进步，使之规范化经营，确保相关人员的合法利益不受到损害。当然，以上都是理论的探讨措施与方法，在实际的房地产产权产籍的管理过程当中，还需要根据实际情况灵活运用，确保房地产产权产籍的管理工作在合法、合理的范围内进行，为房地产事业的发展添加动力。

[1]李红海.房地产权属档案管理亟待解决的几个问题[J].房地产行政管理，2014(8).

[2]郑吉荣.房地产产权产籍管理的回顾与思考（上）[J].中国房地产，2013(9).