多管齐下加快房地产去库存

吴建军

多管齐下加快房地产去库存

吴建军

受降准降息、降首付比例、下调交易环节税费等政策红利影响，浙江房地产市场总体上呈现企稳复苏、区域分化、结构调整的新特点。

政策红利带动房地产市场企稳回暖。据全省271家房地产企业问卷调查显示，一季度17.2%的企业提价销售、26.3%的企业销售面积增长。杭州、宁波、温州等地房地产销售升温现象较为明显。截至3月2日，杭州全市商品住房成交16197套，成交面积182.1万平方米，同比分别增长49.3%和41.4%；1-2月宁波、温州全市商品房累计成交面积分别为98万平方米、81万平方米，同比分别增长38%和23.7%。

区域分化特征明显。杭州、宁波、温州等地房地产市场供需关系有所改善，其中，杭州全市可售商品住房去化周期同比下降6.1个月，宁波商品住宅存量下降7.7%，温州商品房库存面积下降14.2%。而金华、嘉兴等地商品房库存积压严重，去化周期分别长达27.7个月和24个月。

商业地产去库存压力更大。据问卷调查显示，62.7%的企业商业地产销售压力较大，高于商品住宅的56.1%。从地区看，宁波、嘉兴等地商业地产去库存周期仍然较长。宁波办公用房去库存周期在60个月以上，而商品住宅的去库存周期约18个月；嘉兴市可售非住宅去化周期为66个月，远超可售商品房去化周期的24个月。

根据问卷调查显示，在希望政府采取哪些方式加快房地产去库存问题的调查中，51.3%的企业认为应完善税费、信贷政策；49.8%的企业希望实施公积金异地购房贷款政策；39.8%的企业认为应清理房地产市场的过时限制政策；28.7%的企业认为应加快农民市民化；23.2%的企业希望建立租购并举住房制度；19.9%的企业希望推动地产商整合；16.9%的企业希望提高货币化安置比例。

从需求端看，加快农民工市民化、大力发展住房租赁市场、实施住房保障货币化和政府回购商品房作保障房等方式是加快房地产去库存的主要路径。一是加快农民工市民化去库存。根据国家统计局《2014年全国农民工监测调查报告》，2014年全国外出农民工16821万人，而在工作地自购房的比例不足1%；如果每年新增1%的农民工购房需求，大约可以对应0.6亿平方米的地产需求。这表明农民工市民化对房地产需求潜力巨大。但是，要将这部分潜在需求转化为有效需求，还需解决好农民工低收入、工作不稳定、征信体系缺失等客观硬性约束等问题。二是大力发展住房租赁市场去库存。培育和发展住房租赁市场，引导房地产开发企业售租并举，既满足中低收入人群的住房需求，又可消化房地产库存。三是实施住房保障货币化、政府回购商品房作保障房去库存。住房保障货币化和回购商品房主要是打通商品房市场与安置房、公租房和租赁市场。商品房与安置房打通体现在以货币化安置的方式进行，居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿；商品房与公租房的打通体现在政府收购存量商品房。这样既缩短了保障房供给周期，也为去库存提供了新的需求端。

从供给端来看，推动房企兼并重组是加快房地产去库存的主要路径。鼓励房地产开发商调整营销策略，促进房地产企业兼并重组是从供给侧层面加快房地产去库存的重要方式。但通过降价带来的负面效果难以估量。因此，推动房地产企业整合应该是控制和缩减供给端扩张的重要路径。三四线城市房企准入门槛较低，很多企业规模较小，开发成本较高，品牌附加值较低。推动部分三四线小型房企主动与大房企合作或兼并整合，引导品牌好实力强的房企“接盘”，有利于提高产业集中度，增强风险抵御能力。

从政策层面看，宽松的住房公积金政策、财税支持政策是加快房地产去库存的重要补充。一是通过放宽住房公积金提取条件、落实住房公积金异地贷操作、提高住房公积金个人住房贷款实际额度等公积金政策也能有效提升居民购房能力。目前，江西已落实公积金贷款全省“一体化”政策。二是采用财税支持政策，加大财政补贴力度、降低税费等方式也是加快去库存的重要手段。例如，甘肃将住房转让手续费整体下调33%。