2015年银川市土地市场分析

■ 杨 明/唐正国

（1.银川市国土资源局建设用地服务中心，宁夏 银川 750000；2.国家土地督察西安局，陕西 西安710075）

2015年银川市土地市场分析

■ 杨 明1/唐正国2

（1.银川市国土资源局建设用地服务中心，宁夏 银川 750000；2.国家土地督察西安局，陕西 西安710075）

对比银川市2014年和2015年供地结构、供地需求及供地面积等数据变化，发现2015年银川市土地市场呈现以下特点：(1)基础设施用地量显著增加；(2)住房用地结构有所调整；(3)新区项目用地逐年增加；(4)挂牌土地流拍现象突出；(5)房地产市场有所降温；(6)城市地价稳中有增。总体看，银川市土地市场逐渐趋于理性，政府投资基础设施项目土地需求量增加，房地产市场处于增速换挡、结构调整和政策完善期，土地需求量相对减少。建议2016年银川市土地利用工作应在集约节约用地制度的前提下，重点围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的经济任务，着力于统筹增量、挖掘存量、优化结构，持续为供给侧改革发力，确保社会经济健康、稳定发展。

土地市场；分析；政策建议；银川

0 引言

推进土地供给侧改革，增加土地有效供给能力，是当前土地利用管理的重要内容。如何发挥好土地资源在经济建设中的保障作用，建立和规范健康、稳定的土地市场尤为重要。本文通过对2015年银川市土地市场进行分析，对比2014年和2015年的供地结构、供地需求及供地面积等数据变化，从而为银川市及宁夏回族自治区2016年及“十三五”期间土地利用管理的重点和差别化政策的制定，以及推动“供给侧改革”提供依据。

1 土地市场情况

银川市土地市场供地采取招标拍卖挂牌出让、协议出让及划拨三种方式。其中：经营性用地及工业用地采取招标拍卖挂牌出让方式供地，保障性住房、基础设施、公共用地等采取划拨形式供地，涉及改变土地用途、增加容积率等改变土地利用条件的采取协议出让方式供地。2015年，银川市在稳定土地市场的前提下，加大了道路基础设施、公共服务设施以及保障性住房用地供应量，土地利用形势整体向好。但房地产市场发展却不容乐观，尽管国家利好政策不断，楼市由低迷转向回暖，但银川市土地市场并没有因此升温，房地产用地成交量为五年来最低。

1.1 土地供应情况

1.1.1 土地供应总体情况

2015年银川市供应土地265宗，供地面积25827亩。与2014年相比增加供地74宗，增加供地面积9689亩（2014年供地191宗，供地面积16138亩）。（参见图1）

(1)按照供地方式分析：2015年银川市挂牌出让土地81宗，供地面积3562亩，较2014年减少1宗，供地面积减少2107亩（2014年挂牌82宗，供地面积5669亩）；协议出让土地42宗，供地面积684亩，较2014年增加26宗，供地面积减少389亩；划拨供地142宗，供地面积21581亩，较2014年减少49宗，供地面积增加12187亩。（参见图2）

(2)按照土地用途分析：2015年银川市供应商业用地46宗，供地面积1033亩，较2014年增加29宗，供地面积减少824亩（2014年供地17宗，供地面积1857亩）；供应住宅用地34宗，供地面积3323亩，较2014年减少18宗，供地面积减少56亩（2014年供地52宗，供地面积3379亩）；供应工业用地50宗，供地面积2271亩，较2014年增加15宗，供地面积增加314亩（2014年供地35宗，供地面积1957亩）；供应公共设施用地（主要为科教、医卫慈善用地、公园绿地）82宗，供地面积8466亩，较2014年增加17宗，供地面积增加4543亩（2014年供地65宗，供地面积3923亩）；供应道路51宗，供地面积10732亩，较2014年增加29宗，供地面积增加5363亩（2014年供地22宗，供地面积5369亩）。（参见图3）

图1 2014年、2015年银川市土地供应情况对比（土地供应总体情况）

图2 2014年、2015年银川市土地供应情况对比（按供地方式）

图3 2014年、2015年银川市土地供应情况对比（按土地用途）

1.1.2 房地产用地供应情况

2015年银川市供应房地产用地80宗，占全年供地宗数的30.18%；供地面积4356亩，占全年供地面积的16.86%。2014年供应房地产用地57宗，占全年供地宗数的29.84%，供地面积4887亩，占全年供地面积的30.28%。与2014年相比，供地增加23宗，供地面积减少531亩。对于保障性住房，2015年供地23宗，供地面积2725亩，而2014年情况为供地14宗、供地面积1059亩。2015年与2014年相比，供地增加9宗，供地面积增加1666亩。（参见图4）

1.2 地价指数变化情况

2015年银川市城市地价综合水平值为85.53万元/亩，地价水平基本稳定，较2014年略有增长（2014年城市地价综合水平值82.53万元/亩）。其中，商业地价水平值为179.40万元/亩（2014年为169.73万元/亩），居住地价水平值为117.86万元/亩（2014年为115.20万元/亩），工业地价水平值为18.26万元/亩（2014年为16.87万元/亩）。商业地价、居住地价、工业地价水平呈阶梯状排列，商业地价最高，居住地价次之，工业地价最低，水平值之比为1∶0.66∶0.15。（参见图5）

图4 2014年、2015年银川市房地产用地供应情况对比

图5 2015年银川市地价指数变化情况

2 土地市场情况分析

2015年，面对宏观经济下行压力增大的严峻形势，房地产市场呈现出开发投资紧缩、房屋销售增幅下滑趋势。总体看，银川市土地市场现状主要呈现以下几个特点。

(1)基础设施用地量显著增加。随着“一带一路”战略的实施，滨河新区、保税区、经济技术开发区、宁夏生态纺织示范园、阅海中央商务区等多个发展载体，正在引领新的增长动力。2015年银川市政府加大基础设施投入，在用地上，2015年基础设施用地较2014年增加46宗，增长率为52.87%，供地面积增加9906亩，增长率为106.64%。

(2)住房用地结构有所调整。2015年银川市房地产中保障性住房用地占62.55%，商品房用地占37.45%；而2014年保障性住房用地占21.67%，商品房用地占78.33%。与2014年相比，保障性住房用地比例明显提高，从21.67%增加至62.55%，商品房用地比例显著降低，从78.33%降低至37.45%。

(3)新区项目用地逐年增加。2015年银川市滨河新区供应土地24宗，供地面积5278亩；2014年供地21宗，供地面积2383亩。2015年较2014年供地面积增加2895亩，增长率121.49%。2015年公共设施及基础设施供地量大，共计5162亩，占滨河新区总供地量的97.80%。

(4)挂牌土地流拍现象突出。2015年银川市挂牌成交土地81宗，流拍土地31宗，流拍土地占成交土地宗数38.27%。流拍土地中，房地产用地14宗，占到流拍土地的45.16%；工业等用地流拍17宗，占到流拍土地的54.84%。

(5)房地产市场有所降温。2015年，随着经济下行压力的增加，银川市房地产市场有所降温，处在一个深度调整期。一方面，房地产开发企业信心下降，市场观望氛围加重，放缓了开发节奏；另一方面，前几年银川市房地产市场发展迅速，全市住房供应总量较大，目前需求量萎缩，库存压力大，迫使房地产开发企业放缓开发节奏。总体呈现如下特点：一是房地产开发投资小幅增长。2015年1-11月份，市辖区完成房地产开发投资288.46亿元，同比增长1.3%，市辖区完成商品住宅开发投资179.86亿元，同比增长3.4%。二是房屋施工面积保持增长。新开工面积减少。1-11月份，市辖区房屋施工面积3088.4万，同比增长7.9%。其中住宅施工面积1832.79万，同比增长4.9%。市辖区房屋新开工面积695.86万，同比减少 21.7%，其中，住宅新开工面积428.41万，同比减少24.2%。三是房屋竣工面积同比减小。1-11月份，市辖区房屋竣工面积269.99万，同比减少16.7%。其中住宅竣工面积147.83万，同比减少33.7%。四是商品房销售面积同比减少。1-11月份，市辖区房屋销售面积424.72万，同比减少18.32%，市辖区住宅销售面积327.61万，同比减少22.11%。五是商品房待售面积增长。1-11月份，市辖区商品房待售面积412.65万，同比增长28.8%，其中，住宅待售面积236.37万，同比增长21.8%。

(6)城市地价稳中有升。2015年银川市地价增长率为2.15%，市辖三区1-11月份完成全社会固定资产投资602.98亿元，同比增长11.4%，其中房地产开发投资达288.46亿元，较2014年同比增长1.3%。地价与全社会固定资产投资、房地产开发投资呈同方向变化，反映出固定资产投资使得城市基础设施、公用设施及城市面貌明显改善，对地价增长起到一定的拉动作用，稳固了房地产开发投资环境，但地价增长仍受市场供需关系及国家政策影响，处于理性增长范围。

从以上土地市场现状分析不难看出，银川市土地市场逐渐趋于理性，政府投资基础设施项目土地需求量增加，房地产市场处于增速换挡、结构调整和政策完善期，土地需求量相对减少。

3 政策建议

通过对2015年土地市场分析，建议2016年土地利用工作在节约集约用地制度的前提下，重点围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的经济任务，着力于统筹增量、挖掘存量、优化结构，持续为供给侧改革发力，确保社会经济健康、稳定发展。具体政策建议如下：

(1)推进“供给侧改革”。供给侧改革的实质是要放松管制、释放活力、让市场发挥更大作用，从而降低制度性交易成本[1]，灵活、创新使用差别化土地政策，合理、高效利用土地资源。一是加大土地政策引导支持。鼓励创新，满足创新用地需求，对生活性服务业设施建设用地予以优先安排，加大养老、健康、家庭等生活性服务业用地政策落实力度。二是改进产业用地供应管理。结合企业投资规模、生存周期等，推行先租后让、租让结合供应方式，降低企业兴办门槛；鼓励开发区、产业集聚区建设多层工业厂房，供中小企业进行研发、设计、生产、经营多功能复合利用[2]。三是探索实施PPP模式。城乡联动捆绑开发，将土地综合整治与类集建区（集建区）联动捆绑开发，将土地整治过程中的低效工业搬迁成本和农地整治成本分摊到类集建区（集建区）经营项目中，并通过土地整治改善生态环境，提升经营性项目效益[3]。四是扩大出让范围。探索将公共设施及基础设施用地采取有偿方式供应。

(2)促进房地产市场平稳健康发展。展望2016年，“去库存”将成为全年房地产市场运行的主基调[4]，应研究加强房地产用地供应的针对性和精准性，以保持房地产市场适度活跃，逐步降低房地产库存。一是合理确定住房用地供应总量。根据银川市土地市场实际情况，围绕“稳增长、去库存、降成本”，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。对闲置住房用地面积超过已批准住房用地总面积10%以上的开发企业，不允许通过各种方式取得住房新增土地。二是大力推进棚户区改造货币化安置力度。出台棚户区改造货币化安置相关政策，适度控制新建安置区，通过搭建平台和开发企业让利、税收减免等措施引导棚户区居民选择存量住房安置。三是鼓励未开发房地产用地转换用途利用。引导其用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。四是创新供地模式。灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应，综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，减少流标、流拍，避免出现异常高价地，稳定市场预期。

(3)推进节约集约用地。一是严控建设用地增量。严格落实限制和禁止供地目录，对产能过剩的行业一律不得供地。保障新产业、新业态及大众创业万众创新用地需求，支持高新技术产业、物流仓储等互联网经济带动性强的产业项目落地，以土地利用方式转变促进经济发展方式转变和结构优化。二是加强土地规划管控。通过空间管制、用途管制，确保建设用地规模不突破，耕地占补平衡。三是加强土地利用监管。加强规划执行和土地审批、征收、供应的监管，科学用地、合理用地，杜绝土地投机。出台建设用地供后监管办法。四是合理确定供地结构。对房地产用地要严格管控，对保障性住房用地做到应保尽保；对基础设施及公共设施用地要严把建设规模；支持扶持工业项目“上山”进园区。五是盘活闲置土地。对于一些企业用地，可积极摸排、盘活利用闲置厂房、破产企业等存量建设用地，对闲置用地予以协议收回或帮助企业重新嫁接新项目（转让、合作）[5]。

[1]陈书荣,陈宇.土地审批制度的供给侧改革:征批分离[J].中国土地,2016(2):21-23.

[2]董祚继.以改革创新持续释放土地红利[J].中国土地,2016 (1):20-23.

[3]顾守柏,刘伟,夏菁.PPP模式在上海土地整治中的应用[J].中国土地,2015(9):43-46.

[4]孙国瑞.去库存的路有多远？[N].中国国土资源报,2016-01-06(05).

[5]石建明.破解土地要素对经济发展的制约[J].中国土地, 2016(2):49-50.

Analysis on Land Market in the City of Yinchuan in 2015

YANG Ming1, TANG Zhengguo2
(1.The Service Center of Construction Land, Yinchuan Land and Resources Bureau, Yinchuan Ningxia 750000, China;2. Xi’an Bureau of State Land Supervision, Xi’an Shaanxi 710075, China)

Contrasting the change in the number of the structure, the demand, and the area of land supply in 2014 with those of 2015, the land market in the city of Yinchuan in 2015 has the following characteristics: notable increase is made in the land use for infrastructure construction; some adjustments are carried out in the land structure for building houses;land use for the construction of projects in new district is increasingyear by year;listedland auction failureis the major phenomenon; property market has cooled somewhat; andurban land price are steadily increasing. In general,the land market in Yinchuan has been rational gradually; land demand for government-invested projects is increasing;real estate market is experiencing the combined effects of a gear change in the pace of economic growth coupled with the perfecting of structural adjustment and the policy.All of this has made the land demandrelatively decrease. Furthermore, this paper gives some suggestions for improving the initiatives that the government of Yinchuan should be taken. These include: with the goal of pursuing intensive and economical use of land, priority must be placed on cutting overcapacity and excess inventory, deleverage, reducing costs, and strengthening points of weakness; they should focus their efforts on making overall plan concerning increment, digesting the production capacity that we already have, and optimizing the structure with a view to making sustained efforts to exert force for the reform on the supply side; and ensuring sound and stable development of China's economy and society.

land market; analysis; policy suggestions; Yinchuan

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）04-0022-04

2016-02-23；

2016-03-18

杨明（1970-），男，宁夏回族自治区银川市人，银川市国土资源局建设用地服务中心主任、土地估价师，大学本科，主要从事土地利用管理方面研究。