揭开高房价背后的真相



揭开高房价背后的真相

国人买房的战火越烧越旺，这必然推动房价的节节攀升。去年深圳房价的疯狂式暴涨更是引发了人们对未来楼市的恐慌。那么，目前的房价还会继续涨吗？房价暴涨的原因有哪些？这其中又有哪些内幕？

一二手房价大幅跳涨

今年以来，一线城市房价上涨迅速，超出多数人预料。

春节过后，国内多个城市楼盘出现火爆行情，朋友圈到处是排队购房的画面，一些中介甚至惊呼电话被打爆。上海、北京、广州、深圳等一线城市的房价均出现了较大程度的涨幅，不仅再现“日光盘”，核心区域甚至“一天一个价”。

在“买涨不买跌”的心理驱导下，市民的购房热情也一路走高，这种对一线城市房价看好的原因从哪来，其中又暗含多少风险？

以上海为例，在刚刚过去的2015年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创下历史新高。经历春节假期之后，上海楼市更犹如脱缰的野马一般，疯狂提速。

根据易居研究院的统计数据，2016年的第一个月，上海新房的成交均价达到了35911元/平方米。如果仅仅拿这一个月与2015年全年均价相比，上海的房价上涨了12%。

于是，很多人问，这正常吗，会持续多久，会崩盘吗？有业内人士则表示，这很正常，房价还会继续上涨。

一手房大涨的同时，二手房也不甘示弱。春节过后北京二手房价格已出现了快速上涨的现象。

市民黄先生在北四环外的一套80多平方米的两居室，节前当初卖他房子的中介曾电话询问他是否有意出售，当时中介给出的价格是340万元，比他两年前300万元的总房款高出了40万元。

而在春节假期结束后，看到房价不断上涨的新闻，黄先生亲自到住所周边的几家中介询了询价格，结果其发现，仅仅半个月的时间，他的房子已经由340万元上涨至370万元。一家大型中介的工作人员表示，“最近不断有松绑政策出来，业主普遍惜售了，上一套同户型的房子业主在我们这是350万元成交的，目前市面上您那种户型已经没有人卖了，如果您想出售，370万元肯定是没问题的”。

另外，不断爆出的业主加价毁约甚至惜售的新闻，让不少刚需及打算换房改善居住条件的人群，产生了恐慌情绪，尤其是蜿蜒曲折的长队和过户大厅人满为患的图片，经过新闻、朋友圈等渠道广泛传播后，上述人群的焦虑更是有增无减。

房价为何现恐慌性疯涨

那么，中国城市房价疯涨的背后，到底有哪些要素在驱动？对此，有专家给出了六大原因：

一、二孩政策的进一步释放。在去年政府推出二孩政策以后，直接推动了住房改善性需求。原来住两居的，为了生二孩，至少要升级为三居，才能满足基本要求。所以，二孩政策直接刺激了改善性需求，让120平米以上的大户型成为抢手户型。

除了二孩政策以外，因去年是羊年，今年是猴年。而在中国人传统观念里，又有“十羊九不顺”的固有观念，都想要一个属猴的孩子。所以，2016年肯定是一个生育高峰。既然要生孩子，肯定要有买房的需求。

所以说，春节后一线城市疯涨跟二孩政策的逐步释放和生育高峰有直接关系。

二、契税减免和去库存的宏观政策。自从2015年年底以来，国家推出一系列的诸如降低契税、降息以及户籍方面的优惠政策，本来想去三四线城市的库存，结果间接导致一二线城市的疯涨，实在有点匪夷所思。

这种反常现象，从某种方面反映了中国房地产市场供需的两极化，在三四线城市供大于求，而在一二线城市却是求大于供。

因为一线城市新盘供应量极少，在政策的驱动之下，必然更会“雪上加霜”，新盘出现哄抢现象就在情理之中。

三、股市的持续低迷。很多人将今年的楼市疯涨跟去年股市的疯狂相提并论。去年的股灾，使许多股民对股市伤透了心，而手里的资金，又没有太多的投资渠道。一看到楼市回暖，索性就把钱投到房子上。从某种角度上讲，股市的低迷，导致大量资金从股市流向楼市。

四、学区房的非理性上涨。去年，受相关政策的影响，北京等一线城市的学区房发生非理性的上涨，在北京像东城、西城、海淀等优质学校密集的地区，出现了学区房疯涨的状况，甚至前不久在北京西城区还出现一例单价60万一平米的天价学区房。

学区房的高速上涨和天价学区房的频出，让一部分家长出现恐慌。在春节过后，便出现集中换房、购买学区房的热潮，这也从某种程度上推动了房价的快速上涨。

五、首付贷和融资杠杆。原来，筹措首付款是一个难题。但是现在像链家以及各大银行都推出首付贷等金融产品，可以通过在融资平台短期借贷的方式筹集首付。现在本来首付比例就开始大幅降低，再加上首付贷等金融平台的借款，购房者只需要花很少的资金、甚至零首付就可以去买房，这从某种程度上大大降低了买房的资金成本，也让一些投机者有机可乘。

在房价疯涨的状况下，很多人都抱着“抢一套再说”的心态，形成扎堆买房的现象。

六、低价疯涨和中低端楼盘供应量不足。这两年，北上广深等一线城市地价连创新高。前不久在北京大兴又出现地王，楼面价都已经接近5万一平米。

地价过高，导致现在像北京这些一线城市新开盘的项目大都是高端项目，许多高端项目都接近10万一平米。高端项目扎堆，而中低端住宅供应量则严重不足。据统计，今年北京商品房住宅供应量仅4万套，创下十年来最低水平。

北京地王频出和大量高端项目的涌现，从某种程度上推高了房价，同时也为房价上涨带来了预期，也带火了二手房。

房价高涨背后有“黑手”

值得注意的是，在政策、信贷、供需等多方因素之外，房价的跳跃式上涨有也有部分人为因素。

日前，网上流传一则贷款歪招，内容主要为“目前核心城市房地产仍然是最受欢迎的抵押品，假如我有一套房价值1000万元，自己公司资金流又紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万元‘卖’给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，可以贷款1050万元，于是我手里就有了1050万现金”。虽然不少人表示这一方法并不可行，但据某市大型商业银行的相关人士透露这一情况确实存在。

“像我们国有四大行，内部管控非常严格，想做高房价多拿银行的低息贷款，几乎不可能，但确实有一些中小银行在这么做，评估机构也参与其中，毕竟利润可观，但如果我们行指定的评估机构被发现参与，肯定是要被剔除出名单的。”这位负责银行个人贷款业务的人士称，“当然这些银行也不是谁的生意都做，基本上这些房主还是有点实力信用的那种，拿了这些钱过一阵还是会还回来的，几方也有抽屉协议，所以上面才会睁一只眼闭一只眼，当然难免也有跑路的，所以风险还是不小的，一旦被查处，很可能要负担刑事责任”。而据了解，部分上市的银行也参与其中。

对此，伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，“这个例子不必当真，银行批按揭时并不是按照成交房价的多少来看，而是由第三方评估机构进行评估，住房买卖还涉及到税费等问题，不像说的这么简单。”

房产交易过程中税费的缴纳比较复杂，不同条件的房屋所应缴纳的税费不同。简单做个粗略计算，如果是大于90平方米且满2年的普通住宅，需要缴纳37.5万元的税费，包括个人所得税15万元和契税22.5万元;如果未满2年，还需要缴纳房款5.6%的营业税，税费合计达121.5万元。如果成交的是非普通住宅，购房满2年的住房需要交65.5万元的税费，其中个人所得税15万元、契税22.5万元、营业税28万元；未满2年的情况所应缴纳的税费则需缴纳121.5万元的总税费。

“如果交易的房子满五唯一，只交12.5万元的税费就够了，不过市值1000万元的住房，能做高价格卖出，还能通过评估后银行认可贷款1050万元，只有一种情况，除非倒房人能在各个环节都能‘打通’，否则不可能实现。”一位业内人士表示。

另外还有一个歪招：“我和我老婆在北京只有一套房子，把房子只写在老婆一人名下，然后和老婆假离婚。现在这套房子值700万元，让老婆以1000万元的价格卖给我，首付300万元，贷款700万元。这样，我们继续住着房子，手里多了700万元，用这700万元投资获得的回报，刚好可以用来还贷。如果房价大跌，我就不还贷款了，让银行把房子拿走，这样我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。现在北上广等城市有很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。”

“银行不可能按照交易的价格批复贷款，从北京目前二手房的贷款情况来看，一般只能评估到成交房价的80%左右，即使案例中的房子市值1000万元，一般只能评估800万元左右，也就是只能贷款560万元。”一位业内人士表示，案例中“房价大跌，就不还贷让银行把房子拿走”的说法也不成立，“按照现在的规定，如果房屋所值不足够还贷，银行会继续催缴不足的贷款。”

不过，专家提醒道，如果骗贷歪招顺利实施，对于银行来说风险极大，一旦房价下跌，借款人很可能选择弃房保贷，增加银行的不良贷款，进而影响整个金融系统。同时，这种自买自卖也会进一步推高房价，加剧整个市场的风险，并影响房地产市场的健康发展。