房地产金融创新之路

山西财经大学，山西　太原　030006



房地产金融创新之路

山西财经大学，山西太原030006

摘要：在房地产业的发展过程中，利用金融杠杆是其必不可少的条件。从我国的实际发展状况来看，我国房地产金融还处于一个初级阶段，在房地产开发、交易、持有的各个环节中，银行贷款是最基本的融资手段。房地产业是一个高风险的行业，其行业的特殊性要求其所需资金应当主要依靠直接融资的方式，即由资金所有者直接承担风险的融资，而不是让银行成为房地产行业的货币供应者。正是由于缺少必要的市场参与机制和创新机制，使得很多地方房价波动的风险无法得到均衡释放。为了促进房地产市场的健康发展，迫切需要借鉴引入国外的先进经验，推动房地产金融的创新。

关键词：房地产金融；风险；创新

一、导论

近年来我国房地产市场价格异化的根本原因之一，就在于房地产金融的落后。一直以来，我国在对房地产业的调控过程中都是通过银行这种间接融资的方式去控制房地产业的发展，直接融资的方式在很多方面受到限制。不合理的融资结构并没有随着房地产业的逐步发展而好转，这就将原本应该分散在各个环节的风险过分集中到了银行身上，为房地产业的发展带来很多不稳定的因素。

二、我国房地产金融的问题

(一)分散风险的能力差

一方面，银行是一种保守的货币供应者，保障储户资金安全是第一位的，其所释放出的贷款只能依靠贷款者按时还款来实现，除此之外没有其他可以回收资金的方式。一旦开发商还不上贷款，银行受坏账率提升的影响，其所承担的风险就会增大。银行就会采取提高按揭贷款利率的方式来让购房人还款，这样就又会出现购房人违约的风险，最终受影响的还是银行自身。另一方面，银行更强调的是资金的流动性，即当出现有利可图的项目时，能够保证银行有足够的资金进行投入，在银行不能及时收回贷款时，就会降低银行的收益。尽管有一种叫做银行信贷证券化的方式能够有效保障银行利益，分散银行承担的风险，但在我国却仍未有实质性进展。

(二)风险配置不均衡

在我国房地产开发过程中，开发商自有资金的比例一般都很低，很大部分需要来自银行的贷款，如果这部分贷款由银行独自提供，那么银行就需要承担全部开发贷款的风险。银行为了降低风险，就会只提供给开放商一部分开发贷款，剩下的部分由购房人先从银行以按揭贷款的方式从银行拿到钱，然后再通过预付款的方式交给开发商，也就是所谓的“预售制”。这样原本应该由银行承担的风险就转移给了购房人，从而大大降低了银行自身的风险。因为提供按揭贷款的风险要比提供开发贷款的风险小得多，购房人从银行拿到按揭贷款的过程，是以自己所购买住房为抵押的，即使开发商在预售中出现了问题，按揭贷款也需要购房人来偿还。这种做法实际上是将银行所面临的风险转移给购房人，使购房人处于不利的位置。

(三)房地产市场化水平低

我国的房地产市场，通常只包括开发商，银行和购房人三者，市场化水平还很低。很多地方还要受到政府的限制，如开发商自有资金比例，贷款利率的高低等等。这样不仅无法真实反映市场的供求关系，而且也起不到政策调控的作用。由于市场缺少机构投资者的参与，不能发挥出其他市场参与者在平衡供求，稳定房价方面的作用，使得开发商在销售住房时，经常会出现供求不平等的现象，从而提高了销售成本造成房价波动的风险，还同时加大了提供给开发商贷款的银行的风险，加剧了房地产市场的不稳定。

三、我国房地产金融创新之路

(一)完善风险分散的渠道

首先是积极推动银行信贷资产证券化，这种通过将银行所释放出的贷款转卖给证券市场上的投资者的方式，能够在优化银行资产机构、分散银行风险以及提高银行资金流动性方面发挥重要的作用。针对证券化发展缓慢的事实，要提高对证券化发展的重视程度，完善相关制度和规定，勇于在一定程度上进行尝试，从而真正发挥证券化的作用。其次是建立完整的个人信用评价体系，我们都知道购房人在向银行进行按揭贷款时，都是以长期贷款为主，银行就有了长期持有债权的风险，而随着我国城市化进程的不断加快，个人按揭贷款的规模肯定会逐渐升高，意味着银行将持有越来越多的债权。而如果银行将款项贷给了个人信用差的对象，就会加大银行的坏账风险。因此，建立个人信用评价体系可以在很大程度上排除恶性贷款，保障银行的利益。

(二)推动新型预售制的实施

在发达国家的预售制中，第三方监督者发挥了重要的作用，这个监督者可以是律师，也可以是中介机构。开发商在预售过程中并不直接面对购房人，购房人先将一定数量的保证金交到第三方监督者手中，开发商也通过第三方监督者签署自身违约双倍返还保证金的协议，当有购房意愿的购房人达到一定数量时，开发商就可以凭此去向银行贷款，此时银行面临的收回贷款的风险已变得很低，自然会向开发商提供贷款。不论购房人和开发商谁最终违约，银行都可以从第三方监督者手中收回保证金，不至于造成损失。这样一来，不仅开发商能够拿到开发贷款，银行也不必担心收不回贷款，购房人还可以免于开发商不能按时交房而承担的损失。这种新型的预售制很值得我们国家去借鉴实施，可以让风险均衡的分散在开发商，银行和购房人之间。

(三)强调机构投资者的作用

与我国住房由开发商直销的方式不同，国外开发商在进行住房销售时是通过投资机构以代销的方式来实现的，对那些不能按时销售出去的房子，投资机构就先用自己的钱将其买下，这样既可以降低开发商的销售成本，还可以降低银行的资金风险。不仅如此，机构投资者在住房市场出现供求不平衡的现象时，可以抛出和持有住房来缓解供求变化带来的房价波动，不同于我们所理解的投机，这种方式更多的是起到平衡供求，稳定房价的作用。这种完善的房地产市场体系，正是我们所最终要实现的目标。

四、结语

通过借鉴国外的先进经验，推动房地产金融领域的创新，可以让房价变动所带来的风险能够在开发商、银行、中介机构、投资机构和购房人等不同主体之间实现自主配置，改变过分依赖于银行的传统方式，实现房地产市场的良性发展。

[参考文献]

[1]陈淮.房地产经纪学ABC[M].北京：中国发展出版社，2011，7：349-374.

[2]曹振良.房地产经纪学通论[M].北京：北京大学出版社，2003，6：75-95.

中图分类号：F299.233.38

文献标识码：A

文章编号：1006-0049-(2016)06-0085-01

作者简介：吕卿*吕卿(1992-)，男，汉族，山西壶关人，山西财经大学硕士研究生，房地产开发与经营专业。