基于供应链管理分析商业地产工程成本

张金军

摘 要：商业地产需要巨大的资本作为支撑，对于商业地产工程的成本十分有必要。现如今，所有的房地产开发企业都开始控制成本以谋求再房地产市场不景气的环境中谋求生存。供应链管理不失为一个商业地产工程控制成本的好角度。商业地产对于国民经济的发展重要性不言而喻，商业地产的企业不仅仅数量多，而且多是资本雄厚的企业，因此商业地产企业竞争越来越激烈，为了使商业地产企业获得更大的获利空间，增强市场竞争力，满足消费者多元化的，多层次的需求开始关注供应链管理的内容，对商业地产企业的成本进行控制。这种做法是明智的，商业地产企业做出这样的企业，不仅仅能提高自身的经营利润，更能让与商业地产企业发生交易的众多参与方享受到供应链管理带来的红利。

关键词：商业地产；成本管理；供应链管理

近几年，随着我国经济的快速发展，各种商业地产项目如雨后春笋般涌现出来，房地产市场获得了空前的发展机遇，但是再过去的十几年中，房地产企业虽然发展得非常好，但是这种发展的模式是粗放型的，经过分析，发现房地产企业在成本控制中所作的措施尤为不足，因此，要想让商业地产企业获得持续地良好的发展，必须对商业地产企业的成本进行控制，商业地产企业在经营过程中必然会与许多上下游合作伙伴发生交易，进行基于供应链管理的成本控制，不论对商业地产企业还是对商业地产企业的合作伙伴来说都是双赢的选择。

一、商业地产的概念及其发展

商业地产是近年来房地产市场中出现频率较高的一个词汇，商业地产项目不仅仅指的是过去的人们用于居住的房屋，更是满足人们吃喝玩乐的一个地产综合项目。商业地产项目在满足人们居住的需求基础上，将购物，餐饮，休闲，娱乐融为一体，为广大消费者提供一个具有优美消费环境，丰富商业文化的消费场所。商业地产的商业价值不容小觑。

从理论上解释商业地产，商业地产是指一切用于商业用途的，并以此谋求商业利益的房地产项目。商业地产与传统住宅公寓别墅存在着较大的差异，商业地产的功能更为丰富，商业文化气息更为浓厚，投资价值更大，因此商业地产项目在近些年来成为了房地产市场新宠。

万达集团是我国在商业地产中的领军，由万达集团投资的万达广场遍布全中国，是我国商业商业地产企业的领头人。万达广场也是万达集团在商业地产中的一块金字招牌。以万达广场为例，万达广场不仅仅满足了群众居住的需求，更是将酒店，宾馆，超市，购物中心，会展中心，商业写字楼融为一体，满足了不同层次的消费者的多样需求。商业地产项目近年来在我国的越来越多，商业地产的竞争达到了一个空前的白热化阶段。

二、商业地产项目的供应链管理

说到商业地产的项目管理，首先必须了解供应链管理的内涵及概念。供应链管理是一个协同合作的管理流程，其参与者一般有供应链核心企业，在本文中供应链核心企业即是指商业地产项目企业本身，供应链企业上游企业，在这里一般是指为商业地产企业提供原材料的众多企业，供应链下游企业，这里一般是指商业地产的销售公司。在现代的供应链管理中，并不是仅仅管理核心企业与上下游企业的资金，更是将上下游企业与核心企业在信息，资源，资本，物流等众多方面融合合作，以达到三方获利。

商业地产供应链管理的目的包含许多方面的内容，其中最为关键的一项作用即为充分筹划产品的开发市场推广、市场销售等多个环节，筹划管理的目的在于在最短的实践内用最小的成本的成本实现最大化的产品价值，供应链管理需要得到众多参与者的支持，光光核心企业的参与是不能达到上述的目的，因此商业地产供应链管理的难点在于打通上下游企业之间的联系，实现资源，信息，资本，物流的有效共享，在各种资源的有效共享基础上实现减少每一个参与者的成本，增大每一个参与者的经营利润的目的。商业地产供应链管理的难度十分得大，商业地产企业上下游企业之间的关联相对闭塞，不仅如此，商业地产企业是重资本企业，实现商业地产企业与其他企业之间的资源共享，往往需要从全局出发，应当具有系统性思维，从整体上降低的整体成本，这才是商业地产企业在供应来呢管理中关键。商业地产的供应链管理是一个新兴的课题，因此在商业地产供应链管理上的文献十分有限，因此，对于商业地产企业来说，商业地产企业的供应链管理不仅仅需要从书本与文献中汲取知识，更需要“摸着石头过河”，从实践中摸索商业地产的供应链管理技巧，从实践中摸索商业地产供应链管理的规律，从实践中总结商业地产供应链管理的规律。通过规律与经验的总结，帮助商业地产找到一套适合自身企业的供应链管理办法，以实现降低商业地产企业经营成本，增大商业地产企业经营利润，增强商业地产企业市场竞争力的目的。商业地产供应链管理不论是对单独一个商业地产企业，还是针对商业地产市场来说都是一件非常重要的改革，从微观来说，能够帮助一个商业地产企业获得生存与发展的空间，从宏观来说，能够帮助商业地产整个行业迈向一个新的发展台阶，获得更大发展空间，促进国民经济的发展。

说到商业地产供应链的管理，就不得不提到商业地产的供应链成本。商业地产的供应链成本是影响商业地产企业供应链管理的重要影响因素，是商业地产供应链管理的基础与核心，因此要想实现商业地产供应链的有效管理，就必须控制好商业地产企业的供应链成本。商业地产的供应链成本包含了很多的内容，简单来说就是商业地产在是市场交易过程各个节点所发生交易的全部成本。供应链的成本呢一般包括产品的研发，设计，采购，生产，销售等各个环节成本，由于商业地产是一个复杂的项目，因此，在商业地产中，与商业地产企业发生交易的企业非常多。

商业地产企业的供应链管理必须以商业地产企业为核心，起始于为商业地产企业提供原材料的材料提供商开始，终止于为商业地产企业提供销售售后服务的销售公式，在这个三方中，基本贯穿了商业地产作为一个商品在市场中流通的全过程。设计，生产，销售，但是再实际管理中，商业地产企业的供应链管理往往会比这复杂的多，因为商业地产企业不仅仅是一个商品的生产加工商，在现实中商业地产开发企业需要与政府，物业，房产中介等众多市场参与者协调好关系，尽可能降低企业的生产经营成本，尽可能地在单位时间内获得最大化的市场收益。

在商业地产成本中，核心成本是商业地产企业在生产经营过程中将建造地产工程所花费的成本，将这项成本细致划分，大致到阔土地开发成本，资产的成本，地产项目的施工成本，地产项目的建设成本，地产项目的设计成本美产项目的销售成本。商业地产企业的上游成本通常包括地产项目设计成本，土地开发成本，资本成本等等，商业地产的核心成本主要是指商业地产建设施工成本，商业地产企业的下游成本主要包括与房产经纪之间的交易成本，与物业公司达成的管理成本。经过细致划分，可以发现商业地产项目企业需要考虑的成本种类众多，因此，商业地产的供应链成本管理不是一件简单的事，必须统筹兼顾，从全局角度出发，对商业地产项目的建设开发合理规划。

三、商业地产的供应链成本优化建议

商业地产项目涉及到的成本因素众多，因此，解决好商业地产项目的成本需要科学分析，合理规划，下面笔者将针对商业地产企业供应链成本优化提出若干意见与建议，旨在帮助商业地产企业正确地实现商业地产项目供应链成本管理。

商业地产企业必须充分重视供应链上游成本控制，商业地产项目的投资往往使用在项目的前期中，简单来说，商业地产项目将绝大部分的钱花在了上游成本中，在上游成本中，商业地产的设计成本，商业地产的土地开发成本，商业地产的资金成本，商业地产的咨询勘察成本都将直接影响商业地产项目的整体成本支出，因此做好商业地产企业的供应链上游成本十分有必要，在这一步做得好往往能大大降低商业地产项目的成本，有利于商业地产企业更为灵活地使用调度资金，减少商业地产项目的前期资本压力，以达到轻装上阵的目的。

控制地产的资金成本主要是从降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。首先，加强财务杠杆的应用合理筹集资金，拓宽融资渠道。其次，加快应收款项的回收。最后，要做好资金的使用规划。对工程项目的目标成本做出正确的测算，分析每个关键节点的现金流量和资金使用量，从而合理分配资金。

核心成本主要包括建筑安装成本、地产开发企业自身管理成本和地产开发企业支付的开发成本三部分，核心成本控制的关键环节是建筑安装成本控制和地产开发企业自身管理成本中的管理费用和税金的成本控制。

建筑安装成本是地产项目成本中较为稳定的部分。其成本可从设计阶段、建设实施阶段来进行控制。对于设计阶段，可在满足同样功能和安全的前提下，降低工程造价。设计工作是整个供应链中建筑安装成本控制的一个关键环节。设计成本应通过选择最优设计方案和设计单位、推行限额设计以及引入考核机制等举措来进行控制。

管理水平的高低直接决定了管理费用的开支，房地产开发企业按岗位合理配置管理人员。各部门和员工都应是成本形成的影响者和成本管控的参与者，让每个人在工作中时刻注意节约成本，使企业各项成本要素都得到充分的管理。

在中国，房地产是税负最重的行业之一。地产开发企业可以通过税金筹划来减少税金方面的成本支出。主要方法有：①通过借款利息的筹划，土地增值税起征点的税收优惠筹划、整体转让、分解定价等方式，综合进行土地增值税的筹划。②通过合理拆分业务，剥除价外费用，将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同等方式，综合进行营业税的筹划。③通过迟延纳税的筹划，充分利用税法规定的税前扣除项目等方式，综合进行所得税的筹划。以上一系列的整体税收筹划运作，可以有助于房地产开发企业实现税负的减轻。

在下游成本中销售成本是控制下游成本的关键。销售渠道选择是是市场营销决策中的基本决策之一，是影响下游成本的重要节点，它关系到企业能否将产品及时顺利地销售出去，以及企业销售成本和盈利水平。通过聘用专业的销售人员，制定完善合理的销售计划，通过各种结合本地区特点的宣传方式，力争以最少的销售成本赢得最大的销售量。通过对商业地产供应链上游、核心和下游成本的分类分析，提出了降低工程项目成本的一些措施和方法，从而有利于商业地产开发企业实现其利润最大化的目标，有利于地产市场机制的建立和完善。

参考文献：

[1]巩本兰.我国房地产开发企业的发展现状研究[J].现代商业，2011（11）.

[2]罗方晔.关于构建供应链成本管理体系的研究[D].南京理工大学，2003.