房地产企业开发中法律风险的有效防范策略分析

陶玉松

辽宁星海九鼎律师事务所，辽宁 大连 116000



房地产企业开发中法律风险的有效防范策略分析

陶玉松

辽宁星海九鼎律师事务所，辽宁 大连 116000

随着国内法律体系的逐步健全以及人们法律意识的不断增强，近年来房地产企业在项目开发中面临的诉讼争议及法律纠纷渐趋增多，这不仅给房地产企业的顺利发展带来了一定阻碍，也给房地产行业的声誉带来了不少负面影响，因此房地产企业开发中法律风险的防范正在成为业内诸多人士共同关注的课题。基于此，笔者结合相关实际工作经验，主要对房地产企业开发中面临的法律风险及其防范策略展开探讨。

房地产企业；项目开发；法律风险；防范策略

房地产项目开发是周期比较长、资金密集、过程较为复杂的系统性工程建设活动，从房地产开始建设直至销售完毕，可能需要几年的时间，期间所面临的风险也是众多的。比如，现在受到宏观经济形势和调控政策的影响，银行还是控制放贷规模，这对资金密集型的房地产行业来说是极为不利的，这也直接导致诸多开发商面临资金短缺或者资金链断裂的风险；期间还可能诱发房屋无法按期交付、合同违约、业主维权等法律风险。所以说，房地产企业在项目开发时，应当详细了解行业的运作过程及可能面临的风险，并做好相应的风险防范计划。

一、房地产企业开发中法律风险的内涵分析

房地产企业开发中的法律风险主要是指其在生产经营中由于缺乏相应的法律常识、不遵守相关法律或者不按照法律程序、无视法律监管及约束，从而可能引发或已经形成的违法行为导致的潜在性危害。简单点来说就是，房地产企业开发经营中因违背相关法律所产生的对企业经营不利的一系列行为。

从我国目前的房地产相关法律体系来看，其还是较为复杂的，房地产企业经营过程中稍有不慎，便可能面临来自各方面的法律风险。虽然在现代化经营管理体制下，法律风险能够被提前预知并做出相应的防范，但是大部分企业在日常运营中，并未对法律风险防范给予足够的重视，也并未意识到法律风险给企业造成的负面影响和经济损失都是极其严重的。也有部分房地产企业已经意识到法律风险防范的重要性，但却并未建立起相对应的风险防范机制，面对风险并不能采取有效的应对措施，损失自然也在所难免。其实，法律风险对房地产企业来说就像是潜伏的病毒，时刻都在威胁着房地产企业的经营与发展。

因此，房地产企业在项目开发过程中，应当充分认识到法律风险的危害性及其防范的重要性，并科学构建相应的防范机制，以有效保护自身的合法权益，同时为项目开发的顺利进行及企业的经营发展提供必要保障。

二、房地产企业开发中面临的主要法律风险

(一)土地使用权获得中的法律风险

我国《土地管理法》中的相关条文明确规定，农村集体的土地使用权，未经国家及相关部门批准，一律不准自由转让或出售，所以说房地产项目开发之前必须取得建设用地的使用权。而《城市房地产管理法》中的第八条明文规定：“凡是城市规划区内的集体所有土地，必须经依法征用转为国有土地之后，这块国有土地的使用权才能够有偿转让。”通过这两条不难看出，如果建设用地是集体土地，必须先按照规定征为国有土地之后，开发商才能从政府手中取得使用权。由此引发的问题是：因为受让土地的性质不同，所以导致了补偿主体、流程及标准之间存在一定的差异，具体点可以分为由政府征用的集体土地所支付的土地及附着物赔偿、由开发商在城市规划范围对国有土地上的房屋进行的拆迁赔偿。这两种赔偿方式存在明显的差异，因此被拆迁人和拆迁主体之间很容易发生矛盾，严重的还会引发群体性纠纷。

(二)房地产项目的补偿风险

按照当前我国的相关法律规定，一个合法的地产项目应当满足以下三方面条件：拥有合法的国有土地使用权，政府及行政职能部门的审批文件以及房地产企业资质。然而在具体操作时，经常会因为规划或者政策等方面的原因致使部分土地出现闲置的问题；或者是部分项目虽然预估计有良好的发展前景，但若开发时不顾及农民利益，或者不按照规定开展补偿工作，便会导致拆迁工作难以顺利进行，后期的开发工作也无从谈起。从近几年征地、拆迁纠纷来看，多数农民并不反对征地或拆迁，而是某些权利得不到很好的保障，比如说某项目在开发时，需要附近的整个村落集体搬迁，按照政府规划需要村民搬迁至离本地较远的地方，但大部分的村民感觉“故土难离”，即便政府开出再优惠的条件，他们还是不愿意搬走，这时政府和开发单位就得在补偿上做出更大的让步。

(三)房地产项目无法交付的风险

由于房地产开发存在资金密集、建设周期长、过程复杂等等特点，因此项目竣工和交付对资金的依赖性比较大，同时还会受到国家房产开发调控政策的影响，所以期间存在多方面风险。延期竣工、破产歇业、负责人跑路、无法交付等现象并不少见。房产无法如期交付，将使得房地产开发企业面临两大方面的法律风险：一是跟银行的抵押风险，再就是对预售业主的违约风险。

三、房地产企业开发中法律风险的有效防范策略

(一)进一步完善房地产法律体系

由于我国房地产市场的发展时间尚短，因此政府及行业在调控、监管等方面尚且缺乏经验，所以市场上问题众多，而通过建立健全房地产法律体系，为房地产监管提供坚实、全面、科学的法律基础，可以说解决这些问题的根本所在。具体的措施有：首先，在现有法律体系的基础上，结合当前房地产发展形势，在兼顾各方利益的同时，规范与完善相关法律体系及地方法规制度等，提升法律的刚度和可执行力。其次，借鉴国外的成功经验，吸纳其相关法律条文中的优势，补充与完善我国房地产法律体系。最后，针对性地制定相对应的法律条文进行规范，比如说暴力强拆、故意哄抬拆迁补偿价格等问题。

(二)建立健全科学的项目运营体系

健全的项目运营体系既是房地产项目顺利开发的根本保障，同时也是防范并减免相关风险的关键所在。因此，房产项目开发前，企业应将项目可行性报告、公司运营资质、报建手续、审批手续等形成规范、汇成体系，确保各方面均符合法律的相关要求。与此同时，开发商在取得土地使用权之后，应当明确被拆迁人员是否需要安置补偿以及如何进行补偿的问题。在开展拆迁工作时，房产企业经管理部门批准后，应当先办理《房屋拆迁许可证》，然后再按照《城市房屋拆迁管理条例》中的规定标准对被拆迁人进行安置或补偿。

(三)科学构建与健全企业法律风险防范体系

房地产企业开发的法律风险方法体系，是根据项目开发的法律风险防范需求建立的，通常其应当主要包括以下三个方面：首先，建立合同管理制，以合同管理为核心，无论是客户分类，还是经济业务往来、交易方式等，都应该从企业的合同出发，明确审查并提出其中所存在的法律风险，然后实施全面分类管理。其次，加强企业全员的法律风险知识培训，提升企业的法律风险防范意识，由专门的律师或者企业法律服务团队主要负责培训工作，并开展相应的考核。最后，完善档案管理制度，建立针对性的法律文件档案管理窗口，严加管理相关文件的签发、审核、流转等。

四、结语

综上所述，房地产企业开发项目过程中所遇到的法律风险比较多，而这些法律风险可能会给房地产企业经营及收益带来严重的损失，因此在房地产项目开发中我们应当全面加强企业的法律风险防范能力。通过分析房地产企业开发中法律风险的内涵及主要类型，笔者认为应当从健全房地产法律体系、建立有效的项目运营及法律风险防范体系等几个方面来加强房地产企业的法律风险防范能力。

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F293.3；D

A

陶玉松(1968-)，男，山东威海人，辽宁星海九鼎律师事务所，律所主任，三级律师，研究方向：公司法及房地产开发。