“借名买房”行为法律问题的思考

徐　鹏

青岛大学，山东　青岛　266071

“借名买房”行为法律问题的思考

徐鹏

青岛大学，山东青岛266071

摘要：出于规避法律或贪图便宜的心理，“借名买房”的情形在当今已变得相当普遍，此种情形下购买的房屋所有权究竟是属于实际出资方还是产权登记方，若是双方对产权归属发生纠纷，又应该怎样被解决？本文将对该问题进行详细的探讨并提出相应的建议。

关键词：事实物权；法律物权；风险

双方当事人在不侵犯国家集体和他人合法权利的情形下，基于平等自愿的基本原则签订的符合法律、法规要求的契约我们应当认定其为合法有效。但是我们现在所探讨的“借名买房”协议其效力应该如何认定，首先我们应该考虑其是否违反了国家法律的强制性规范；其次要考虑该协议是否会损害第三人的利益；再次双方当事人签订该协议是否完全出于真实的意思表示。对以上情况我们逐一进行分析：

一、协议有效性

经过实践中的经验我们可知“借名买房”现象之所以出现且纠纷日益增多，其主要原因就是因为国家对购房者资格限制相关政策的出台，使有能力购买房屋的人萌生了钻这种漏洞的想法。对于该种情形我们不能一概认定为其协议是有效还是无效。

(一)出于规避法律或政策原因的借名买房

比如一些出于工作或其他原因欲长期在北京定居的非京籍人员，由于不符合纳税满五年等条件而无法购买北京的住房；再者一些城镇居民无论是出于什么原因的购买农村房屋。对于前一种情形的借名买房，我个人认为因没有损害国家、集体或他人的利益且政策的效力远远低于法律，故应当认定为该行为有效。而对于城镇居民借名购买农村房屋的情形，由于违反了《土地管理法》关于农村宅基地转让的规定，应当被认定为无效。

(二)以转移财产为目的的借名买房

根据《合同法》第52条规定的合同无效情形其中包括有恶意串通损害国家、集体或第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的。虽说借名人购买房屋登记于他人名下会损害其债权人的利益，可是该债权人如何举证证明出名人与借名人之间存在恶意串通呢，如果确实存在恶意串通的情形我们应当认定为合同无效，由债权人主张撤销权来维护自身利益。

(三)借名购买经济适用房的合同是否有效

《经济适用住房管理办法》作为我国目前调整经济适用住房的主要依据，在其内容中也未对借名买房的行为进行规制；同时因该《办法》不属于强制性规定，故也不应当认定借名购买经济适用房属于违反法律、法规的强制性规定而认定其无效。是否损害了国家、集体或第三人的利益呢？国家设立经济适用房就是为了解决低收入家庭住房困难，符合条件的出名人已经取得了该房屋，他又自愿将其给实际出资人占有、使用。根据法律“约定大于法定”的精神，我们也不应当认为该行为侵犯了谁的利益，故也应当认定其为有效的。

二、物权有效性

借名买房合同，是指房屋的实际出资人借用他人的名义购买房屋，房屋所有权登记于他人名下，而房屋的实际管理、使用、收益的权利仍为实际出资人所有的合同，且在一定条件下实际出资人可以要求恢复房屋真实权利状态。也有学者认为实际出资人不仅拥有房屋的管理、使用、收益的权利，其拥有的应该是完整的物权即还应当包括对该房屋进行处分的权利。对房屋的处分权包括有买卖、抵押等权利，可是我们知道在借名买房的情形下，虽然出资人实际占有了该房屋，可是房屋的法律物权人为出名人即登记人，要将房屋进行转让、抵押必须经过房产管理部门，而此时如果出名人不出面实际出资人也无法将其事实上所有的房屋进行处分。所以我认为借用他人名义购买的房屋实际出资人拥有的只是受限制的物权，而非完整的物权。

以上所述都是在双方签订的借名买房协议有效的情况下的物权性质，若双方签订的协议本身就由于违反法律的强制性规定而不具备合同效力此时物权应该如何认定呢？比如我们上文探讨过的，为逃避债务转移财产而购买房屋且登记在他人名下的情况。通过办案实践中，为了逃避法院的执行，有些被执行人将财产转移至他人名下，虽说大家明知这是被执行人逃避债务的一种手段，可是我们仍必须认可出名人拥有合法的物权，故该房屋便不能作为被执行人的财产予以查封或者拍卖。

三、权利冲突

借名买房其实是一个复杂的行为过程，即包括有协议双方当事人的权利义务关系，亦包括双方当事人对外的民事行为。

(一)借名行为与代理行为的区别

民事代理行为是指代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义独立与第三人进行的民事活动，且由此产生的法律后果均由被代理人承担。因为根据借名买房行为的性质可知是借名人为了实现自己的利益，代理出名人与相对人进行房屋交易，最终以出名人的名义办理了登记手续，但此时产生的法律后果应认为是由借名人也即代理人来承担，因为是他享有使用该房屋的权利及支付房款、偿还银行贷款等义务。故借名买房的行为不应被认定为一种代理行为。

(二)与赠与行为之冲突

借名买房的出名人与实际出资人多为亲属、朋友甚至情侣关系，有时候双方碍于情面的原因也不会签订协议，如若此时出名人反悔认为该房屋为实际出资人对自己的赠与而非借名购买，此种情况下即便借名人举证证明了自己为实际出资人也无法说明该行为究竟是赠与还是借名。

(三)事实物权与法律物权之抗衡

1.在不涉及第三人的情况下，借名人的事实物权可以对抗出名人的法律物权

毕竟登记的目的在于将物权事实对外公开，登记并非一种行政许可或行政确认行为，登记也只是对法律行为的确认而非创设新的权利。我们更应该尊重协议双方当事人行为的本意，还原事实。

2.在涉及第三人时，应维持物权登记的效力，保护善意第三人的利益

依据王利明教授在其《物权法研究》中的论述，所谓善意保护的效力，也就是传统民法所谓的“公信力”，它是指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权相同的法律效果。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，取得该不动产的所有权。也就是说如果该房屋被出名人依法转让给第三人，借名人是无权要求购买该房屋的第三人返还的。

四、借名买房行为风险防范建议

(一)购房出资人的法律风险

1.出名人反悔要求主张房屋所有权的风险；

2.出名人擅自处分房屋的风险；

3.出名人意外去世房屋被依法继承的风险；

4.出名人涉及诉讼该房屋被查封或者拍卖的风险。

(二)产权登记人的法律风险

出名人要承担的义务也不单单是代替出资人办理产权登记手续这么简单，因为对外看来出名人就是该房屋的所有权人，在出资人不偿还银行贷款的情况下，此时影响到的便是出名人的征信记录。

(三)风险防范建议

我们所说的房屋登记仅具有确认所有权的效力，而并不能创设权利，这只是一种权利推定效力，任何事情都会发生变故，没有人能保证事情万无一失的按照自己预想的结果发展。为了将损失结果尽量降低笔者会提出如下的建议：协议双方当事人都对对方的人品、信用状况进行详细的了解、考察，选择最值得信任的人；最好能选择专业人员起草协议内容，在有关人员的见证下签署协议；实际出资人应将所有的付款凭证保留齐全，以防日后发生纠纷难以举证。

五、结论

“借名买房”现象之所以出现并愈演愈烈，其起因多是有些购房者为了规避法律、法规及政策的不利因素，既然你当初选择规避了法律，又想要借用法律来保障自己目的的实现，也是需要付出一定代价的，否则法律的威严何在，政策的作用何在。与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如堂堂正正选择其他的投资渠道。

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中图分类号：D923.6

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)17-0202-02

作者简介：徐鹏(1989-)，女，汉族，山东青岛人，青岛大学，硕士研究生，研究方向：民商法学。