房价上涨的成因及对策分析

林潇潇

摘  要：近年来，房地产价格急速上涨，文章分析了我国房价上涨的成因：市场刚需较大;开发商可以炒作问题严重;市场投机盛行;土地成本较高;房市政策调控措施缺乏针对性，宽松的信贷政策。提出抑制房价过快上涨的对策：建立多元化住宅供给体系;多渠道增加城镇住宅供给;打击房地产投机行为;适当加大土地供应，严格土地执法;加强对房地产市场的监管。

关键词：房价上涨;成因;对策

中图分类号：F293.2     文献标识码：A      文章编号：1006-8937（2016）03-0127-02

改革开放以来，人民的生活得到改善，我国的房地产业也得到了迅速的发展，但近年来，房地产价格的急速“飞涨”已经使大多数居民无法承受，特别是对于低收入的困难家庭来说，住房的需求与过高的房价出现明显的矛盾。我国房价急速上涨，已经形成了房地产泡沫，带来了严重的经济和社会问题。

1  我国房价上涨过快的成因分析

1.1  市场刚需较大

从需求层面看，近年来，中国城市化进程飞快，大量农村人口涌入城市，外来人口的增大，住房这个最基本的需求加剧了对城市商品房的需求，从而导致刚性需求急速上升，房价便也呈现出上涨的趋势。

从供给需求曲线来看，当需求数量Q上升，而供给数量Q′不变，均衡价格和均衡交易量亦会上升。针对中国房地产市场，基于我国“人多地少，人多房少”的基本国情，城市有限的土地供应与由于城市化进程人们对住房需求之间的矛盾，在客观角度上导致房价不断上涨，住房是人类赖以生存的场所，购房置地的传统观念在人们脑海中已经根深蒂固，加之国家及地方政府对廉租房供给、经济适用房供应普遍不足，毋庸置疑，买房成为刚需购房人群的选择，因此加大了购房市场的需要，推动了房价的上涨。

2015年10月29日，党的十八届五中全会决定，我国将全面放开二胎政策。二胎政策的放开，人口数量将会呈现增长趋势，人口增加，更是加大了一个家庭对住房的基本需求，这必将会刺激于住房的需求的增大从而促进房价的上涨，二胎政策的开放，孩子的教育问题也随之成为家长所关心的，那么对学区房的需求也变得强烈，此时房企们大可以坐地涨价导致学区房的价格则会呈现快速上涨之势。

1.2  市场投机盛行

近年来，我国房地产市场投机盛行，住房既是消费品，也是一种投资品，而投资功能也逐渐成为市场主体所关注的，大多数城市的房价不断上涨，房产市场成为为社会公众的重要投资和投机工具，许多人热衷于“炒房”，而这种投机炒作直接推高了房价，房地产的供求关系被破坏，居民对于房价持续上涨的趋势难免产生了恐慌，因为大多数经济主体行动都会收到预期价格的影响，这就是由于人们的心里定式和社会习惯的作用，人们对房地产市场的消费不仅仅受到当期价格因素的影响，而且收到预期价格影响，当人们预期房价上涨时，就会加快当期的一个购买量，这无疑导致大量购房者的疯狂购买，扰乱了了正常的市场机制，这种供求关系的恶性循环严重危害着房地产市场的发展。特别是对于富人来说，房地产市场的投资和投机无疑成为他们的投资品。“炒房“的结果拉动了房价的经一步上涨，对于中低收入的群体来说，买房所承受的经济压力越发成为一种无法承受的重担，这无疑也拉开了中国的贫富差距。社会公众如果过分增大对住房的投资，那么房地产市场上的投资性需求增加，基于我国土地资源有限的条件下，投资性需求过快增加，土地资源不足以提供人们的需求量，那么必然导致的结果就是房价上涨，投资性功能的加剧也促使投机现象的爆发，那么市场投机盛行的现象进一步推动了我国房地产市场价格的上升。

1.3  土地成本较高

土地是房地产得以存在的基础，土地价格带动房价攀升，土地成本就成为了影响房价的核心因素。但是由于土地调控政策和土地价格的逐年上涨，加之土地供应量也逐渐减少，导致商品房供应科也就相应减少，而市场需求量基本呈现不变甚至有上涨的趋势，这种供不应求的现在也就必然导致房价的上涨。土地成本与住房建设中产生的成本有着直接的关系，如今房地产开发商、消费者对住房的配套设施追求越来越高，譬如小区绿化面积、休闲场所、停车场等场所的要求，房子的质量水平的提高，无疑加大了开发成本。土地收入成本的增加也导致了建筑成本的提高，譬如各种建筑材料费、人工费逐年上涨，最终推动了房价的上涨，有关数据表明，土地成本占直接成本的比例高达58.2%，同样我国城市化的进程直接导致的农村人口大量向城市转移，在很大程度上导致了土地供求关系的矛盾，供不应求的情况下，导致了土地价格的上涨，开发商为了谋取自己的利益，必定将土地价格的成本加在房价中，这就导致了较高的土地成本，推动了房地产价格的上涨。

1.4  房市政策调控措施缺乏针对性

对于中国地方政府来说，房地产税收成了地方政府财政收入的主要来源，从过去10年的经验来看，中国政府出台的多项政策调控房地产市场，结果不但没有控制房价的上涨，反而出现了继续上涨的现象，尽管中央推出了打房政策，但由于调控政策目标的模糊性，加之中央热地方冷的矛盾，导致这一系列政策难以下达执行，最终也就无法真正将这些政策对房价的调控作用。

1.5  宽松的信贷政策

宽松的信贷政策成为房价上涨的支撑力量，我国大多数居民消费者为了缓解经济压力，又能满足自己的住房需求，通常通过房贷的形式购房，而我国住房消费信贷政策的宽松性，各大银行都依据中央银行所规定的最大贷款比例和最低贷款利率水平发放个人住房抵押贷款，对银行的信贷高度依赖的现象，对于开发商而言，自由资本较低的情况下，充分的发挥着对银行信贷的依赖性;对于银行来说，房地产开发贷款也有利促进资产结构的调节作用，这种宽松的信贷政策无疑对这三者存在着相互的利益关系，从而促使了房地产市场的旺盛发展，推动房地产市场价格的进一步上涨。

2  抑制房价过快上涨的对策

2.1  建立多元化住宅供给体系，多渠道增加城镇住宅供给

住房保障是社会保障题的重要内容，政府应该要切实增加福利性住房，建立廉租房和经济适用房等多元住宅供给体系，政府增加城镇住宅的供给，合理指定廉租房的保障标准，保障低收入群体的基本住房需求，政府应加大经济适用房的土地供应，加快投放速度，将“住房保障责任”作为地方政府的中重要政绩评价指标，改变只是片面追求GDP增发的观念。规范经济适用房的供给，降低开发商的建筑成本和利润空间，政府应加强对开发商“开发成本”的控制，从而在一定程度上控制建筑成本，政府给予给经济适用房的税费优惠也有利于降低经济适用房的房价。强化地方各级政府每年的财政预算中的一定比例部分财政资金投入保障房建设，可从政府地价收入中提取一定比例用于廉租住房资金采取有限措施，扩大低收入人群的住房覆盖面，增加经济适用房的供应量，用购房贴息政策来缓解宏观调控政策对普通居民购房能力的影响

2.2  打击房地产投机行为

房屋的投机需求对房地产价格泡沫起着极大的推动作用，同时也严重破坏了房价产市场的正常机制，我国住房投机炒作盛行，遏制房价过快增长就必须严打房地产投机炒房，切实用好税收措施，从而抑制住房投机现象，加强房产的实名登记，对于土地囤积倒卖应加强土地交易税的征收通过税收的方式改变房地产市场的赚钱效应。控制银行信贷，缩进银行的信贷投放，国家可以提高首付比例，加息等方式，严格控制房地产贷款的规模。其次，我国应该规范土地价格，防止进行土地低进高出的投机行为。严格控制外资非法进入我国炒房，非法集资扰乱了国家正常的经融秩序，造成巨大的金融风险，加速了房地产市场泡沫，地方各级政府高度重视市场投机盛行带来的风险和危害，采取有效的措施，打击房地产投机行为。

2.3  适当加大土地供应，严格土地执法

我国是一个人多地少的国家，政府要解决的最大民生问题就是人人有居所，为了抑制地价过快上涨，政府应该改革现有土地政策，增加土地的供给量，只有加大了建房用地的供应量，满足需求，也就降低了土地的价格，调控因供不应需导致的地价上涨现象。严惩房地产领域的腐败行为，房地产商为了得到政府、银行等有关部门的支持从而谋取利润，政府应该采取有效的措施打压这种行为，严惩腐败的房地产商，这样才能够有效的降低建房成本和房地产商坐地起价的腐败行为，在一定程度上抑制房价的上涨。

2.4  加强对房地产市场的监管

房价不断上涨时候国家应该加强对房地产市场的监管，加强市场监测，对房价信息应该加强监控，提高社会公众对房价的透明度，健全监管机制，控制房价上的速度，严格审核开发商提出的项目申请，对于房地产的市场准入严格把关，避免开发商盲目投机的项目申请行为，对于不合格、资质条件不足的房地产开发企业，取消其市场准入资格，在一定程度上加强了政府对房地产师范的资金管理，政府还需要加强对房地产市场价格的监控机制，控制房地产价格的过快增长，公开市场发布房地产价格，加大房地产价格的透明度，也有助于消费者对房地产价格信息的了解，加强房地产企业的道德行为，打击房地产开发商故意囤积房源、发布虚假的房价信息，蓄意抬高房价等违法行为，对此行为情节严重的，政府应严格依法处理，公布于众。避免消费者非理性的投资投机行为。引导居民理性消费，消除居民盲目购房的非理性消费，让居民意识到自己的收入水平和消费能力来选择购房还是租房，对于收入高的居民，严格控制其购房数量。

3  结  语

近几年来的高房价即是经济问题，更是社会问题，房价过快上涨对中国未来的发展必然会导致金融市场机制的混乱，民生问题中最基本的住房问题难以控制，进一步加剧了贫富差距，两级分化严重，因此当下中国应该采取各种有效的措施抑制房价过快上涨，避免房地产泡沫的产生。进一步完善土地供应管理，提高住房用地的供应计划完成效率，以此稳定商品房的供应量。通过税收、法律政策等有效措施增加房地产土地的供给量，增加廉租房、经济适用房的供应量、坚决抑制房地产投机性需求，加强对放松执行调控政策的地区的管理的问责，加强对房地产市场的监管，健全监管机制，增加房地产市场信息的透明度，是社会公众对房价产价格有一定的认识，从而避免购房者因房地产价格信息的模糊性导致的恐慌心里。国家应出台多项有效措施，加强对房地产市场的重视，从而从根本上抑制房价的过快上涨。

参考文献：

[1] 王太宫.房价上涨的成因及对策[J].山西经济管理干部学院学报，2011

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[2] 乐真如，徐佩.房价上涨成因探讨[J].现代商贸工业，2012，（5）.