新会计准则下物业公司财务管理和会计核算研究

钱敏 连云港市苍梧物业管理有限公司

新会计准则下物业公司财务管理和会计核算研究

钱敏 连云港市苍梧物业管理有限公司

在新会计准则之下，对物业财务管理和会计核算工作也提出了越来越高的要求。基于此，本文从物业财务管理和会计核算内容为着手点，对新会计准则下物业财务管理和会计核算的现状及对策进行了深入的分析，旨在促进物业管理企业的健康发展。

新会计准则 物业 财务管理 会计核算

前言

现阶段，服务行业在我国的发展时间还较短，但是物业管理作为一种新兴的服务行业，其在当今社会的发展中扮演着十分重要的角色，特别是在房地产领域实现迅猛发展的背景当中。新会计准则的提出和落实对于物业财务管理和会计核算工作带来了较大的挑战，但是从其发展现状来看，其中还不可避免的存在着一些实际问题，因此要采取针对性的对策来切实提高物业财务管理和会计核算的准确性、高效性以及安全性。

一、新会计准则下物业财务管理和会计核算内容

新会计准则下物业管理企业中财务管理是运用会计科目处理方法对审核之后的各种原始凭证予以全面、系统的计算和记录各项经济活动的过程；而会计核算则是企业经济核算工作的重要组成部分，实际上是通过具体的价值形式对内部各部门资金、物资消耗以及所获经济效果而实现的一种监督和反应。新的会计准则虽然一些有特色的会计方式得到保留,比如对关联交易的有关规定等等,但其最大的变化是全面引入了公允价值计量属性,并且给予了公司更大的自主权来调整其会计政策。对于物业财务管理和会计核算而言，其内容主要体现在以下三个方面当中：其一是对固定资金和流动资金的管理与核算；其二是对资金花费情况的管理与核算；其三是对收入和利润的管理与核算。

二、新会计准则下物业财务管理和会计核算现状

（一）财务管理和会计核算基础薄弱。新会计准则下物业财务管理和会计核算中存在的首要问题就是相关基础较为薄弱，并没有按照现代会计制度的实际要求进行依法建账，使得原始财务资料失真、非正式发票入账等问题频繁发生，对于财务报表的实际使用价值产生了较为严重的不利影响。

（二）财会核算方式不合理

财会核算方式不合理是物业财务管理和会计核算中存在的另一问题。一些物业企业中的财务工作人员仍然采用的手工核算的方法，在记账、对账和重复计算等环节中往往会花费大量的时间，对于企业各个部门各项成本费用所产生的根源也无法实现深入的分析，因而无法提出针对性的解决建议。

（三）财务报表设置不科学。财务报表设置不科学的问题主要集中在财会报表过于笼统，无法切实满足物业管理企业中各个职能部门的实际需求。新会计准则要求企业能够对外提供资产负债表、利润表和现金流表等，但是由于财务报表设置的不科学，需要从其他途径获取所需要的信息，在一定程度上增加了相关工作的任务量和繁琐性。

（四）纳税项目管理有待加强。新会计准则下物业财务管理和会计核算工作的开展还需要进一步加强对纳税项目的管理。但是由于工作人员对服务收费的会计核算与税务申报、应税项目与非税项目的区分上还不可避免的存在着概念模糊等问题，使得财务管理较为混乱，纳税申报不实对于企业经济效益的获取会产生不利的影响。

三、新会计准则下物业财务管理和会计核算对策

（一）规范财务管理和会计核算的基础工作。新会计准则下，物业首先应该对财务管理和会计核算的基础工作予以规范。将新会计准则作为指导，物业管理企业要依法建账，并对财务工作人员进行定期的业务技能相关培训，使得财务工作人员的整体素质得以全面提升，避免出现非正式发票入账和财务材料失真等问题。

（二）建立二级财会核算制度。新会计准则下，物业财务管理和会计核算工作的开展还应该建立起二级财会核算制度。对于物业的经济活动而言，其基本上都是和业主之间进行的，在财务核算上应采取“内部往来”的方式，对于记账凭证则要采用两联复写的方式，同时还需要保证两联记账数字的一致性，并加盖内部记账公章；同时，在对“资产负债表”进行月末汇总的时候，还需要对“内部往来”中的余额进行严格的核查，当发现余额不一致的时候，要在第一时间和业主进行河段，并将差额记录在“其他应收款”项目当中。

（三）实行精细化的财会管理。新会计准则下，物业管理企业要想提高财务管理和会计核算的准确性与高效性，还应该实行精细化的财会管理，主要体现在以下三个方面：首先，每项成本费用要对应各自的部门，实现一个账簿系统可以输出多种成本信息的功能，从而提高成本核算的准确性。其次，对各个部门进行独立的划分，对利润中心予以确认，对于经营过程中所存在的问题能够实现及时的发现和有效的处理。再次，对于资金管理要实现进一步的加强，做到“开源节流”，确保专款专用，从而对经营风险实现有效的降低。

（四）正确划分应税项目和申报纳税。正确划分应税项目和申报纳税是新会计准则下物业财务管理和会计核算的重要方面，财务工作人员要对物业管理企业的经营利润和物业管理费用的收支结余这两个概念予以辨别，物业管理费是按照一定的收费标准向业主所收取的费用，而物业管理的经营收入则是从物业管理费当中所收取的佣金，其中的物业管理费的收支结余并不需要交纳税收，而在产生利润之后，实际上就是经营利润，需要交纳企业所得税。

四、结束语

综上所述，财务管理和会计核算对于物业管理企业的发展会产生直接的影响，新会计准则对于物业财务管理和会计核算工作产生了较大的影响。从物业财务管理和会计核算现状来看，其中还存在着财务管理和会计核算基础薄弱、财会核算方式不合理、财务报表设置不科学以及纳税项目管理有待加强等问题；为了进一步提高相关工作的准确性和高效性，还需要采取规范财务管理和会计核算基础工作、建立二级财会核算制度、实行精细化的财会管理和正确划分应税项目和申报纳税等对策，最终促进物业管理企业的可持续发展。

[1]吴彦文.对新会计准则下物业管理企业财务核算的探讨[J].黑龙江生态工程职业学院学报，2008（02）

[2]牛良慧.新时期物业公司的会计核算和财务管理工作探讨[J].财经界，2015（12）