探讨集体建设用地基准地价评估的相关问题

李 蔓

（淮滨县国土资源局 河南 信阳 464400）

探讨集体建设用地基准地价评估的相关问题

李 蔓

（淮滨县国土资源局 河南 信阳 464400）

在集体建设用地基准地价评估中，有效实现集体建设用地实际价值是评估的主要目的。因此必须结合实情，分析评估中存在问题，采取相应措施予以解决。文章主要从集体建设用地基准地价评估着手，剖析了存在问题，并提出整改措施，以供参考。

集体建设；用地基准地价；评估

对集体建设用地基准地价进行合理评估是确保集体建设用地流转有序进行的首要前提，要想有效实现集体建设用地实际价值，为集体建设用地基准地价合理评估提供保障，必须分析存在不足之处，采取有效措施进行处理，从而提升评估的准确性。

1、集体建设用地基准地价评估的相关问题

1.1 评估范围难以确定

无论是城镇建设用地基准地价评估，还是计提建设用地基准地价评估，其评估的基础都是通过评估范围确认获得的。通常情况下，城镇建设用地基准地价评估范围主要包括城市近期规划区、城市主城区和城市建成区，用地规划相对集中；而集体建设用地分布相对比较分散，大部分是不连片的，与国有建设用地相对，在土地分布上存在明显差异。因此，集体建设用地基准地价评估范围的确认是当前急需解决的问题。

1.2 估价参数和税费选取缺少依据

在评估国有建设用地样点地价活动中，工作人员一般会按照相关参数和税费等文件进行，文件参考相对比较成熟。相反，集体建设用地基准地价在评估过程中，参考的评估参数难以掌握，税费是否参考国有建设用地基准地价评估标准也没有明确规定。由于参考随意性较大，工作人员在参数和税费选取方面也不同，导致样点地价评估存在明显偏差，给集体建设用地基准地价评估带来影响，导致评估不准确。

1.3 基准地价确定无参照标准

当前虽然已经有许多省份建立完善城镇用地基准地价评估与集体建设用地基准地价评估体系，但是和发达国家相比，关于集体建设用地基准地价评估我国仍存在摸索阶段，没有相对比较成熟的理论与经验，加大了集体建设用地基准地价评估确认的难度。除此之外，虽然我国提出要实行集体建设用地与国有建设用地“同地，同价，同权”等三同的措施，但是因为历史原因。二者之间权利和成本不同，如果集体建设用地基准地价评估以国有建设用地基准地价的定价方式为依据，就会引发许多问题，并且定价也不符合实际要求。

2、规范集体建设用地基准地价评估的具体措施

2.1 确定评估范围

通常情况下，在确定计提建设用地基准地价评估范围过程中，都是以市、县为单位进行统一测算，但是需要按照规划确定集体建设用地基准地的具体划定范围，应结合实际需求进行。例如集体建设用地评估范围加大，分布分散，具有完善的内部基础设施配套，加上被大片农用地和未利用地阻隔，可通过各个乡镇的集体建设用地进行界定；如果估算范围小，集体建设用地分布范围分散，那么估算范围可以行政边界进行划分；但是估算确定范围较小，集体建设用地分布集中，可通过建设用地进行。

2.2 合理选择估价参数

由于集体建设用地基准地价评估没有专门的估价规范与标准，交易行为不统一，没有一整套完善的基础设施，针对这一情况，工作人员在估价过程中应比对集体建设用地和国有建设用地之间的差异，充分结合集体建设用地的特性来选择合理的基准地价评估参数。例如在同一个“三通一平”的开发费用中，国有建设用地因为开发程度与基础设施配套标准和集体建设用地相比，费用明显要高一些；因此在集体建设用地开发费用要低于国有建设用地。另外，使用收益还原法评估集体建设用地基准地价时，土地还原利率的确认尤为重要。因为集体建设用地租售资料相对较少，用租售比来评估还原利率难度比较大，这时工作人员可以先对国有建设用地的还原利率进行评估，然后结合投资集体建设用地风险与国有建设用地风险，选择合适的估价参数，从原则上减少错误出现的概率。另外，政府作为主管部门，要尽早制定与集体建设用地有关的专业评估规范和操作指南，将基准地价估价中重要的技术参数和估价时选择的参照依据纳入其中，降低工作人员选取评估参数的随意性，提升评估结果的准确性。

2.3 确定基准地价

由于集体建设用地基准地价评估仍处在探索阶段，缺乏可比性，为了确保基准地价评估符合实际要求，在进行确认过程中，应结合技术推力和地价之间的实际要求进行。（1）级别样点地价充足时，应按照样点地价分布规律，选取合适的地价均值模型来评估确定基准地价。（2）部分级别样点不足时，应使用这一级别和相邻级别中建设用地综合评估分值，或者是使用已知级别和综合评估分值之间的关系设置地价和分值数字模型，通过样点不足级别分值导入该数字模型中，以此评估无样点级别的建设用地基准地价。

结束语

集体建设用地基准地价评估过程中，应立足于实情，从科学多方面出发，分析影响因素，并制定相应解决方案，明确评估范围，确定建设用地基准地价，合理选择估价参数，从而提升评估结果的准确性。

[1]王令超，杨建波，李永明，等.基于修正法的集体建设用地基准地价评估探讨[J].中国农学通报，2013，（14）：75-80.

[2]肖沛.探析集体建设用地基准地价评估体系框架构建[J].环球人文地理，2014，（12）：111-111.