俄罗斯：投资地产须谨慎

李璐

你必须流经很多风景，才能称之为一条河。若干年后，莫斯科人对这一轮卢布贬值、物价上涨、商店被买空的记忆将逐渐模糊，但莫斯科河还将继续流淌。若干年后，莫斯科人对这一轮卢布贬值、物价上涨、商店被买空的记忆将逐渐模糊，但莫斯科河还将继续流淌，流经城市的变迁、两岸风景的变幻以及一代又一代莫斯科人的日常生活。

俄罗斯国土面积世界第一，是一个资源相当丰富的国家。金融危机发生后，依托丰富的自然资源和石油经济，俄罗斯经济迅速复苏。居民收入持续增长，对住房的需求也越来越大，巨大的需求推动房地产价格一路飙升。据2008年世界最贵房地产评比活动统计，莫斯科房价一度荣登世界第二的宝座。2011年俄地区发展部公布了第二季度各联邦主体房地产的市场均价，其中，莫斯科市继续位居第一，房价每平方米8.14万卢布，约合2860美元。俄罗斯房地产市场的火爆拉动了对建筑、装修材料包括门窗幕墙产品的需求。

继美国、欧洲、澳洲、日本的房地产之后，俄罗斯的房子也成了中国投资者的囊中之物。据报道，中国人在莫斯科大量购房。很多当地的房地产企业发现，中国人在莫斯科住宅市场的表现异常活跃，主要是购买莫斯科周边地区较便宜的楼房。报道称，“原苏联公民对莫斯科住宅感兴趣是完全可以理解的，但中国公民也如此感兴趣，甚至出乎专家们的意料。”

2014年，俄罗斯经济面临了一系列的危机：乌克兰危机、新冷战、西方制裁、油价下降、卢布下跌等一系列问题，让这艘本就“千疮百孔”的航母型国家的经济，更是雪上加霜。尤其到去年年底，俄罗斯经济遭遇严峻挑战，经济增长陷入停滞，卢布汇率暴跌不断……笔者认为，以俄罗斯的经济体量来看，走向全面崩溃是不太可能的；但是在未来一段时间，俄罗斯经济陷入衰退基本已成定局，从而成为2008年金融危机以来俄经济发展再次陷入负增长的年份，未来两三年很可能持续徘徊在经济发展停滞的阶段。

此外，从税费角度考量，在俄投资的外国人，不会因为持有外国人的签证而提供任何额外的优惠；即使有自己的房子，也不会在移民和获得签证方面降低难度。反而由于你购置了房产，在当地就被认为是“高净值人群”，所要承担的社会责任反而更多。举例而言，作为房主的外国人，跟俄罗斯人一样，要按房价的0.3%～2%付房地产税；销售房子时，外国人要交30%的税。此外，尽管没有遗产税，但是继承房屋被视为收入，也就是说要按照所得税的税率13%上缴税费。

海外置业要规避与中国有重要经济冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家和地区。事实上，有些个别国家，只是从国家利益与外交宣传的角度考量；真正的国际关系，并不像我们通常在媒体上所宣传的那样。

抛开历史不说，单看近几年俄罗斯对国际市场的态度，就知道这并不是一个“有商有量”的投资市场。2009年，俄罗斯有关方面突然宣布关闭莫斯科的切尔基佐夫大市场，扣押各国摊主钱款货物，使在这个市场经营多年的几万名外国商人损失惨重、血本无归。

俄罗斯一直有一个强大的政府，但是对于公民来说过分强大的政府未必是好事，比如在紧急情况下政府会采取极端措施，比如对资本的管制，包括对资本的剥夺——从集体农庄到古拉格，从二战时候苏联消极抗日到现在常常损害华人商业利益，种种例证表明，俄罗斯并不是一个可靠的离岸投资的安全之地。

总之，正确筛选海外房地产的投资区域，千万不要仅凭个人喜好与判断，仅凭个人熟悉程度，仅凭对海外市场的一知半解就盲目跟风而上，或者仅仅着眼于“汇率下行”“人民币相对坚挺”等“小便宜”去进行所谓的“抄底”，而要放眼长远、从长计议，为资本找到最安全的栖息地。最后要提醒投资者：如果你已经在俄罗斯投资了房地产，那也不用慌忙进行“割肉”式的套现，可以考虑通过进行对冲风险的投资，如投资于卢布贬值、石油价格下降带来收益增加和价格上涨的资产来平衡房地产方面的风险；或者，由于卢布贬值，所以与俄罗斯资产完全负相关的是美元资产或大宗商品货币下的澳元、加元等，投资于这些货币计价的资产，也可以与俄罗斯的房地产形成对冲——当然，这些都是亡羊补牢之举，最好的投资策略还是要在出手前对投资的项目与市场做全面的考察，才能保证资产的安全、稳定。