国有房地产开发企业运营管理

马铁军

摘要：随着我国经济的发展，老百姓的生活水平也在不断的提高，对住房更要求“高品质”“高质量”。房地产经过多年的发展，逐渐成为国家经济的重要支柱产业，在第二产业中占有十分重要的地位，越来越多的人投资于房地产行业。这对于我国的房地产企业来说既是良好的机遇又是极大地挑战。而房地产企业作为建筑的开发商，其运营管理水平直接关系着建筑工程能否高质高量的按时完成。若国有房地产想要在激烈竞争中保持欣欣向荣的景象，则必须以自身发展的实际情况为基础，做好企业运营管理。本文主要阐述了国有房地产开发企业的运营管理存在的问题以及策略。

关键字：房地产；运营管理；问题；策略

中图分类号：F272.9 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）08（B）-0000-00

最近几年，我国整体经济水平的提高拉升了百姓的房产购买力，房地产行业市场发展迅猛。同时，具有无限潜力的行业与偌大的市场，使得更多人投资于房地产行业。在这背景之下，民营房地产企业迅速崛起，房地产市场的格局发生明显的动摇，国有房地产企业的地位发生动摇。面对激烈的竞争，为了更长远的发展，良好的运营管理才是国有房地产企业屹立于建筑行业不败之地的前提，因此企业必须根据自身实际情况，建立起更科学、更完善、更有效的运营管理制度，并对出现过的危机因素进行分析，预测发展中将会遇见的问题，制定有效的预防措施，为企业又稳又好的发展提供有效的保障。

一、国有房地产企业运营管理所存问题

无论什么企业都存在企业危机，如若处理不当则会给企业带来重大的损失，甚至使该企业不复存在。所以企业应该做到认清形势，对存在的问题及时采取相应的措施。目前房地产企业存在财务管理、运营管理、用人制度等方面不同程度的问题。

（一）、财务问题

首先管理者自身缺乏运营管理与财务管理的专业知识。有的企业管理者由包工头逐渐发展起来，缺乏专业素养与意识，在企业管理中更是凭借自身以往的工作经验以及自身的认知系统做出判断。人员素质不高，导致企业财务核算等资料出现不真实性和不完整性，结果企业内部资金容易被盗用或流失。管理者没有专业知识作为基奠，决策分析缺乏科学依据。该状况给房地产企业平稳健康发展与进步造成了巨大的障碍。

然后是融资问题。房地产企业承包项目时，建设过程需要投入大量的资金。那么必须通过融资来筹集大量的资金。多数企业自身由于内部财务比列无法达到银行贷款标准，既无中介担保，又无抵押贷款缺乏信资，只好转向民间高息贷款。但此举存在风险更大，而且这种融资方式极大增加了房地产企业的经营业务成本和财务费用。而对于偿还筹措的资金，只有保证项目成功竣工，并且商品房得到许可证开始预售后，资金才可能慢慢的回笼。倘若未能获取回笼资金，后果可想而知，企业的命运将不堪设想。融资完成、项目开始建设后，又受大幅波动的利率汇率及证券市场的影响。那么房产企业极有可能出现资不抵债的问题，资金出现断接，则最终致使项目中止更甚者企业走向破产。

接着为企业日常资金管理问题。目前多数企业忽视了资金流动性管理的重要性，从而导致资金严重沉淀。企业急于获取回笼资金，对产品进行促销，一味认为只要商品房售出，则有利润获得。在出售商品房时忽略了客户的经济实力以及信用额度；为客户购房进行担保甚至还帮助客户偿还银行贷款等。此举严重影响了企业内部原有资金空缺。当房地产市场出现不乐观、房产贬值时，企业财政则难以恢复，日渐空虚。

（二）运营成本管理问题

目前许多房地产企业运营成本管理水平粗放，因其缺少组织架构支撑，欠缺运营成本管理意识。在运营成本管理意识上与“财务成本”、“造价成本”的概念混淆，没有透彻的理解全过程、全成本的管理思想。并存在有的房地产企业在开展运营成本管理工作之前，并没有设置负责成本工作的专职部门，更没有建立运营成本管理平台与保障体系。许多房地产公司开始运营成本的管理，但并没有“目标成本”以及“动态成本”概念，更别说有完整的成本管理系统。所谓房地产企业运营成本管理过程是一个PDCA过程，包括了：目标成本的形成，成本控制，如何得到动态成本，如何调整异常成本。运营成本管理是以精细化管理的房地产业务，这需要具有“综合能力”的运营成本管理人才，而这种人才也正是人才市场中所缺少的。

同时合同变更导致不及时测算成本。时效性强、难以衡量的变化往往无法准确计算成本，造成运营成本控制风险。并且由于合同在执行过称中变化的发生，使付款金额的计算和审核难度很大，所以少数企业最后超合同付款时有发生，导致后续工作十分被动，但是该情况却难以有效杜绝。

二、国有房地产企业运营管理经营之道

（一）提高企业人员的专业素养

无论企业的大小，也无论一个企业的什么岗位，上到高成管理者下到一线业务员，都需要有相应的专业素养。并且企业应该定期组织企业上下各层人员进行培训，不管能力大小都应该接受知识的积累与更新。对企业员工的培训不仅仅包括专业知识的培训，还有风险意识的培训；对于管理者进行企业管理知识的普及与强化，加强对风险的预测，让企业管理与运行更加合理、科学。只有将企业全体人员的素质提高了，企业的整体综合素质才会有所提高，企业运转才会更加高效。

（二）加强房地产管理者投资决策风险管理意识

经济形势变动和政策法规是影响房地产行业的两大外部因素。经济形势的变化将会导致房地产开发商蒙受巨大的经济损失，例如：因为房地产项目周期长，从项目可行性研究到产品上市时间，市场需求的可能性大有变化，可能导致产品的销售期延长，融资成本提高。而金融政策直接影响开发商和购买者的资本，影响项目的开发与销售。所以种种存在的风险要求一个企业管理者的决策必须需做到统筹全局，掌握一定的管理经营知识必不可少，而且还要时刻掌握熟悉政府的政策与市场的导向，对可能出现的风险进行预测并制定相应的预防措施。企业的风险管理不是一个可有可无的部分，如果一个企业不重视风险管理，也许一个决策就让整个公司不复存在。因此，房地产企业必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险管理系统，并配以相应的专业管理者。

（三）建立运营成本管理平台和保障体系

房地产建设项目基本特点：周期长、投资大、风险高、涉及内容等，这些特点都需要企业管理者做到面面细微，处处谨慎，否则极易给企业带来危机。而运营成本是房地产开发商在项目实施中的的重要工作之一，贯穿于实施项目的整个过程，不容小觑。如若开发商想要保障开发项目取得良好的经济效益，则必须重视运营成本管理工作，切实提高运营管理水平。

动态的成本相当复杂，房地产企业必须通过利用信息技术提高企业经营成本管理水平来获得实时数据的动态成本，实现成本核算、成本控制的目标。运营成本管理系统是一个实时地反应工程造价信息平台，它可以帮助建立成本结构，规范流程，核心业务的实时跟踪，实现业务与金融、财务管理有机结合。大大提高房地产企业的成本控制能力，加快决策过程，让决策更加准确有效，提高企业核心竞争力。

结语：房地产行业竞争日益激烈，国有房地产企业面对种种挑战，要想在新经济时代保持一片欣欣向荣的景象，那么就要做好每一个环节的工作，不管是财务管理还运营成本的管理，都需要结合切身实际完善机制。企业应该做到从多方面做好风险预测与控制，在保证有效化解市场危机的同时，提高企业核心竞争力。此外，国有房地产企业作为开发商，其运营健康科学与否直接关系到我国建筑行业的发展状况。因此房产企业必须保证高效、高品质、健康发展，打造良好口碑。

参考文献

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