圆桌：论道商业地产

本刊记者│潘卫艳

圆桌：论道商业地产

本刊记者│潘卫艳

圆桌嘉宾：

丁长峰万科集团高级副总裁

周政中粮集团副总裁、中粮置地董事长

董续勇平安银行地产金融事业部副总裁

暴雪松北京汉博商业管理股份有限公司总裁

主持人：潘卫艳 《 中国房地产业》杂志记者

今日的商业地产正面临着前所未有的考验。供需失衡在这个领域所带来的危机比住宅要严重得多，门口的野蛮人互联网电商虎视眈眈，不断与之争夺消费者蚕食市场蛋糕，商业地产正在逐渐失去自己的战场。

这样的背景下，本期我们邀请商业地产领域的四位大佬：万科集团高级副总裁丁长峰；中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政；平安银行地产金融事业部副总裁董续勇；北京汉博商业管理股份有限公司总裁暴雪松，看看他们如何论道当下商业地产。

【编者的话】曾专注住宅建设的万科正在走向多元化，商业地产是其重要转型的重要方向，未来3年是万科实现转型的关键时期，万科商业也面临着全新的挑战。万科集团高级副总裁、原万科北京区域首席执行官丁长峰从新年伊始履新，代替毛大庆接管万科商用地产业务。

丁长峰：唯有打通国际资本平台

在中国，如果不能打造一个全产业链，实际上是很难做的。万科目前在非住领域的资产大概在2000万平方米，包括购物中心、写字楼以及社区商业和产业园的孵化项目。在购物中心方面，万科目前在全国的13个城市当中已经有25个购物中心项目处于规划、代建和开业状态，涉及总资产大概在303亿元左右，社区商业方面可能更多一些。2014年万科商业的整体投资占比不超过集团整体的15％，2015年的具体投资视情况而定。

丁长峰 万科集团高级副总裁

周政 中粮集团副总裁、中粮置地董事长

现在大家都在谈商业地产的拐点问题，也有人问万科打算怎么办，我们的看法是这样的：首先，万科目前开业的购物中心只有4个，我们的负担并不太重；其次，北京、上海的人均GDP在2014年已经接近10万元。并不是所有购物中心的客流量都下降了，而是那些已经不适应时代发展的传统业态出现了问题，那些能够为消费者提供更好的购物体验和服务的新业态仍然受到市场欢迎。对于万科来说，转型的脚步或许会更快一些。

坦率地讲，万科仍然处于从零到一的过程当中。我们正在探索和寻找万科新一代消费中心的原型，之后才能快速复制，这是万科今年到明年要解决的问题。万科正在向城市配套服务商转型，那么在万科的商业地产板块里，我们一方面要横向实现它的价值，另一方面要成立独立的生意。万科的商业地产过去主要是城市公司在运作，伴随着集团的转型，我们会投入更多的资源和精力去进行规划和管理。

与此同时，万科商业地产在未来如何资本化运作，在什么地方上市，都是关键性的问题。在中国整个资金成本和资金运用的效率情况下，重资产的回报是没法解决的，只有打通国际资本，建立国际资本的平台，万科才可以在商业地产上找到未来发展的道路。

【编者的话】在实体商业销售业绩跌声一片的时候，中粮集团麾下的大悦城却在逆势增长。2014年，大悦城全国客流量突破1.1亿人次，总营业额突破100亿元，同比增长20％。从2007年中粮在西单开出第一家大悦城开始，中粮大悦城产品线此后在市场上的表现一直都可圈可点。从今年1月起，原中粮置地控股有限公司更名为大悦城地产有限公司，标志着中粮集团在住宅地产与商业地产分平台运作的正式落地。

周政：决胜于为谁服务

经济整体进入新常态，对应的是每一个行业的新常态，商业地产也不例外。进入新常态就要转变以前的发展方式，在这个过程当中，我们从过去粗放地注重数量增长更多地关注质量与内涵，更加注重专业能力的提升，行业供需关系的合理调配以及市场在整个国家资源和城市资源配置当中的作用。

即便经济进入了新常态，大家仍然要对商业地产充满信心。因为中国经济还在发展，即便是7％在国际上仍然是非常快的发展速度，我们只是相对于过去速度下降了，过去是太快了。另外，我们的城市化进程也在不断的上升通道当中，未来空间很大。

通常来讲，一个购物中心不太可能服务好所有层次的消费者，所以大悦城选择了一个相对较窄的市场，即18～35岁的新兴中产阶级，理由是这个群体的年轻人更容易接受新产品，因此也更愿意并且更有能力为新产品的附加值买单，强烈的购买力和购买愿望让他们成为社会消费的主体。所有大悦城的复制和发展都会延续这个初衷，保持年轻、时尚、潮流、品味的品牌定位。未来在中粮集团的战略规划中，会集中资源、资金大力发展以大悦城为品牌的城市综合体。

目前总体上说城市综合体的体量是过大的，所以在选择新市场的时候，我们的建议仍然是谨慎行事。沈阳和成都这两个城市大家都知道，商业的供需失衡状况比较典型，市场经营惨淡。所以沈阳大悦城的路走得也非常曲折，我们想了很多办法，我们围绕时代变化、围绕初心、围绕客户来设计商铺组合和业态，在沈阳打造生活爱情广场，把走散的消费者又争取回来。

我们把沈阳大悦城分成了A、B、C、D四个馆，为了保持室内外的通透吸引室外的人进来又在连廊和中间广场上做了很多文章。在沈阳残酷的市场竞争当中，我们目前是顶住了，经过两年多的调整目前保持了40％的销售增长业绩。做商业地产，我们一定要想清楚为谁服务，我们真正的着眼点在哪里。

【编者的话】今年3月25日，平安银行地产金融事业部首单地产并购基金项目成功落地，出账金额达30亿元人民币，用于融创集团行业整合并购。目前，平安银行地产金融事业部与万科、金地等6家房企龙头已形成合作方案并获审批通过，签约规模超400亿元。下一步，平安银行地产金融事业部将以推进项目落地为工作重心，力争早日达成200亿元项目落地目标。

董续勇：抓住资产证券化和利率市场化机遇

在我们看来，商业地产目前面临的是持续发展和转型升级的问题，拐点态势并不十分明显。商业地产两条腿走路，运营和金融，就运营来说，银行到目前也不很熟悉，因为它的专业性太强，而且在新常态、互联网以及物联网的大背景影响下变化也非常多。银行在通过金融支持商业地产方面还是非常期待的，特别是当前的金融领域，自身正在发生一些深刻的变化，我认为商业地产正在面临一些好的机会。

资产证券化和利率市场化的大幕已经在金融领域拉开，商业地产已经站在了风口上。如果一定要说商业地产在金融领域出现拐点，那这个拐点也是积极向上的。大家看到监管当局包括中国证监会、银监会在资产证券化的管制上都出现了较大幅度的放松，在推动资产证券化市场的决心是比较大的。与此同时，其他一些对市场影响比较大的部门也会陆续出台放松、管控措施来推动证券化。商业地产是天然的证券化对象。当然证券化本身的制度完善包括金融、法规和税收等都还要有一个相对漫长的过程，或许利率的市场化问题更为关键。因为如果没有利率市场化为前提，资产证券化和地产金融化的道路也不会走得太远。

就我个人而言，我更关注利率市场化的进展，从而带动我们地产的金融化和资产的证券化。利率市场化对地产和金融领域的影响体现在三个方面：第一，改变银行的运作和盈利模式。银行靠天然的存贷利差已经生存了很长时间，利率市场化之后，银行会对原本并不感冒的证券化产品或者盘活存量变得重视；第二，利率市场化改变居民财富配置。研究美国利率市场化的进程会发现，利率市场化之前居民家庭的财富主要投向住房和银行存款，而在利率市场化之后居民财富都开始投向股票、债券等金融投资品。只有当居民财富流向证券化产品的时候，外卖的证券化才有可能真正实施；第三，利率市场化能让未来市场的利益中枢下移。中国未来十年的市场利益中枢一定是要往下走的。银行在评价商业地产项目的时候看的是租金回报率和收益，而商业地产净租金的收益率目前确实处于很低的水平。那么通过利率市场，把利率市场的利益中枢往下降一降，同时通过商业地产自身运营水平的提升，把净租金回报往上走一走，如果两条线能够有交点，我们说资产证券化和利率市场化大发展的好时候才能真正到来。

董续勇 平安银行地产金融事业部副总裁

暴雪松 北京汉博商业管理股份有限公司总裁

【编者的话】暴雪松是商业地产领域无法忽视的人，他是商业神话“大悦城”系列的核心操盘手，曾任万达集团商业管理有限公司副总经理，他带领的汉博已经是商业管理的一线公司。

暴雪松：社会化跨界产品大有可为

未来实体商业究竟如何发展，见仁见智。我们只能从已经实践的经验里提出自己的一些判断。我们衡量一个商业地产项目有没有未来，一是看它离消费者有多近，二是看它离互联网有多近。如果离两者都近，那我们相信未来的发展趋势一定是向上的。无论是商业还是地产，我们所面对的都是人，是人面对环境变化产生的需求。抓住这个变化中的需求，是项目成功的关键。

未来的商业发展会更加人性化，相比较以前对物质需求的满足，未来会更加追求精神层面的满足。仅仅提供一个场所的商业项目是没有生存空间的。娱乐化已经深深扎根在未来实体商业的发展趋势里了。现在做商业项目，考虑的是带着消费者一起High，是要把消费者整个的情绪调动起来。餐饮体现得最为充分。整个商业的各个业态包括品牌都在娱乐化上寻求突破，在向着与消费者形成更好互动的方向演进。

未来的商业会如同魔方一样，把城市的许多功能都融合进来。未来的商业地产应当演进为城市立体化的整合。未来商业地产的进化也将成为城市的进化，前者是后者的缩影，商业地产会随着城市的发展反过来影响城市的演变。一座城改变一座城，一个商业项目很有可能会因为对消费习惯和消费理念的影响而改变整个区域的消费结构。经营商业地产，实际上就是在经营一座小城市，在经营这座小城市里面的人和他们产生的需求。

通过打造娱乐性社会化跨界的商业地产项目，满足消费者情感和物质的需求。以此为前提，所有形式上的障碍，都可以任意化解。