公寓投资的三种逻辑

文│陈方勇

公寓投资的三种逻辑

文│陈方勇

陈方勇佰仕信资本董事长

在雷军投资小米公寓之前，纯粹的出租性公寓投资实在是一件很苦逼的事。体现在这种产品从需求端而言根本是在夹缝中求生存，一面是严重过剩并不断细分的酒店业竞争，一面是大量闲置散户的居民出租房随意定价冲击。

可以拿来比较的优势不过是：和酒店相比公寓提供的是无打扰和接近于家的氛围以及和散租房相比所提供的更为安全和规范的管理。然而回到投资逻辑上，仍然不得不要算的一个账是究竟公寓的投资回报几何，这能衡量它是否是一个好的投资选择。当我们面临的现实情况是，酒店大多在赔钱，住宅的出租回报率若是按当下的资产估值大多还不如活期存款利息，难道夹在两者中间的公寓会有更好的表现？

就投资回报的逻辑来看，提高回报率的办法无非两个方向：加大分子，或者减少分母。就公寓而言，加大分子就意味着要提高经营收益，还是两个方向去做工作，提高定价和降低运营成本。高定价不一定意味着是高端人群，还有一种高溢价的获取是让客户为特殊情况买单，这就需要更精准的客户定位和更强大的客户粘和度。

低成本运营的取得办法之一是尽量做大规模取得规模优势，另外一种办法是利用精细管理和科技运用，减少不必要的浪费。减少分母就是要尽量减少资本投入，一种最常见的选择就是做轻资产（例如“二房东”），另一种可能就是做资本杠杆，用他人的钱来赚钱。当然，这些还都是传统的地产思维在考虑问题。现在大家都调侃互联网思维是“羊毛出在猪身上”，也就是说可以不通过主业赚钱，而通过其他的延展来获取更大的想象空间。据说雷军投资小米公寓的最初逻辑就是这样的。

为了搞清公寓的投资逻辑，佰仕会近期组织了一场关于白领公寓的大讨论，特别邀请了三家在公寓投资领域做得风生水起的机构来现场PK。他们是链家地产投资的自如寓、华盛基金投资的太空船公寓和赛富不动产基金投资的新派公寓。非常有意思，这3家各自有各自成功的逻辑，除了在管理细节上做足文章，还有各自独到的视角。

链家是成功从线下杀入线上的二手房中介代表，他们盯准的蛋糕是青年人从起步拼房到独立空间再到体面租住以及最终拥有住房这样一整个链条的居住消费过程，并且希望通过提供一系列解决方案来抓住真实的客户需求和真实的房源，因此他们做了整合散租的自如友家和集中管理的自如寓，这样结合房屋出租和二手房买卖，为青年人群提供了一个全面的解决方案，倘若可以真正引导形成重复消费行为，这样的商业模式无疑是非常有价值的。一旦掌握了青年人群真实的租房、买房需求，链家就可以成为一个集中的需求端，面对市场就有了更为有力的议价权，不仅可以在二手房市场更具垄断实力，在未来直接对接新房开发商的时候，链家的客户资源也可以释放巨大的潜在价值。所以，即使目前看来链家的自如寓本身不一定赢利，但其作为链家战略扩张的重要一环是非常具有战略意义的。

华盛基金投资的太空舱公寓严格说起来其实都不能称其为公寓，因为这在本质上其实是一个流水线生产的标准居住模块（理解为集装箱也不过分），可以放在任何地方，提供的是面向社会中低收入人群的临时居住解决方案。在华盛投资之前，太空舱运行的是制造业模式，通过生产、销售实现利润。华盛进入之后，非常敏锐地抓住了互联网风潮下的资本风向，引入面向年轻人的移动生活概念，这样太空舱就不仅仅是公寓了，而是面向广大中、低收入人群的一个廉价居住解决方案，可以迅速规模化。而“得屌丝者得天下”正是互联网的逻辑，也是如今资本最为认可的方向。这样的人群虽然单位购买力不高，但其庞大的基数和高频次的消费习惯被资本高度看重。这样的用户基础，将成为一种可能的用户接口，资本格外喜欢这样的想象空间。另外，太空舱公寓给公寓的投资提供了一种脱地模式的借鉴，从不动产变成了可动产，不仅是从重变轻，更多了许多灵活处置的可能，这也是非常颠覆传统的地方。

新派公寓是这三家当中做公寓做得最本分的，其着眼点在于公寓的精准定位以及由同质化人群带来的情景选择。同样地段的房子是可以比较的，房子的装修和家具是可以相互模仿的，但是要替代一个能够让人产生深度认同感的居住氛围难度是比较大的。新派公寓的选择在于做地段和品牌，用地段锁定刚需，用品牌制造粘性，让客户愿意为了这不同的体验而付出溢价。新派公寓也是我看到最注重公寓本身投资逻辑的一家，他们用心而不是用钱来营造居住的品质，他们用贴心的服务而不是一味的折扣来吸引客户，通过取舍聚焦核心客户，虽然基数不是太大，但是却成为最忠诚的追随者。新派公寓的扩张速度可能是最慢的，但在单店赢利模式的思考上却是行业当中最成熟的。其轻重结合的打法有效地解决了赢利与持有之间的难题，从线下到线上的O2O模型有效地解决了客户积累和削减管理成本的问题，品牌影响力所带来的价值认同以及与供应商之间的深度结合也为很多创新实践提供了可能性。虽然新派公寓目前只在北京开出两家店，但其品牌影响力已经远远超出了北京，据说已经得到了许多开发商邀请，或许很快就会在全国范围内复制，不排除做品牌公寓的管理输出。作为公寓的投资人，最重要的是要了解自己在投什么，什么才是自己的赢利模式。千万不要仅仅因为雷军投了，就认为这个行业成了“风口上的猪”，盲目跟进。

我们看到投资公寓其实是有多种的考虑。作为房地产的一个细分市场，白领公寓作为面向年轻客群的特殊产品，其实抓住的是住房消费市场中最活跃旺盛的一个客群，面对这样的客群怎样激发他们的消费潜力决定了公寓的投资模式。如果你看中这个市场的成长性，同时拥有强大的客户网络，就不妨学学链家自如的打法，“客户在手，天下我有”；如果你希望成为消费端口，做快速低成本复制的产品，太空舱模式也未尝不是一种可能，房车都可以是一种房，集装箱也可以改造成酒店，太空舱公寓以低成本的方式解决了低收入人群的居住尊严，让大家发现房地产之外原来还有替代者；如果你希望做精品，通过对特定人群的不断提纯来挖掘附加价值，新派公寓是一个很好的榜样。也许有一天，大家会发现，在互联网的时代选择做一个精雕细琢的匠人是件多么难能可贵的事。相信我，市场会为这种珍贵的稀缺性买单。

公寓市场是一个还有待深度挖掘的市场，在这个市场上一定还会出现更多更加令人耳目一新的玩法。作为公寓的投资人，最重要的是要了解自己在投什么，什么才是自己的赢利模式。千万不要仅仅因为雷军投了，就认为这个行业成了“风口上的猪”，盲目跟进。没有基因和资源的积累，风随时可能会停，今天拿到投资不代表必然的成功，任何一个真正想做事的人都应该想好，如果风明天就停，这个行业瞬间从蓝海变红海的时候，我该怎么去做。当然如果想清楚了就果断出发吧，前方风景正好。